長租公寓萬億元蛋糕遭搶 收益低盈利慢仍難解

4年前，北京首次購房者平均年齡30歲。時至今日，北京首次購房者平均年齡34歲。一線城市已經出現“有房者可置業(yè)，無房者難置業(yè)”的現象，加之房地產市場進入存量房時代，租賃市場隨之成為房地產經紀機構和房地產開發(fā)企業(yè)爭相搶食的萬億元蛋糕。

華菁證券地產行業(yè)首席分析師周雅婷向《證券日報》等記者表示，在增量市場中，上市房企市值超過1萬億元，但按目前的市場空間估算，整體房地產服務市場約5.3萬億元，其中至今為止仍未出現千億元市值的公司，可見資產管理市場整體仍是一座尚待發(fā)掘的金礦。

值得關注的是，萬科、龍湖等龍頭房企已經開始大舉布局長租公寓。然而，長租公寓萬億元藍海的背后，仍難掩重資產模式下融資成本高和資產收益率低帶來的盈利難題。

回報周期長盈利難

根據周雅婷的測算，在住房自有率和租金占比變化的共同作用下，預計2027年我國租賃市場將達到5萬億元。

鏈家、我愛我家等房地產經紀機構早已進入這一領域，而重塑這一市場格局的力量則來自于開發(fā)企業(yè)的進入。

萬科董秘朱旭在2017年年初曾透露：“2017年，萬科把長租公寓作為重要著力點，主要在核心城市發(fā)展。”據悉，萬科長租公寓品牌“泊寓”租金價格較周邊房租有30%以上的溢價，目前已布局13個城市，預計2018年目標為45萬間，年收入或達94億元。

在2016年中期業(yè)績說明會上，龍湖董事長吳亞軍宣布推出長租公寓“冠寓”品牌，計劃3年內布局300家門店。龍湖集團高層也曾向《證券日報》記者表示，長租公寓是集團的重要業(yè)務，力爭用三年時間，躋身中國長租公寓市場前列。

值得關注的是，根據克而瑞數據顯示，TOP30的房企當中，已經有三分之一涉足長租公寓。

然而，在房地產企業(yè)對長租公寓虎視眈眈的背后，卻有也盈利難的問題難以突破。一般來說，長租公寓項目的來源有租賃，也有企業(yè)自己拿地持有運營的，但不管哪種方式，前期投入都較高，融資成本也高，加之盈利周期長，資金產收益率低，導致盈利空間低，這些都是運營長租公寓的企業(yè)難以突破的問題。

周雅婷表示，我國長租公寓領域的公司一直處于謹慎發(fā)展狀態(tài)中，原因之一是資產價格的高企導致國內租金回報率長期較低，這使得長租公寓的拿房成本高且企業(yè)很難在起步階段自持物業(yè);另一方面，在全球主要發(fā)達經濟體利率趨于0甚至負的情況下，我國市場利率仍然長期在4%以上的水平，企業(yè)融資成本較高。過低的資產收益率和高企的融資成本很大程度上限制了企業(yè)加杠桿快速做大的可能性。

周雅婷進一步稱，綜合來看，“55%的拿房成本占比”和“百間65%的入住率”是盈利的臨界點。這樣的利潤結構意味著長租公寓領域并不是一個盈利空間很豐厚的行業(yè)，對于已經進場和試圖進場的玩家來說，這是個有門檻的行業(yè)，無論是資源獲取端還是運營管理端，市場參與者都行走在刀刃上，稍有不慎都將無利可圖賠本出場。

紅璞公寓總經理兼集團副總裁甘偉也向記者表示，對于集中式公寓來說，可以說是重資產運營，需要改造整棟樓，前期投入高;另外，回收周期長，“我們測算回收周期一般在4年至4年半時間”。

安心公寓CFO吳明峰也表示，安心運營集中式長租公寓，但客戶群體定位為B端，在現金流和盈利方面稍有優(yōu)勢，但基本需要兩年半到三年的回收期。

股權融資助力規(guī)模擴張

不過，多數業(yè)內人士也都認為，前期盈利難是共性問題，但隨著行業(yè)規(guī)模的擴大，后期盈利空間就會越來越大。

據周雅婷測算，我國目前品牌公寓的數量不到200萬間，占整體租賃市場的比重約為2%，集中式公寓龍頭公司的平均管理規(guī)模在2萬-3萬間之間，分散式公寓龍頭公司管理規(guī)模在50萬間左右。未來品牌公寓如果能達到10%的市場占有率，整體的公寓數量將達到1060萬間，其中，排名第一的品牌公寓管理公司將會管理超過100萬間。

但規(guī)模擴張，助力來自資本，才能實現加杠桿運營。在這一方面，大型開發(fā)商更有優(yōu)勢，因其在資本市場評級高，融資成本更低。不過，對于創(chuàng)業(yè)型品牌公寓企業(yè)來說，股權融資也會加快這一市場的擴張速度。

對此，周雅婷表示，長租公寓是資金和資源雙密集型的行業(yè)，由于債權融資操作空間太小，使得在搶占市場份額的競速賽跑中借助股權融資的力量變得十分必要。

事實上，這幾年，長租公寓吸引了很多人的眼光，也有不少資金進來，但未來資金進場則趨于謹慎。

周雅婷稱，創(chuàng)業(yè)型的長租公寓公司在私募PE市場幾乎每年都進行1輪-2輪股權融資。在目前定增受限、債務成本居高不下的市場環(huán)境下，即使背靠擁有A股上市公司平臺的長租公寓公司在發(fā)展業(yè)務時也將目光投向了股權融資市場，試圖借力股權融資加速業(yè)務發(fā)展。可以預見，未來長租公寓領域將會更倚重股權融資發(fā)展。

（來源：證券日報 記者 王麗新）