機(jī)構(gòu)曬房企上半年成績單：三甲門檻破兩千億

每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 曾健輝

7月1日，中國指數(shù)研究院（以下簡(jiǎn)稱中指院）發(fā)布“2017年上半年房地產(chǎn)企業(yè)銷售排名”。榜單顯示，期內(nèi)共有126家房地產(chǎn)企業(yè)銷售額超過50億元，合計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額36220億元，平均銷售額287億元，約占全國市場(chǎng)份額的62%。

其中，碧桂園、萬科、恒大位列前三甲，并在半年內(nèi)邁入兩千億元門檻，而千億元陣營則擴(kuò)增至7家。

中指院認(rèn)為，2017年上半年房企銷售業(yè)績保持快速增長，業(yè)績主要貢獻(xiàn)區(qū)域仍在一線及熱點(diǎn)二線城市，同時(shí)三四線的市場(chǎng)升溫上行，帶動(dòng)房企銷售額持續(xù)攀高。

三甲門檻半年已至兩千億 增長率和完成率均達(dá)61%

2017上半年，房地產(chǎn)調(diào)控不斷深化，尤其是3月17日以后各種政策接踵而至。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已經(jīng)有超過60個(gè)城市或地區(qū)出臺(tái)了160余次調(diào)控政策，內(nèi)容涉及限購、限貸、限售和土地出讓等等。

今年上半年共有126家房企跨越50億元門檻。中指院按照銷售業(yè)績將房企分為了5個(gè)陣營。其中，超級(jí)陣營中的萬科、碧桂園、恒大、保利、綠地、中海和融創(chuàng)憑借全國化布局一馬當(dāng)先。

中指院監(jiān)測(cè)顯示，截至6月30日，上述7家公司的前三者已邁入兩千億元大關(guān)，后四者也身居千億元陣營，強(qiáng)者恒強(qiáng)現(xiàn)象更加明顯。中指院指出，超級(jí)陣營憑借廣泛的全國化布局、融資及運(yùn)營優(yōu)勢(shì)，繼續(xù)領(lǐng)跑行業(yè)，銷售額增長率平均達(dá)到61.87%，其中，碧桂園業(yè)績?cè)鲩L率甚至超140%，躍居銷售榜首位。

傳統(tǒng)意義的第一陣營門檻為500億元，企業(yè)數(shù)量共計(jì)7家，平均銷售額達(dá)651億元，該陣營企業(yè)精耕細(xì)作，厚積薄發(fā)，持續(xù)推進(jìn)全國化布局，銷售規(guī)模穩(wěn)健增長。

而第二陣營則是中型房企的聚集地，由于中梁、融信等14家企業(yè)的加入，總數(shù)達(dá)30家，平均銷售額332億元，該陣營企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展戰(zhàn)略模式，積極改善升級(jí)產(chǎn)品線，緊抓三四線發(fā)展機(jī)遇，迎來銷售額大幅提升。

一二線城市銷售占比超七成 合理布局成業(yè)績關(guān)鍵

從半年期房企成績來看，無論業(yè)績規(guī)模還是增長速度，TOP級(jí)房企都體現(xiàn)出越來越強(qiáng)的發(fā)展勢(shì)頭。究其原因，中指院認(rèn)為合理布局是重要因素。

中指院數(shù)據(jù)顯示，全國10家大型房企一二線城市在售項(xiàng)目平均占比分別為19.1%和54.8%，合計(jì)占比73.9%。

土地端，伴隨二線熱點(diǎn)城市土拍市場(chǎng)限制政策的加碼，二線城市拿地金額穩(wěn)中有降。與此同時(shí)，部分三四線城市因受到雄安新區(qū)、粵港澳大灣區(qū)、高鐵規(guī)劃等國家戰(zhàn)略布局等利好條件驅(qū)動(dòng)，有所升溫。因而今年上半年在一二線城市與熱點(diǎn)三線城市均有科學(xué)布局的企業(yè)受益更加顯著。

以融創(chuàng)為例，其在布局策略上已由早年的集中一二線，調(diào)整至“一線城市、強(qiáng)二線和環(huán)一線的三四線城市”，通過始于2016年的并購與收購，融創(chuàng)目前已覆蓋30多個(gè)城市。包含北京、上海、武漢、成都、無錫、煙臺(tái)和廊坊等城市。而其調(diào)整的效果也在業(yè)績上有所反應(yīng)。

實(shí)際上，第二陣營企業(yè)銷售額增長率平均達(dá)85.15%，遠(yuǎn)高于第一陣營的60%和超級(jí)陣營的61%，這給下半年的市場(chǎng)營造了一個(gè)值得想象的變化空間，前三陣營的格局是否會(huì)再度變化？中指院就直言，下半年市場(chǎng)的走勢(shì)不確定性增強(qiáng)，房企完成業(yè)績目標(biāo)仍需穩(wěn)扎穩(wěn)打。

融資方式多元化 下半年資金迎考驗(yàn)

雖然當(dāng)下房企分化加劇，各陣營表現(xiàn)不同，但市場(chǎng)也呈現(xiàn)出一定共性。中指院數(shù)據(jù)顯示，截至2017年5月，全國房地產(chǎn)開發(fā)到位資金為58989億元，同比增長9.9%，房地產(chǎn)企業(yè)融資規(guī)模保持高位，但增速較2016年同期明顯下滑。

高位低速之下，房企融資成本上揚(yáng)2~3個(gè)百分點(diǎn)，倒逼融資渠道更加多元，信托與海外發(fā)債規(guī)模隨之迅速增長。其中信托一季度新增2328億元，海外債務(wù)上半年超250億美元，融資渠道的變化使得房企的綜合融資成本較之前提高了2~3個(gè)點(diǎn)；同時(shí)，房企也不斷加強(qiáng)股權(quán)融資合作以及資產(chǎn)證券化，以期在緩解資金壓力的同時(shí)，推動(dòng)企業(yè)輕資產(chǎn)化。

中指院認(rèn)為，2017年下半年信貸融資等嚴(yán)控政策預(yù)計(jì)仍將延續(xù)，房企資金面在年底或?qū)⒂瓉硪惠喛简?yàn)，調(diào)整拿地節(jié)奏與比例，優(yōu)化現(xiàn)金流管控與負(fù)債水平，是下半年房企需要重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容。