上市銀行買(mǎi)樓置業(yè)屢屢抄底 小銀行容易“露富”大銀行善于“雪藏”

樓市“寒冬論”遇到了行動(dòng)派的強(qiáng)勁挑戰(zhàn)。與房地產(chǎn)業(yè)最親密，也對(duì)其最了解的商業(yè)銀行近一年以來(lái)仍在堅(jiān)持“買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)”。

據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者獨(dú)家統(tǒng)計(jì)，近一年以來(lái)，至少8家上市銀行發(fā)布了涉及買(mǎi)房或買(mǎi)地的公告。其中，有4家銀行為去年8月份以來(lái)新上市的次新銀行，共計(jì)花費(fèi)了6.07億元，接近4家銀行上市合計(jì)募集資金總額的十分之一。而老牌上市銀行雖然比較低調(diào)，但是從公告中的只言片語(yǔ)來(lái)看，老牌上市銀行的買(mǎi)樓行動(dòng)也并未停止，只是部分購(gòu)買(mǎi)行為并未觸發(fā)強(qiáng)制披露義務(wù)。

新上市銀行買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)

去年以來(lái)上市的銀行一邊努力擴(kuò)展分支機(jī)構(gòu)，一邊也同步在固定資產(chǎn)投資上加碼。

江陰銀行近日公告稱，該行在江蘇省無(wú)錫市中級(jí)人民法院于淘寶網(wǎng)司法拍賣(mài)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)開(kāi)展的“江陰市長(zhǎng)江路169號(hào)等多處建筑總面積4721.12平方米非住宅用途房地產(chǎn)”司法拍賣(mài)項(xiàng)目中競(jìng)拍成功，以人民幣9704.7萬(wàn)元成交。此前，江陰銀行于2016年10月12日簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，購(gòu)置位于無(wú)錫市濱湖區(qū)金融八街3號(hào)無(wú)錫商會(huì)大廈1-4層的房產(chǎn)，購(gòu)置房產(chǎn)的資金都來(lái)源于自有資金，總價(jià)款為7988.82萬(wàn)元。兩次買(mǎi)房后，該行都作出了類似表述，“購(gòu)置后本行資產(chǎn)將進(jìn)一步充實(shí)，辦公效率和整體形象將得到提升，有利于本行長(zhǎng)期持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展”。

較早前的今年5月6日，張家港行采用現(xiàn)金方式購(gòu)買(mǎi)蘇州工業(yè)園區(qū)恒宇置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)的融盛商務(wù)中心項(xiàng)目中建筑面積共計(jì)3981.41平方米的商業(yè)用房，總價(jià)款12811.64萬(wàn)元。該房產(chǎn)將作為張家港行蘇州分行（擬籌）的營(yíng)業(yè)用房。該行表示，隨著公司業(yè)務(wù)的不斷發(fā)展，為滿足實(shí)際業(yè)務(wù)拓展需求，促進(jìn)業(yè)務(wù)的全面發(fā)展，董事會(huì)決定在蘇州開(kāi)立分行，本次購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)有利于樹(shù)立公司形象，改善員工辦公環(huán)境，吸引優(yōu)秀人才，符合公司做大做強(qiáng)的發(fā)展戰(zhàn)略，對(duì)優(yōu)化資源配置、提升企業(yè)價(jià)值、促進(jìn)公司可持續(xù)發(fā)展具有積極意義。

2016年11月28日，常熟銀行也以自有資金購(gòu)買(mǎi)了位于蘇州工業(yè)園區(qū)的商業(yè)用房，采用現(xiàn)金方式購(gòu)買(mǎi)蘇州工業(yè)園區(qū)星座商務(wù)廣場(chǎng)項(xiàng)目中建筑面積共計(jì)9488.43平方米的商業(yè)用房，總價(jià)款20065.56萬(wàn)元。常熟銀行表示，該商業(yè)用房毗鄰蘇州高鐵北站，用以拓展蘇州市場(chǎng)，在更高平臺(tái)上獲取資源、吸引人才，提升綜合競(jìng)爭(zhēng)力。常熟銀行表示，上述舉措進(jìn)一步加速了該行立足本地、服務(wù)全省的戰(zhàn)略布局，進(jìn)一步擴(kuò)大了該在江蘇省內(nèi)的業(yè)務(wù)輻射半徑。

此外，貴陽(yáng)銀行去年9月5日審議通過(guò)了《關(guān)于貴陽(yáng)銀行股份有限公司購(gòu)置營(yíng)業(yè)用房的議案》。根據(jù)公司業(yè)務(wù)發(fā)展需要，同意使用10167萬(wàn)元購(gòu)置建筑面積合計(jì)約6728平方米的三處營(yíng)業(yè)用房，并同意授權(quán)高級(jí)管理層或其轉(zhuǎn)授權(quán)人辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓具體過(guò)戶手續(xù)。

老牌銀行低調(diào)置產(chǎn)

在新上市銀行紛紛買(mǎi)樓的同時(shí)，老牌上市銀行也沒(méi)有閑著。

去年12月底，招商銀行宣布競(jìng)得深圳市南山區(qū)深圳灣超級(jí)總部基地的商業(yè)服務(wù)用地使用權(quán)，總價(jià)款59.5億元。對(duì)于這筆金額接近60億元的交易，當(dāng)時(shí)有投資者高呼“賺到了”，也有投資者認(rèn)為“浪費(fèi)錢(qián)”。

在招商銀行來(lái)看，“購(gòu)買(mǎi)該地塊土地使用權(quán)將滿足本公司的實(shí)際需求，有利于本公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，也符合本公司及股東的整體利益，對(duì)本公司財(cái)務(wù)狀況不構(gòu)成重大影響”。

2016年8月底，寧波銀行也曾審議通過(guò)關(guān)于購(gòu)置溫州分行營(yíng)業(yè)用房的議案。會(huì)議同意授權(quán)經(jīng)營(yíng)管理層在總投資3.2億元左右辦理溫州分行營(yíng)業(yè)用房購(gòu)置相關(guān)事宜。此后，去年年底，該行審議通過(guò)了關(guān)于無(wú)錫分行營(yíng)業(yè)用房置換的議案。

中信銀行的公告顯示，該行2017年固定資產(chǎn)投資預(yù)算為73.41億元，與2016年實(shí)際執(zhí)行情況（34.82億元，預(yù)算68.53億元）相比，2017年固定資產(chǎn)預(yù)算有所增長(zhǎng)，主要源于已批準(zhǔn)房產(chǎn)購(gòu)置項(xiàng)目按工程進(jìn)度或合同約定付款有所增加。需要明確的是，所謂的固定資產(chǎn)包括房屋建筑物、計(jì)算機(jī)設(shè)備及其他，為經(jīng)營(yíng)管理而持有，并不包含投資性房地產(chǎn)。

事實(shí)上，大中型銀行由于資產(chǎn)規(guī)模龐大，固定資產(chǎn)投資對(duì)于銀行的影響較小，老牌上市銀行是不必就每一次固定資產(chǎn)投資進(jìn)行披露的，因此部分購(gòu)買(mǎi)事宜不能在日常公告中及時(shí)反映出來(lái)。當(dāng)然，上市銀行的年報(bào)和中報(bào)中通常還是包含了相關(guān)固定資產(chǎn)變動(dòng)數(shù)據(jù)的。

銀行善于樓市抄底

對(duì)于固定資產(chǎn)的偏愛(ài)似乎是上市銀行的天性使然。畢竟，涉房貸款在銀行的信貸業(yè)務(wù)體系中可以說(shuō)是相當(dāng)重要的一環(huán)。拋開(kāi)買(mǎi)樓或拿地對(duì)于銀行品牌貢獻(xiàn)度的技術(shù)性討論，單從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)看，近年來(lái)上市銀行購(gòu)置房產(chǎn)或拿地，確實(shí)曾經(jīng)多次成功抄底。

上市銀行購(gòu)置固定資產(chǎn)增速最大的年份為2008年和2009年，這兩年恰逢國(guó)際金融危機(jī)，房?jī)r(jià)出現(xiàn)過(guò)一輪大幅下降。而2010年隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)率先復(fù)蘇，房?jī)r(jià)也曾短暫出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈。此后宏觀調(diào)控逐步收緊，到2011年年底包括北京在內(nèi)的多個(gè)一線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)下降，而上市銀行購(gòu)置固定資產(chǎn)數(shù)量也相對(duì)較高。2012年之后房?jī)r(jià)呈現(xiàn)上漲，上市銀行買(mǎi)樓的整體意愿也明顯下降。

此外，上市銀行過(guò)往的買(mǎi)樓戰(zhàn)績(jī)，還為未來(lái)業(yè)績(jī)埋下了“富礦”。據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者此前的獨(dú)家測(cè)算，截至去年中期，上市銀行的5500億元“涉房固定資產(chǎn)”（原值接近8000億元），即使按照保守的估計(jì)，真實(shí)市價(jià)也達(dá)到4萬(wàn)億元，如果估價(jià)再大膽一點(diǎn)，則賬外隱藏的“私房錢(qián)”可能超過(guò)6萬(wàn)億元。如果說(shuō)6萬(wàn)億元的天文數(shù)字比較抽象，那么可以選取上市銀行2015年合計(jì)的凈利潤(rùn)來(lái)進(jìn)行對(duì)比，后者僅為不足1.3萬(wàn)億元。

涉房固定資產(chǎn)的原值與賬面凈值之所以出現(xiàn)比較大的差異，是因?yàn)榘凑障嚓P(guān)規(guī)定，絕大多數(shù)銀行涉房固定資產(chǎn)都是以成本作為初始價(jià)值，并按照一定的速度進(jìn)行折舊，普遍的每年折舊率在2%-7%之間，比較寬泛的會(huì)計(jì)手法對(duì)于部分資產(chǎn)的年折舊率接近20%。從本報(bào)記者的統(tǒng)計(jì)來(lái)看，老牌上市銀行的平均累計(jì)折舊率約為30%，其中，有6家上市銀行的折舊率超過(guò)30%，即便是折舊率較低的上市銀行，目前賬面涉房固定資產(chǎn)的價(jià)值也較原值打了八折。

“銀行的房產(chǎn)未來(lái)并不一定都長(zhǎng)期自用，如果銀行的物理網(wǎng)點(diǎn)能夠被電子銀行、手機(jī)銀行所替代，銀行就可能出售涉房固定資產(chǎn)或?qū)⑵渥優(yōu)橥顿Y性房產(chǎn)進(jìn)行出租”，一位國(guó)有大行支行負(fù)責(zé)人曾經(jīng)對(duì)本報(bào)記者表示，“目前部分銀行已經(jīng)走到了規(guī)模效益的拐點(diǎn)。”本報(bào)記者查閱上市銀行財(cái)報(bào)也發(fā)現(xiàn)，去年曾有個(gè)別上市銀行的少量固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)變成為了投資性房地產(chǎn)。