房企融資渠道全面收緊 融創(chuàng)100億公司債被終止發(fā)行

每經(jīng)編輯 每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 唐潔 每經(jīng)編輯 楊軍    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 唐潔 每經(jīng)編輯 楊軍

7月11日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從上海證券交易所（以下簡(jiǎn)稱上交所）官網(wǎng)獲悉，融創(chuàng)100億元公司債前不久已被上交所終止發(fā)行，承銷商及管理者為中信建投和國(guó)泰君安。

與當(dāng)前趨緊形勢(shì)相比，去年9月，融創(chuàng)曾發(fā)過(guò)一個(gè)購(gòu)房尾款24.2億元ABS工具；去年7月，曾發(fā)行40億元公司債；去年3月，曾發(fā)過(guò)物業(yè)資產(chǎn)ABS近12億元；更早前的2015年12月，曾發(fā)行過(guò)50億元公司債，子公司融創(chuàng)置地曾發(fā)過(guò)50億元公司債。

同樣在7月11日，有信息顯示，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾表示將融創(chuàng)中國(guó)（01918）「Ｂ＋」長(zhǎng)期企業(yè)信貸評(píng)級(jí)及「ｃｎＢＢ－」長(zhǎng)期大中華區(qū)評(píng)級(jí)列入負(fù)面觀察名單中。

標(biāo)普指出，列入負(fù)面觀察名單主要反映融創(chuàng)進(jìn)行大量土地收購(gòu)及擴(kuò)展非核心業(yè)務(wù)后，其財(cái)務(wù)杠桿將進(jìn)一步轉(zhuǎn)差，標(biāo)普此前預(yù)測(cè)在強(qiáng)勁銷售增長(zhǎng)及土地收購(gòu)支持下，融創(chuàng)今年的財(cái)務(wù)杠桿會(huì)溫和改善。

13家房企發(fā)債暫停

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者還注意到，截至7月6日，在證監(jiān)會(huì)審核的公司債狀態(tài)中，被終止或主動(dòng)中止的涉及時(shí)代地產(chǎn)、華發(fā)股份、卓爾發(fā)展、蘇寧環(huán)球、美好置業(yè)、成都金融城投資發(fā)展有限公司、北京金泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、上海西部企業(yè)集團(tuán)、都城偉業(yè)集團(tuán)、貴陽(yáng)金陽(yáng)建投集團(tuán)、廈門杏林建設(shè)等13家房地產(chǎn)企業(yè)。

截至上述日期，證監(jiān)會(huì)共對(duì)43家公司申請(qǐng)發(fā)行的公司債終止或中止審查，其中房地產(chǎn)板塊以13家企業(yè)占比最高。實(shí)際上，自2016年10月份以來(lái)，房企公司債發(fā)行監(jiān)管趨嚴(yán)后，這類發(fā)行融資一直處于封閉狀態(tài)。

彼時(shí)，上交所、深交所先后下發(fā)《關(guān)于試行房地產(chǎn)、產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè)公司債券分類監(jiān)管的函》，明確房地產(chǎn)企業(yè)的公司債券資金不得用于購(gòu)置土地。

同時(shí)，上交所針對(duì)公司債將房地產(chǎn)業(yè)分類監(jiān)管采取“基礎(chǔ)范圍+綜合指標(biāo)評(píng)價(jià)”的分類監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)。達(dá)到準(zhǔn)入門檻后，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的5項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)，將房地產(chǎn)企業(yè)劃分為正常類、關(guān)注類和風(fēng)險(xiǎn)類。

與此同時(shí)，一方面銀行收緊開(kāi)發(fā)貸；另一方面基金業(yè)協(xié)會(huì)叫停16城私募、資管產(chǎn)品投資房地產(chǎn)項(xiàng)目。

基于上述嚴(yán)峻的融資背景，房企融資渠道被全面收緊，與之相對(duì)應(yīng)的是房企不減反而有增的資金需求，部分房企開(kāi)始借助信托、保險(xiǎn)子公司、基金等融資。

信托成不少房企籌錢途徑

7 月 5 日，云南城投公告稱，其取得太平洋資產(chǎn)管理有限責(zé)任公司發(fā)放的15億元借款，期限為3+2年，公司控股股東云南省城投集團(tuán)提供本息全額無(wú)條件不可撤銷連帶責(zé)任保證擔(dān)保。

而不久前，云南城投分別于6月22日和6月28日取得太平洋資產(chǎn)管理有限責(zé)任公司發(fā)放的7億元和8億元借款，借款期限與增新措施與上述借款相同。記者注意到，3次融資合計(jì)30億元。

7月11日，國(guó)內(nèi)某千億級(jí)上市房企連發(fā)3條《增資協(xié)議》公告，旗下3家全資子公司擬與國(guó)通信托、平安信托、英大國(guó)際信托簽訂相關(guān)增資協(xié)議，3個(gè)間接全資子公司分別獲得增資20億元、30億元、6億元，總增資額度達(dá)56億元。

用益信托首席分析師李旸告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，在銀行貸款與發(fā)行債券收緊后，盡管通過(guò)信托為房企融資的成本高于前者，但與民間借貸和私募相比信托的成本還是略低，因此也成為不少房企籌錢的途徑之一。

據(jù)悉，與銀行一樣同受銀監(jiān)會(huì)監(jiān)管的信托公司，同樣不能向四證不全、資本金不到位的房企提供開(kāi)發(fā)貸和流動(dòng)性支持貸款。

而信托公司因自身產(chǎn)品設(shè)計(jì)較為靈活可以通過(guò)增資入股與向股東借款的方式為房企提供融資支持。比如四川信托前不久對(duì)外推介的《四川信托—成都德商鼎創(chuàng)集合資金信托計(jì)劃》，募資總規(guī)模為4.9億元，優(yōu)先級(jí)信托資金中不低于1530萬(wàn)元，用于受讓項(xiàng)目公司不低于51%的股權(quán)，剩余優(yōu)先級(jí)信托資金進(jìn)入項(xiàng)目公司的資本公積。

談到目前房企需要支付的融資成本時(shí)，李旸表示，房企成本這方面與市場(chǎng)總體融資成本相關(guān)，當(dāng)然，項(xiàng)目不同，房企實(shí)力不同，融資成本也不同。如果市場(chǎng)資金偏緊，那價(jià)格也會(huì)上漲。

記者還注意到，上述提及的13家終止發(fā)行公司債的房企中，有4家為上市房企，而未上市房企占據(jù)多數(shù)。

李旸表示，上市公司融資的渠道較為多元，可以通過(guò)ABS、海外發(fā)債及股權(quán)融資等多種形式。同時(shí)信托公司對(duì)發(fā)行信托產(chǎn)品的房企要求較高，因此中小型房企的融資渠道仍不算寬裕。