租購?fù)瑱?quán)倒逼資產(chǎn)證券化？低投資回報率成一大難題

每經(jīng)編輯 魏瓊    

每經(jīng)記者 魏瓊 每經(jīng)編輯 陳俊杰

7月17日，廣州市發(fā)布的《加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》猶如一顆炸彈扔向樓市，保障租購?fù)瑱?quán)，開啟了房地產(chǎn)租賃時代的大門。

在開發(fā)物業(yè)收益降低的市場環(huán)境下，租賃市場將成為下一個開發(fā)商爭相搶奪的“香餑餑”，吸收更多的資金進入。

租賃物業(yè)的長期持有將沉淀大量的資金，未來租賃物業(yè)的退出渠道將如何打通？資產(chǎn)證券化能否為租賃物業(yè)的發(fā)展保駕護航？

倒逼資產(chǎn)證券化推進

上述方案提及，未來將增加租賃住房用地有效供應(yīng)，將租賃住房用地供應(yīng)納入年度土地供應(yīng)計劃。以招標、拍賣、掛牌方式出讓商品住房用地的，土地溢價率超過一定比例后，由競價轉(zhuǎn)為競自持租賃住房面積。

近些年，越來越多的開發(fā)商介入自持物業(yè)市場，競自持年限和面積的土地出讓方式也成為常態(tài)，加上更多的資本力量介入存量市場，未來將有更多物業(yè)的進入租賃市場。繼福利分房、商品房買賣時代之后，租賃時代來臨。

明源地產(chǎn)研究院首席研究員劉策認為，新政利好租賃市場，如果在全國推廣租購?fù)瑱?quán)對鼓勵開發(fā)商進入租賃市場有積極意義。目前租購?fù)瑱?quán)政策的覆蓋面比較窄，難以大規(guī)模推行，落地效果有待觀察，短期內(nèi)不能期望過高。

方圓地產(chǎn)首席市場分析師鄧浩志接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時指出，鼓勵租賃物業(yè)的發(fā)展，將倒逼更多開發(fā)商和資金進入租賃市場。目前租賃物業(yè)擺脫不了重資產(chǎn)的運營模式，自持運營物業(yè)需要投入大量資金，在資金回報率較低的情況下，租賃物業(yè)迫切需要尋求退出機制，將倒逼行業(yè)資產(chǎn)證券化的發(fā)展。

以廣州市場為例，目前住宅租金回報率低于3%，而房企融資成本高于6%，運營將收入提升一倍仍無法覆蓋利息。除非采用輕資產(chǎn)運營模式，把物業(yè)證券化打包銷售，降低財務(wù)成本。

推進困難重重

鄧浩志認為，廣州新政保障租購?fù)瑱?quán)，承租人子女就近入學(xué)，將帶來住房租金的分化。廣州中心區(qū)優(yōu)質(zhì)名校競爭加劇，擁有此類功能的住房租金將上漲，因為市場將新增大量的租賃物業(yè)，郊區(qū)或者不屬于優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的房屋租金水平或下降。

在租購?fù)瑱?quán)新政下，未來中心區(qū)的優(yōu)質(zhì)租賃物業(yè)租金提升，鄧浩志認為資產(chǎn)證券化的推進還是存在可能的。

戴德梁行估價及顧問服務(wù)部高級助力董事江益雄表示，目前政策對資產(chǎn)證券化沒有放開，國家希望金融創(chuàng)新，但是擔心新產(chǎn)品入市會給市場帶來沖擊，憂慮資產(chǎn)證券化放開后變成股民炒作的工具。

當前國內(nèi)資產(chǎn)證券化進展緩慢，劉策分析指出，資產(chǎn)證券化最大的制約因素在于當前租賃回報率低，無法達到資產(chǎn)證券化的基本回報要求。未來租金回報率能夠覆蓋資產(chǎn)證券化的利息成本，資產(chǎn)證券化的春天就會到來。

劉策認為，未來租金價格在一線城市5-6%上漲幅度還是可以期待的，租金提升，開發(fā)商進入市場的積極性提升，運營收益提高，資金回報率提升可期，但資產(chǎn)證券化推進需要一個漫長的過渡期。