上半年熱點(diǎn)地區(qū)房?jī)r(jià)委頓 下半年住房租賃要發(fā)威

盡管去年以北京“9·30”新政為首的新一輪全國(guó)范圍樓市調(diào)控取得了一定效果，但市場(chǎng)的短暫冷卻并沒有嚇退今年樓市的火熱成交，尤其是在今年春節(jié)過后，以北京為代表的熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)再攀新高。在此背景下，監(jiān)管層對(duì)于任性上漲的房地產(chǎn)市場(chǎng)再度揮下調(diào)控重拳。

1 出新招：調(diào)控祭出組合拳促進(jìn)住房回歸居住屬性

從去年的“9·30”新政到今年的“3·17”新政，以北京為首的調(diào)控?zé)岢闭谙砣珖?guó)。從各地調(diào)控手段來(lái)看，仍以約束信貸和購(gòu)房資格為主，與此同時(shí)，在創(chuàng)新性地加入“限商”與“限售”兩種手段后，樓市調(diào)控正式進(jìn)入“五限時(shí)代”。

1.1 3月26日，北京市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》，明確規(guī)定商辦類項(xiàng)目不得作為居住使用，新建項(xiàng)目不得出售給個(gè)人。

1.2 3月22日，北京市住建委會(huì)同北京市規(guī)劃國(guó)土委發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地上住宅平房測(cè)繪、交易及不動(dòng)產(chǎn)登記管理的通知》規(guī)定，“過道”將在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證附記欄中予以記載，旨在遏制“過道學(xué)區(qū)房”；緊接著第二天，北京市規(guī)劃國(guó)土委等部門公開表示，不具備居住條件的過道、車庫(kù)、廊道等異形房，將執(zhí)行“三不政策”。

1.3 3月24日，廈門市發(fā)布樓市調(diào)控新舉措，新政規(guī)定廈門市本市戶籍成年單身（含離異）人士限購(gòu)1套住房；通過贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓住房后，再次購(gòu)買住房需滿3年；新購(gòu)住房需取得產(chǎn)權(quán)證后滿2年方可上市交易。

1.4 5月3日，上海市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管規(guī)范商品住房預(yù)銷售行為的通知》，明確要求新開盤商品住房采取由公證機(jī)構(gòu)主持的搖號(hào)方式公開銷售。

1.5 5月中旬，河北省政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全省房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見》提出，外地人在環(huán)首都、環(huán)雄安購(gòu)房須提供3年社?；蚣{稅證明。

1.6 6月3日廊坊市出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見》提出，要把房?jī)r(jià)穩(wěn)定在2016年10月份水平。

此輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控自“317”以來(lái)，基本將所有市場(chǎng)化住房都納入到限購(gòu)范圍，使商品住房限購(gòu)政策得到進(jìn)一步完善。與此同時(shí)，多維度的政策組合拳，不僅招招劍指投資投機(jī)炒房，讓投資客再無(wú)政策漏洞可鉆，同時(shí)，也在促進(jìn)住房回歸居住屬性。

2 收信貸：全面加碼信貸調(diào)控圍堵離婚買房漏洞

始于2016年的這一輪樓市爆發(fā)，一方面與人口流動(dòng)導(dǎo)致一線城市供求關(guān)系緊張有關(guān)，另一方面，信貸政策加杠桿的刺激同樣釋放大量需求。因而這一輪調(diào)控除了在限購(gòu)資格上予以收緊外，信貸政策的收緊同樣必不可少。

2.1人民銀行南京分行與江蘇銀監(jiān)局3月16日聯(lián)合下發(fā)通知，調(diào)整南京市非主城區(qū)（高淳、溧水、六合三區(qū)）住房信貸政策，擁有2套以上住房的居民家庭在郊區(qū)買房也將被限貸甚至停貸。

2.2 3月17日，北京市住建委、人民銀行營(yíng)管部、北京銀監(jiān)局、北京公積金中心四部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》，認(rèn)房又認(rèn)貸的同時(shí)，將購(gòu)買普通自住房的首付款比例提高至不低于60%，非普通自住宅首付款比例提高至不低于80%，同時(shí)，要求暫停發(fā)放貸款期限25年（不含25年）以上的個(gè)人住房貸款（含住房公積金貸款）。

2.3 3月24日，央行等部門聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于北京地區(qū)住房信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》，明確離婚1年內(nèi)申請(qǐng)房貸按二套房執(zhí)行。

2.4 4月5日，河北廊坊市對(duì)文安縣轄區(qū)實(shí)行限購(gòu)，要求非本地戶籍居民家庭須自申請(qǐng)購(gòu)房之日起前2年內(nèi)在文安縣累計(jì)繳納12個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)（城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)），限購(gòu)1套住房且購(gòu)房首付款比例不低于50%，包括新建商品房和二手住房。

除實(shí)行差別化信貸政策外，貸款利率的上調(diào)也進(jìn)一步加大了購(gòu)房者的購(gòu)房成本和壓力。以北京為例，今年上半年銀行對(duì)于商貸首套與二套房，不僅取消了利率折扣優(yōu)惠，且二套房利率還出現(xiàn)了上浮。據(jù)悉，自5月份開始，二套房的貸款利率基本上都是基準(zhǔn)利率再上浮20%。

3 效應(yīng)顯：樓市降溫明顯熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)持續(xù)下滑

作為房地產(chǎn)傳統(tǒng)銷售中的黃金月份，3月份不僅數(shù)據(jù)冷卻，并且在全國(guó)因地制宜、因城施策等調(diào)控政策作用下，這一冷清態(tài)勢(shì)一直被延續(xù)，一線城市及熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)，自此之后全面回落。

3.1上半年，北京市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1563.8億元，同比下降6.4%；全市商品房新開工面積為997.1萬(wàn)平方米，同比下降25%；全市商品房銷售面積為427.4萬(wàn)平方米，同比下降35%。統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的4月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)跌2.8%；二線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)跌1.0%；三線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)增0.4%。（詳見圖1）

3.2上半年，上海市房地產(chǎn)開發(fā)投資1753.81億元，比去年同期增長(zhǎng)4.1%；商品房新開工面積1206.82萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)10.3%；商品房銷售面積712.51萬(wàn)平方米，下降40.6%。

3.3 7月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布6月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月份一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比平均分別下降0.1%和0.2%。

整體來(lái)看，一二線熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)基本被全面控制，過去漲幅較快的熱點(diǎn)城市，近來(lái)已成為價(jià)格下調(diào)的主力。在各類調(diào)控政策的約束下，熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫明顯。

4 展未來(lái)：新房供應(yīng)在路上租賃市場(chǎng)發(fā)展迎春天

上半年，在樓市“限”字當(dāng)頭的背景下，各地主要是在需求端進(jìn)行調(diào)控。如今，在需求端調(diào)控效果逐漸顯現(xiàn)之際，以增加土地供應(yīng)和發(fā)展租賃市場(chǎng)為主的供給端調(diào)控正在逐步展開。

4.1北京樓市未來(lái)5年規(guī)劃內(nèi)，將有150萬(wàn)套住房涌入北京房地產(chǎn)市場(chǎng)。

4.2上海在“十三五”期間，計(jì)劃新增住房供應(yīng)約170萬(wàn)套。

4.3深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)發(fā)布的《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃2017年度實(shí)施計(jì)劃》提出，今年計(jì)劃新增安排建設(shè)商品住房8萬(wàn)套。

4.4 7月4日，上海國(guó)土局發(fā)布兩宗土地出讓的公告，要求競(jìng)得人須100%自持70年。意味著這兩宗土地所開發(fā)的物業(yè)，只能用于出租，而不得出售。

4.5 7月18日，廣州市政府印發(fā)《關(guān)于廣州市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案的通知》提出，賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購(gòu)?fù)瑱?quán)。

4.6 7月20日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同國(guó)家發(fā)改委、財(cái)政部、國(guó)土資源部等部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，提出將采取多種措施加快推進(jìn)租賃住房建設(shè)，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。并選取廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽(yáng)、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個(gè)城市作為首批開展住房租賃試點(diǎn)。

與需求端調(diào)控相比，樓市供給端的調(diào)控可持續(xù)性更長(zhǎng)，同時(shí)有助于培養(yǎng)一個(gè)更加成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，真正實(shí)現(xiàn)租售并舉。作為房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制中的一個(gè)重要舉措，隨著租賃市場(chǎng)的發(fā)展壯大，短期來(lái)看，能在一定程度上扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)中對(duì)于房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的預(yù)期，長(zhǎng)期來(lái)看，有利于市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

來(lái)源：證券日?qǐng)?bào) 見習(xí)記者：杜雨萌