實(shí)現(xiàn)“租售同權(quán)”仍需增加教育投入

每經(jīng)編輯 李宇嘉    

李宇嘉

廣州市政府近日公布《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》，在北上廣深一線城市中率先提出保障“租購?fù)瑱?quán)”，意在加快構(gòu)建租售并舉住房體系。在這一方案中，“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益”的提法，引發(fā)社會強(qiáng)烈關(guān)注。

據(jù)調(diào)查，北上廣深等四個一線城市，集中了全國優(yōu)質(zhì)教育資源約20%的比例。當(dāng)優(yōu)質(zhì)教育資源變得稀缺時，資源分配在一定程度上往往需要靠政策配給。在國際上，擁有產(chǎn)權(quán)住房（通常得交房產(chǎn)稅），從而也就擁有了享受本區(qū)域教育的權(quán)利。因此，以住房來配給教育資源也成為國際慣例。

但在另一方面，租房也是擁有部分產(chǎn)權(quán)的體現(xiàn)。同樣是在國外，租房也可以享受公共服務(wù)，包括就近接受教育的權(quán)利，體現(xiàn)出真正的“租購?fù)瑱?quán)”、“教育平權(quán)”。

在我國，從本質(zhì)上講，如果承租10年期限的商品房，變相擁有了這個房子1/7的產(chǎn)權(quán)，本質(zhì)上也應(yīng)貫徹“租購?fù)瑱?quán)”、“教育平權(quán)”的原則，承租者的小孩就近同等入學(xué)是應(yīng)有之義。但是，正是由于大城市優(yōu)質(zhì)教育資源的稀缺性，導(dǎo)致居民想方設(shè)法追逐優(yōu)質(zhì)教育資源，因此在客觀上變得難以操作。

以房子來配給教育資源本來算得上是一種相對公平的辦法，但在市場不夠理性的瘋狂追逐下，帶來的嚴(yán)重后果之一就是高房價(jià)，特別是所謂的學(xué)位房，這相當(dāng)于變相削弱了中低收入人群的權(quán)利，與義務(wù)教育最重要的原則——普惠性相違背。

近年來，大城市房價(jià)越來越高，無房戶、新市民對教育資源的訴求也越來越強(qiáng)烈。于是，2016年國務(wù)院發(fā)布39號文，明確租房可享受義務(wù)教育。從道理上講，這是非常合理的。但是，在優(yōu)質(zhì)教育資源稀缺的情況下，單方面將買房與入學(xué)資格脫鉤，新增配置載體仍難以行得通。

有觀點(diǎn)說，廣州“租購?fù)瑱?quán)”的政策落地后，學(xué)區(qū)房價(jià)格將大跌；但也有觀點(diǎn)說，學(xué)區(qū)房租金將大漲。

筆者認(rèn)為，即便脫了鉤，但因?yàn)橄∪倍a(chǎn)生巨大的“擁擠成本”、“排隊(duì)成本”不會消失，這將導(dǎo)致“租”這個配給優(yōu)質(zhì)教育資源的“新載體”將出現(xiàn)需求爆棚，由此勢必帶來價(jià)格上漲（表現(xiàn)為租金大漲）。

一方面，很多擁有產(chǎn)權(quán)住房的人，會考慮將手上房子賣掉，租住優(yōu)質(zhì)教育資源所在區(qū)域的房子；另一方面，由于租房在收入上和支付能力上的準(zhǔn)入門檻較低，基于對優(yōu)質(zhì)教育資源的渴望，無房者也將會加入租房的隊(duì)伍中；此外，非戶籍無房人群（比如新市民）是此次租賃新政的最大受益者，基于在城市扎根、改變下一代命運(yùn)的考慮，他們也會加入到租住學(xué)區(qū)房、學(xué)位房的大軍中。

值得注意的是，一旦租金暴漲，投資此類房產(chǎn)的市場炒作行為可能樂此不疲，間接導(dǎo)致學(xué)區(qū)房房價(jià)同樣受到追捧，因此售價(jià)大幅下跌恐怕并不現(xiàn)實(shí)。因此，不改變優(yōu)質(zhì)教育資源稀缺和市場非理性追逐的現(xiàn)狀，不管如何調(diào)整分配載體，高成本獲取的狀況很難有立竿見影的改觀。

廣州雖然貴為一線城市，但在原有的“地段+統(tǒng)籌”的二元分配體制下，擁有戶籍和產(chǎn)權(quán)住房的人群可直接就近入學(xué)，但無房人群，不管是戶籍或非戶籍人群，基本都會被歸入到積分統(tǒng)籌，即按照居住證年限、社保納稅、計(jì)劃生育、專業(yè)技能等來積分。無房或積分靠后的人群，如果想上廣州的公辦學(xué)校，通常都得繳納不菲的“贊助費(fèi)”。

問題是，現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)行“搶人大戰(zhàn)”的年代——數(shù)據(jù)顯示，廣州已成為深圳、珠海最大的人才輸送基地。就連成都、杭州等二線城市，畢業(yè)生簽約率也開始超過廣州。痛定思痛，廣州要想落實(shí)一線城市的地位，就得革新基礎(chǔ)教育分配體制，于是就有了這個“重磅級”的租賃新政。

廣州“租購?fù)瑱?quán)”如何落地還需等待具體細(xì)則出臺。相比之前，廣州“租購?fù)瑱?quán)”的新政無疑前進(jìn)了一大步。就基礎(chǔ)教育資源總體質(zhì)量，廣州可進(jìn)入全國前三甲。廣州常住人口（1400萬）僅比深圳多200萬，但教育基礎(chǔ)比深圳深厚了不少。目前，深圳居民憑租賃合同（甚至城中村租賃合同）就可以申請積分，多數(shù)可入讀公辦學(xué)校，可見深圳近年來在基礎(chǔ)教育上發(fā)力之猛，這也是深圳近年來每年流入常住人口50萬、居全國前列的主要原因。

相比之下，近年來廣州在教育上似乎還在“吃老本”，增加投入不夠。因此，政策上修補(bǔ)二元模式是不夠的，真金白銀的投入才是正道，也是地方政府向公共財(cái)政轉(zhuǎn)型的革命性變化。近期，很多城市拋出“英才計(jì)劃”，筆者認(rèn)為，政府重視人才無疑值得鼓勵，但供給端增加教育投入才是最具革命性的因素。如果優(yōu)質(zhì)教育資源供應(yīng)上來了，教育服務(wù)均等化了，其效果會勝于對政策的修補(bǔ)。（作者為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員）