土地市場開閘放水！一二線城市房價(jià)還會漲嗎？

年中開閘，土地市場迎來一大波供應(yīng)。據(jù)記者梳理發(fā)現(xiàn)，最近半月，北京、上海、廣州一線城市紛紛推出大量經(jīng)營性用地，其中不乏難得一見的優(yōu)質(zhì)宅地；南京、福州、重慶等二線城市也不甘落后，開始密集推地。

密集推地的同時(shí)，這些熱點(diǎn)城市為了平抑地價(jià)，設(shè)置了限地價(jià)、限房價(jià)、競自持等多種條件，這將對開發(fā)商資金實(shí)力和綜合能力提出更高要求，在此政策調(diào)控下，中國房地產(chǎn)行業(yè)集中度將繼續(xù)提高。

熱點(diǎn)城市開閘放地

6月30日，北京國土資源局網(wǎng)站再掛6宗地塊，總建設(shè)用地面積37萬平方米，總起拍價(jià)182.4億元，其中最貴地塊起拍價(jià)高達(dá)48.4億元。加上6月27日掛牌的5宗經(jīng)營性用地，短短四天內(nèi)，北京共推出11幅經(jīng)營性用地，總起拍價(jià)高達(dá)263.2億元。

上半年鮮有供地的上海也進(jìn)入開閘模式。進(jìn)入7月后，連續(xù)三天(7月4日、7月5日、7月6日)掛牌10宗地塊，總起拍價(jià)高達(dá)90.36億元。其中住宅地4宗，建筑面積31萬平方米，占今年上半年成交宅地建筑面積的26.4%。

廣州也在6月底集中推出共計(jì)10宗商住地塊，土地總面積達(dá)47.63萬平方米，起始價(jià)為137.71億元。其中最受關(guān)注的地塊位于市中心的海珠區(qū)橡膠新村東部地塊，這幅命運(yùn)多舛的地塊在過去10年間第三次掛牌出讓。

二線熱點(diǎn)城市也有不少開始密集推地。

7月5日福州集中掛牌11宗地塊，出讓面積共972.27畝，其中包括住宅用地共有8宗。

7月11日，重慶再掛牌8宗商住地塊，體量約97.7萬平方米，加上7月8日推出的5宗地塊，重慶7月已推出13宗共210萬平方米經(jīng)營性用地，總起拍價(jià)約64億元。

剛剛上演了8天賣出30幅地的南京，又趁熱推出江北、江寧兩宗地塊，其中江北浦口商住地塊出讓起始價(jià)高達(dá)90億元。7月11日，杭州市也掛牌了3宗商住地塊。

據(jù)中房指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，今年7月，該機(jī)構(gòu)監(jiān)測的北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、杭州、武漢、重慶、成都、深圳、重慶這10個(gè)熱點(diǎn)城市預(yù)計(jì)共有110宗經(jīng)營性用地即將出讓。其中住宅用地68宗，商住用地42宗，總用地面積506萬平方米，起始價(jià)共計(jì)1202億元。

拿地要求越來越高

時(shí)值年中，土地市場供應(yīng)端增量明顯，一大波土地盛宴席卷而來。但入席盛宴的門檻卻也今非昔比。

“年中各地土地集中供應(yīng)，一是在全年供地計(jì)劃的要求下，年中各地政府相關(guān)部門也有集中完成供地指標(biāo)的需求；另一方面，部分一、二線城市在供給端做加法，也是為了平衡供需、起到穩(wěn)房價(jià)的作用。”中指研究院分析師表示，比如說一線城市中的北京，今年以來土地供應(yīng)明顯增加，上半年土地市場收金1006.2億元，已超過去年全年。

而在出讓方式上，這些熱點(diǎn)城市為了平抑地價(jià)，擬出讓地塊均制定了嚴(yán)格受讓要求，包括限定商品住房銷售價(jià)格、限定土地合理上限價(jià)格、以及競報(bào)自持商品房面積比例等多種方式。

例如北京新掛牌的東城區(qū)永外大街地塊，就要求未來商品住房銷售均價(jià)不超8.91萬元/平方米，最高單價(jià)不超過9.35萬元/平方米；北京大興區(qū)黃村鎮(zhèn)地塊也要求未來商品住房銷售均價(jià)不超5.50萬元/平方米，最高不超5.78萬元/平方米；廣州南沙、增城出讓的9宗地塊中，有7宗采用“競價(jià)+競配建+競自持+搖號”方式；廣州市區(qū)橡膠新村地塊由于其稀缺性，預(yù)計(jì)將引來大量開發(fā)商圍剿，因此出讓要求尤為苛刻，將采用“最高限制地價(jià)+競配建+競自持+搖號”出讓模式。

行業(yè)集中度將提高

據(jù)記者了解，目前包括深圳、杭州、天津、濟(jì)南、佛山等重點(diǎn)二線城市及周邊城市出讓的宅地，也相繼設(shè)定最高限價(jià)及競報(bào)自持面積，這樣嚴(yán)苛的出讓條件將極大考驗(yàn)開發(fā)商的智慧。一方面，自持商品住房面積對開發(fā)商的資金實(shí)力提出更高要求；另一方面，自持地塊的后續(xù)經(jīng)營更考驗(yàn)開發(fā)商的綜合能力和靈活性。因此有業(yè)內(nèi)人士感嘆，如今的房地產(chǎn)行業(yè)從土地端就已經(jīng)把中小開發(fā)商趕出市場，不論是資金還是能力，只有大型上市房企才有機(jī)會在樓市下半場“玩”下去。照此發(fā)展下去，房地產(chǎn)行業(yè)的集中度將繼續(xù)提升。

本報(bào)記者近期統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，最近2年來，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)了集中度迅速提高的趨勢。上半年，已有34家房企拿地金額超過百億元，其中排名靠前的30家房企拿地總金額達(dá)8726.2億元，較2016年同期的可比數(shù)據(jù)增長66.4%?？傮w來看，上半年的拿地榜單前十名在拿地?cái)?shù)量、拿地總金額等方面，“門檻”都有顯著提高。這從側(cè)面表明，土地資源有向大型房企進(jìn)一步集中的趨勢。

克而瑞房地產(chǎn)研究中心預(yù)計(jì)，在供應(yīng)大增的情況下，三季度土地市場成交規(guī)模仍然有望維持高位。一、二線熱點(diǎn)城市土地依然受開發(fā)商熱捧，但成交價(jià)格在政策抑制下，有望進(jìn)一步回歸理性；三、四線城市仍有局部升溫的可能。