120億！中國蠔油大王倫敦掃樓記

每經(jīng)編輯 陶玥陽

1888年，珠海南水鎮(zhèn)，一位名叫李錦棠的人煮飯時忘記了火候，卻意外發(fā)明了味道鮮美的“蠔油”。

“蠔油大王”李錦記從此作為家族企業(yè)在香港立足，并且行銷五大洲超過100個國家和地區(qū)。據(jù)美通社報道，2015年12月10日，李錦記健康產(chǎn)品集團(tuán)出資90%，與萬科置業(yè)成立合資公司，從此李錦記便開始了進(jìn)軍房地產(chǎn)的腳步。

2016年12月，李錦記在英國房地產(chǎn)市場初試啼聲，斥資3700萬英鎊（約合人民幣3.26億元）買下東倫敦“港口交易所3號”大樓。嘗到甜頭后，李錦記開始瞄準(zhǔn)了更高大上的倫敦地標(biāo)性建筑。

根據(jù)彭博社美國時間6月29日的報道，不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士透露，李錦記已經(jīng)接近達(dá)成協(xié)議，收購倫敦金融城“芬奇街20號”大樓（昵稱“對講機(jī)”大樓）一半的控制權(quán)。據(jù)今年3月每日電訊報的報道，該大樓一半股份的市場價值約6億英鎊，折合人民幣52.8億元！

▲彭博社報道截圖

據(jù)英國金融時報5月18日的報道，李錦記正在和巴西的薩夫拉集團(tuán)接觸，試圖買下倫敦金融城最有特色的建筑“小黃瓜”（又名“瑪麗?？怂勾蠼?0號”）。金融時報稱，巴西的薩夫拉集團(tuán)于2014年時花費(fèi)7.26億英鎊拿下“小黃瓜”，約合人民幣63.9億元。

綜合英國媒體的報道，如果李錦記能順利拿下“對講機(jī)”和“小黃瓜”兩座倫敦地標(biāo)，再加上已經(jīng)購入的“港口交易所3號”大樓，三次倫敦掃樓將總計花費(fèi)約人民幣119.95億元！

▲瑪麗?？怂勾蠼?0號樓俗稱“小黃瓜”圖片來源：Londontopia

初次掃樓大獲成功

根據(jù)英國地產(chǎn)網(wǎng)站CoStar于2016年12月1日的報道，李錦記以3700萬英鎊（約合人民幣3.26億元）的價格成功購得東倫敦South Quay地帶的“港口交易所3號”大樓（3 Harbour Exchange）。

這座大樓位于倫敦新興的金融中心金絲雀碼頭一帶，毗鄰摩根斯坦利等國際巨頭的辦公樓。這棟樓的位置緊鄰泰晤士河，與碼頭輕軌站距離也很近，交通十分便利，是個很有招商潛力的辦公樓地點。

李錦記官網(wǎng)同一天也公告了這項收購，并稱這筆置業(yè)“反映了李錦記對歐洲市場的信心和投入”。根據(jù)李錦記公布的數(shù)據(jù)，這座11層高的大樓共擁有9萬平方英尺（約合8370平方米）的辦公面積。李錦記官方宣布，自己公司會占用其中一層，作為李錦記歐洲分公司的總部。

▲李錦記官網(wǎng)公告

CoStar網(wǎng)站報道稱，除去李錦記自用的辦公面積，剩下大約有7萬平方英尺的辦公面積可供出租。李錦記的資產(chǎn)利用計劃中包括翻修生活和公共空間，提高辦公室的出租率，以增加總收入。Significant M&E公司將會承擔(dān)起這棟大樓的能源系統(tǒng)維修升級的工作，今后這棟辦公樓的能源使用效率將得到極大提升，日常運(yùn)營開支也會大幅下降。

每經(jīng)小編（微信號：nbdnews）在英國寫字樓招租網(wǎng)站Open Office了解到，“港口交易所3號”大樓的租金價格并不算便宜。該樓每平方英尺的租金由基本租金、服務(wù)費(fèi)和營業(yè)房產(chǎn)稅三部分構(gòu)成，合計為每年49英鎊/平方英尺。如果按照7萬平方英尺計算，滿租的情況下李錦記每年能收到343萬英鎊的租金，約合人民幣3018萬元。

▲“港口交易所3號”大樓外觀圖片來源：Open Office

根據(jù)CoStar網(wǎng)站報道，這棟大樓過去的招租情況十分理想，包括匯豐銀行和英美煙草在內(nèi)的國際巨頭都曾是這里的租戶，出租率能達(dá)到80%以上?？磥砝铄\記的這筆投資是十分合算的。

就連大樓賣方，Clearbell房產(chǎn)事務(wù)所的合伙人韋斯特也表示，

“考慮到裝修升級后這棟大樓對新租戶的吸引力會大大提升，李錦記買下這棟樓的價格無疑十分合理。

考慮到這里便捷的交通和極高的性價比，李錦記今后可以在全世界招攬想來倫敦立足的機(jī)構(gòu)作為租戶。”

“對講機(jī)”和“小黃瓜”，李錦記瞄準(zhǔn)兩大地標(biāo)

在舉世聞名的倫敦塔橋旁邊，有兩棟倫敦金融城的高大建筑格外惹眼。

“芬奇街20號”（20 Fenchurch Street）造型中規(guī)中矩，方方正正的外表使它被倫敦本地人稱為“對講機(jī)”（Walkie Talkie）。

在“對講機(jī)”的旁邊不遠(yuǎn)處，一棟流線型的摩登建筑更成了倫敦金融城和瑞士再保險集團(tuán)的一張世界級名片。這棟“瑪麗埃克斯大街30號”（30 St Mary Axe）造型酷似東歐人愛吃的腌黃瓜（gherkin），因而被人昵稱為“小黃瓜”。

▲“對講機(jī)”（左）和“小黃瓜”（右）在倫敦塔橋背后圖片來源：衛(wèi)報

根據(jù)英國媒體報道，如今這兩座地標(biāo)性建筑都成為李錦記瞄準(zhǔn)的投資目標(biāo)。

彭博社6月29日援引不具名內(nèi)部人士消息稱，李錦記已經(jīng)接近達(dá)成協(xié)議，將要收購“對講機(jī)”大樓一半的控制權(quán)。

李錦記將要購買的一半股權(quán)來自Land Securities Group，而“對講機(jī)”大樓的另一半股權(quán)則分散在金絲雀碼頭集團(tuán)、摩根斯坦利、卡塔爾主權(quán)投資基金等機(jī)構(gòu)手中。

據(jù)這位不愿透露姓名的內(nèi)部人士對彭博社表示，雖然理論上存在著最后關(guān)頭談判破裂的可能，但在最近幾周李錦記與Land Securities Group的談判接觸加速，已經(jīng)接近達(dá)成交易。李錦記方面的一位女性發(fā)言人拒絕對彭博社發(fā)表置評。

▲“對講機(jī)”大樓近照圖片來源：維基百科

雖然李錦記與Land Securities Group的談判細(xì)節(jié)不得而知，但每經(jīng)小編（微信號：nbdnews）注意到，今年3月16日，每日電訊報曾報道，金絲雀碼頭集團(tuán)（控股15%）代表其他幾家股東集體掛牌出售“對講機(jī)”大樓50%的股權(quán)。金絲雀碼頭集團(tuán)對該大樓一半股權(quán)的要價大約為6億英鎊，約合人民幣52.8億元。

另據(jù)英國金融時報5月18日報道，李錦記也接觸了“小黃瓜”目前的所有者巴西薩夫拉集團(tuán)，準(zhǔn)備提出報價。

作為倫敦金融城的標(biāo)志性建筑，“小黃瓜”于2004年完工后，“小黃瓜”的所有權(quán)幾經(jīng)轉(zhuǎn)手，但瑞士再保險集團(tuán)依然是這里最大的租戶。2007年，瑞士再保險集團(tuán)以6.3億英鎊的價格出售“小黃瓜”。獲得利潤超過3億英鎊，也使得“小黃瓜”一躍成為英國最昂貴的辦公樓。

根據(jù)金融時報報道，2014年，巴西薩夫拉集團(tuán)以7.26億英鎊買下“小黃瓜”，約合人民幣63.9億元。

一位消息人士向金融時報表示，李錦記正在考慮提出報價，這份潛在報價對薩夫拉集團(tuán)的年化回報率可能不足4%。李錦記集團(tuán)尚未向金融時報回應(yīng)此事。

英鎊貶值，中國資本殺入倫敦地產(chǎn)

在“退歐”公投之后，國際投資者對英國經(jīng)濟(jì)未來的表現(xiàn)并不樂觀，紛紛開始撤走投資。在這種大背景下，中國資本卻利用英鎊貶值的機(jī)會，紛紛殺入英國房地產(chǎn)市場抄底。

地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)Knight Frank的全球市場總監(jiān)麥考爾表示，來自中國的資金幫助英國穩(wěn)定了房地產(chǎn)市場。CBRE集團(tuán)的專家布雷特表示，僅僅是來自中國香港地區(qū)投資者的活躍資金，就有約45億英鎊流入了英國的房市，這在跨國投資的歷史上都是少見的熱度。

2016年第四季度，進(jìn)入倫敦房地產(chǎn)市場的投資金額大約只有70億英鎊，比一年之前下降了55%。就在國際投資者被“退歐”前景嚇跑時，中國資本在2016年總計買下了價值約30億英鎊的倫敦地產(chǎn)，折合人民幣約264億元。

Knight Frank全球市場總監(jiān)麥考爾認(rèn)為，像是倫敦金融城的高端寫字樓，現(xiàn)在大約可以提供4到5個百分點的穩(wěn)定回報率，中國資本對這樣的收益感到可以接受。

當(dāng)然，中國資本來倫敦掃樓，最大的動力還是英鎊貶值。

▲英鎊對人民幣匯率長期走勢圖片來源：谷歌財經(jīng)

截至北京時間2017年6月30日晚23點半，英鎊對人民幣匯率大約在8.81元。從2017年4月起，英鎊對人民幣匯率持續(xù)上漲，收復(fù)了很多“失地”。但盡管如此，在2016年“脫歐”公投前夕，英鎊對人民幣匯率曾一度達(dá)到了9.60元的高點，比目前匯率水平高出9%左右。

每經(jīng)編輯鄭直