一線房企加入長租公寓大戰(zhàn) 將瓜分機構(gòu)化租賃的蛋糕？

每經(jīng)實習(xí)記者 舒曼曼

每經(jīng)編輯 曾健輝

“我相信租售并舉一定是未來的趨勢”，在剛剛過去的萬科股東大會上郁亮這樣表示，萬科今年重點發(fā)力長租公寓，計劃2017年開業(yè)2.5萬間，發(fā)展成為中國第一大集中式長租公寓服務(wù)商。

雖然這是萬科的戰(zhàn)略，但毫無疑問，長租公寓也是眾多房企垂涎的大蛋糕。

國泰君安證券分析師侯麗科分析，不論從供給層面還是需求層面，長租公寓市場都面臨著巨大的發(fā)展空間，而在市場格局尚未形成的情形下，潛在的龍頭運營商有著較大的投資機會。

房企加速涌入長租公寓市場

隨著住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》，其中明確國家鼓勵發(fā)展規(guī)模化、專業(yè)化的住房租賃企業(yè)，住房租賃企業(yè)依法享受有關(guān)金融、稅收、土地等優(yōu)惠政策。

邁點研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，北上廣深這四個一線城市的集中式品牌長租公寓數(shù)量合計達335家，占集中式品牌長租公寓市場的70%?？硕饠?shù)據(jù)顯示，目前TOP30房企中已有1/3房企通過不同方式布局長租公寓。

萬科董秘朱旭在2017年年初電話會議上曾透露，2017年萬科將把長租公寓作為重要著力點，主要在核心城市發(fā)展。據(jù)了解，萬科集團將泊寓定位為城市配套服務(wù)商戰(zhàn)略中創(chuàng)新業(yè)務(wù)的一個分支，目前已經(jīng)布局18個城市近200家店。

《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪北京泊寓勁松店了解到，該店有3個戶型總共88套房源，面積約為20平方米的復(fù)式公寓，租金3800元/月起。在勁松店，記者看到最貴的房源是6000元/月，面積在30平方米以上。一位工作人員表示，該店可半年起租，單店的出租率已接近90%。

盡管泊寓的租金價格較周邊房租有30%以上的溢價，但所有店面的出租率均保持在90%以上。泊寓北京相關(guān)負責(zé)人表示，目前整個行業(yè)的輕資產(chǎn)模式投資回報周期在5~8年左右，萬科則預(yù)計5年能夠收回成本。在北京市場，由于物業(yè)升值較快，租入租金要占到租出租金的一半以上，所以運營商只能盡力壓縮其他的成本。

龍湖集團副總裁兼冠寓CEO韓石則表示，冠寓未來將聚焦12個一線及領(lǐng)先二線城市，在3年內(nèi)迅速形成規(guī)模優(yōu)勢。在業(yè)務(wù)拓展方式上，起步階段龍湖將以輕資產(chǎn)模式為主，會租賃其他的物業(yè)；中長期看，龍湖會逐步輕重資產(chǎn)并舉，最終資產(chǎn)輕重比2：8。

除此之外，世聯(lián)行也推出紅璞公寓，并完成25城布局，簽約項目超150個；綠城與成都長租公寓品牌優(yōu)客逸家推出“綠城優(yōu)客”；招商蛇口推出“壹棧”、“壹間”和“壹棠”；佳兆業(yè)推出“寓享空間”。

樂乎公寓創(chuàng)始人、CEO羅意向《每日經(jīng)濟新聞》記者坦言，行業(yè)的發(fā)展需要良性競爭，這樣可以促進行業(yè)為社會提供更好的產(chǎn)品和服務(wù)，房企把存量資產(chǎn)盤活進入租賃市場，增加城市租賃的有效供給，是社會資源的優(yōu)化配置，對城市租客是重大利好。

魔方公寓總經(jīng)理助理、華北分公司副總經(jīng)理鄧方則表示，整個長租市場上，所有的品牌長租公寓加起來，其滲透率不到2％，所以供不應(yīng)求仍然是普遍現(xiàn)象。

國泰君安證券研究表示，而從供應(yīng)層面而言，預(yù)計到2020年長租公寓的房間數(shù)量為1000萬間，假定2016年底該數(shù)量為200萬間，到2020年的年均復(fù)合增速達到50%，空間和增速都超出市場預(yù)期。

短期內(nèi)行業(yè)發(fā)展瓶頸難解

萬科泊寓廈門總經(jīng)理吳迪曾指出，萬科對長租公寓整個居住標準要求高，前期改造成本投入比較大，租入租金和改造成本占到總成本的80%，僅裝修改造的成本就需要運營3年后才能夠覆蓋。

在鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)看來，租賃持有與運營是一個全新的房地產(chǎn)細分品類，長租公寓行業(yè)需要經(jīng)過5年左右的探索期，但目前供應(yīng)鏈的管理和各種服務(wù)方面都具備了初期雛形。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，房企現(xiàn)在涉足長租公寓主要還是一種嘗試、布局和積累經(jīng)驗，目前就這個市場來看，還沒有能夠盈利的企業(yè)以及盈利的可能性，房企持有的長租公寓租售比即使管理相對好的企業(yè)也只有2%~3%，遠遠不足以彌補資金成本。

長租公寓產(chǎn)品最大的競爭對手是私人出租房源，魔方公寓將其稱為是與消費升級的一場較量。除了回報周期長，盈利難等問題之外，長租公寓還面臨著標準不明的尷尬。

魔方公寓相關(guān)負責(zé)人在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時坦言，“長租公寓目前最大的壓力依然來自于政策層面，國家鼓勵購租并舉，但正式發(fā)文已過去一年多了，具體的落地政策，甚至是管理歸口一直沒有明確，這給公寓企業(yè)在拓展規(guī)模的過程中帶來很大阻力。特別是改造后的公寓項目消防驗收應(yīng)該參照什么標準，有的是參照酒店，有的參照住宅，驗收標準不清楚。”

羅意也指出，在發(fā)展長租公寓時什么樣的土地屬性和房產(chǎn)屬性可以發(fā)展青年社區(qū)，其實目前是沒有定論，這樣就讓許多創(chuàng)新企業(yè)不僅背負投資風(fēng)險，甚至企業(yè)家有可能還面臨法律風(fēng)險。主管部門應(yīng)盡快出臺行業(yè)的定性和規(guī)范，讓長租公寓能在陽光下發(fā)展。

他表示，長租公寓不比互聯(lián)網(wǎng)，各家品牌在做路徑選擇的時候，都有非常明確的盈利模式：或掙資產(chǎn)的錢、或掙運營的錢、或掙社群的錢、或掙金融的錢。只是行業(yè)還處在非常早期的階段，各個品牌都還在進行模式摸索和基礎(chǔ)能力建構(gòu)，還沒到需要以掙錢為核心訴求的階段，他也坦言，樂乎目前也是沒有盈利，但長租公寓是“難且正確”的事情，這是一個能做30年以上的行業(yè)，需要在資金模式上探索、團隊的打磨、IT體系的建設(shè)和社群能力的提升上下功夫。

眾所周知，輕資產(chǎn)融資難歷來是長租公寓所面臨的痛點。魔方公寓CEO柳佳認為公寓競爭到最后，其實是資金和效率的競爭，目前魔方公寓單店投資回報率在25％左右，羅意也表示，樂乎目前是輕資產(chǎn)模式，同時鏈接資產(chǎn)方和租客，為客戶提供高性價比的租住產(chǎn)品、類酒店的服務(wù)和社群場景，長租公寓的最后價值還是以運營價值為中心。

世聯(lián)行集團副總裁、世聯(lián)紅璞公寓總經(jīng)理甘偉坦言，從租房客租賃意愿的角度來看，一類是被動式租賃；一類是主動式租賃。從被動式租賃到主動式租賃也需要時間，品牌長租公寓需要對消費升級相關(guān)的配套和服務(wù)作出相應(yīng)升級，否則和二房東沒有什么區(qū)別。

北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長陳志也表示，目前圍繞刺激、保護和支持租賃市場的制度要素、指導(dǎo)思想都是不完全匹配的，總體來說也很欠缺，在規(guī)范發(fā)展租賃市場上還需要不斷努力，去樹立和培育租賃市場的理念。