成都工業(yè)用地紅利來(lái)臨:允許建人才公寓，存量盤(pán)活或致企業(yè)價(jià)值重估

每經(jīng)記者 蔡雅蕓 每經(jīng)編輯 曾健輝

7月20日，成都市政府新聞辦舉行“產(chǎn)業(yè)新政50條”第三場(chǎng)新聞發(fā)布會(huì)，正式發(fā)布《關(guān)于創(chuàng)新要素供給培育產(chǎn)業(yè)生態(tài)提升國(guó)家中心城市產(chǎn)業(yè)能級(jí)土地政策措施的實(shí)施細(xì)則》（下稱《實(shí)施細(xì)則》）。其中提出鼓勵(lì)工業(yè)企業(yè)利用存量土地新建工業(yè)廠房或增加原廠房層數(shù)，以及在工業(yè)區(qū)內(nèi)修建一定比例的配套設(shè)施，如人才公寓、職工宿舍等。

截至目前，加上 “一帶一路”戰(zhàn)略的實(shí)施以及四川自貿(mào)區(qū)的落成，成都高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)總存量已位列全國(guó)第三，結(jié)合此前企業(yè)投入工業(yè)用地后獲得租金收入以及退出市場(chǎng)時(shí)獲得土地增值的直接收益外，工業(yè)土地允許修建人才公寓或讓企業(yè)退出時(shí)獲得溢價(jià)空間。

鼓勵(lì)工業(yè)用地再開(kāi)發(fā)

根據(jù)《實(shí)施細(xì)則》，成都市政府在符合規(guī)劃、不改變用途的前提下，鼓勵(lì)工業(yè)企業(yè)利用存量土地新建工業(yè)廠房或增加原廠房層數(shù)，對(duì)新增的工業(yè)廠房不再增收土地價(jià)款。

《實(shí)施細(xì)則》中明確，為促進(jìn)經(jīng)營(yíng)性社會(huì)事業(yè)的發(fā)展，鼓勵(lì)社會(huì)資金利用城市控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的商服用地投資建設(shè)具有公益性功能和公共服務(wù)功能的經(jīng)營(yíng)性社會(huì)事業(yè)項(xiàng)目，采取掛牌或拍賣(mài)出讓方式取得土地。

隨著7月18日國(guó)家八部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》后，成都在住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的土地層面也進(jìn)行了政策引導(dǎo)。

成都市國(guó)土資源局局長(zhǎng)胡斌在發(fā)布會(huì)上介紹，目前成都對(duì)建設(shè)人才公寓的引導(dǎo)方式主要有三點(diǎn)：第一是由政府主導(dǎo)建設(shè)，在出讓土地中增加相應(yīng)條款，由開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)好后交由政府無(wú)償使用；第二是鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)招拍掛一級(jí)市場(chǎng)獲取土地自主建設(shè)租賃住房；第三是生產(chǎn)企業(yè)在原已使用的工業(yè)用地中修建一定比例生活配套設(shè)施，其中包括人才公寓的建設(shè)，但土地性質(zhì)仍為工業(yè)用地。

倉(cāng)儲(chǔ)物流成新風(fēng)口

根據(jù)世邦魏理仕的報(bào)告，成都作為西部地區(qū)的交通物流中心，屬于物流倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)的區(qū)域中心城市。截至2017年一季度末，除長(zhǎng)三角、京津冀等沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，成都是中西部高標(biāo)庫(kù)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度最大的城市，市場(chǎng)存量已超過(guò)230萬(wàn)平方米，僅次于上海、蘇州。 而雙流、龍泉目前是成都最大、最成熟的兩大倉(cāng)儲(chǔ)物流區(qū)域市場(chǎng)，第三方物流分別占上述兩大板塊總?cè)セ娣e的48%、41%。

根據(jù)報(bào)告，目前在成都市場(chǎng)普洛斯以30%的市場(chǎng)占有量領(lǐng)跑，而包括平安、安博、嘉民和寶灣等企業(yè)皆已進(jìn)入成都市場(chǎng)。截至2017年上半年，成都高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)物流開(kāi)發(fā)總量達(dá)到267萬(wàn)平方米，與2015年上半年相比總存量翻番。

世邦魏理仕華西區(qū)顧問(wèn)及交易服務(wù)部工業(yè)主管尤鵬偉在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，“目前成都市場(chǎng)倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)的凈收益率在7%左右，租金回報(bào)率較為穩(wěn)定。開(kāi)發(fā)企業(yè)投入倉(cāng)儲(chǔ)物流業(yè)，一方面得益于租金的收益；另一方面則是退出時(shí)土地增值帶來(lái)的回報(bào)，這主要包括倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)營(yíng)水平以及硬件價(jià)值的溢價(jià)。”

胡斌向記者表示：“工業(yè)用地可以用來(lái)建設(shè)人才公寓。我們鼓勵(lì)企業(yè)修建生活服務(wù)配套性設(shè)施，如食堂、辦公用房、研發(fā)用房、倒班房、員工宿舍、低端高端都可以，修好一點(diǎn)就是人才用房。修建比例的界定是土地總面積的7%，或者建筑面積的15%。”事實(shí)上，隨著政府對(duì)產(chǎn)業(yè)完善政策的引入，尤其是修建一定比例人才公寓的政策，將使企業(yè)在退出市場(chǎng)時(shí)提升溢價(jià)能力。