縣域城鎮(zhèn)化變異為“造城” 天量樓市庫存拖累中西部縣域經(jīng)濟

近年來，不少地方將城鎮(zhèn)化作為縣域經(jīng)濟發(fā)展的主要抓手之一并進行了重點部署，推動了地方尤其是縣域基礎(chǔ)設施的完善和經(jīng)濟發(fā)展。但是，《經(jīng)濟參考報》記者近日在中西部一些省份采訪發(fā)現(xiàn)，近兩年，城鎮(zhèn)化對縣域經(jīng)濟的推動作用有所減弱。一些地方的城鎮(zhèn)化側(cè)重于大規(guī)模、高強度的“造城運動”，部分透支了城鎮(zhèn)化的紅利。

縣域城鎮(zhèn)化變異為“造城”

記者近日在皖鄂陜甘黔滇寧贛等省區(qū)的十余個縣采訪發(fā)現(xiàn)，城鎮(zhèn)化在“造城運動”中出現(xiàn)變異，房地產(chǎn)控制了城鎮(zhèn)化的模式和進程，也帶來大面積的商品房積壓，為了去庫存，一些地方政府獲利回吐，開始進行購房補貼。

看到縣城聳立的數(shù)十棟高層住宅，難以想象會寧縣是甘肅的一個國家級貧困縣。在城鎮(zhèn)化加速發(fā)展的數(shù)年間，會寧縣城面積擴大了3倍，高層住宅拔地而起，各項基礎(chǔ)設施的建設速度超過了過去的數(shù)十年，縣城發(fā)生了翻天覆地的變化，成為甘肅高層住宅較多的縣城之一。

樓高了，路寬了，街亮了，城大了，人多了。走過中東西部不少縣城，記者看到了和會寧縣城一樣的景色。大規(guī)模的城鎮(zhèn)化建設，加快了縣域基礎(chǔ)設施建設進程，交通、能源、通訊、供排水、教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化等基礎(chǔ)設施都實現(xiàn)了長足發(fā)展。

但是，記者采訪也發(fā)現(xiàn)，“攤大餅”的城鎮(zhèn)化，后遺癥開始顯現(xiàn)。

會寧縣城面積的擴大，房地產(chǎn)開發(fā)起了很大的支撐作用。記者看到，除了新城區(qū)幾棟政府辦公大樓外，其余的幾乎全部是商品房開發(fā)項目，而這僅僅是我國縣域城鎮(zhèn)化的一個縮影。

據(jù)了解，從2012年至今，會寧縣城已建成商品住房16600套，建筑面積160萬平方米，加上保障性住房18.66萬平方米，縣城建設住宅總計近180萬平方米。記者看到，縣城一半的高層住宅空置，一些樓盤僅僅只有框架。

陜西橫山縣西南新區(qū)有32個樓盤，其中5個爛尾，存量房6000套，面積達75萬平方米，加上爛尾，約有100萬平方米。記者晚上在鳳凰新城看到，一棟樓只有不到10家住戶，住戶郭萬珍說，配套很不好，沒有學校，也沒有多少人入住。

寧夏賀蘭縣是一個小縣，近年來的房地產(chǎn)開發(fā)熱產(chǎn)生了670萬平方米的庫存房。對于這樣一個貧窮小縣來說，巨量的庫存房無疑是其不堪承受之重。

2016年初，江西省住建廳召開的房管局長座談會傳出的信息顯示，江西省各市縣均有大量的商品房庫存，其中鷹潭市的庫存壓力全省最大，其次是上饒、新余、宜春、撫州等多個城市。

鷹潭官方的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2016年3月，鷹潭市商品房庫存面積357萬平方米，庫存去化時間25個月，而這僅僅是已經(jīng)批準銷售的數(shù)據(jù)，正在建設的還沒列進去。截至2016年3月，貴溪市商品房庫存去化時間是33個月，其中，非住宅庫存去化時間高達92個月。新余市房地產(chǎn)庫存300多萬平方米，去化時間大概兩年，這還不包括在建的幾十個樓盤600余萬平方米。當?shù)胤抗懿块T認為，從地方人口數(shù)量來看，完全去庫存幾乎是不可能的。從2015年起，當?shù)氐囊恍┓康禺a(chǎn)公司不斷破產(chǎn)，并且欠債數(shù)十億元。

根據(jù)國家統(tǒng)計局提供的各省歷年新開工和銷量，海通證券宏觀債券分析師姜超推算，截至去年10月底，我國商品房廣義庫存面積為39億平方米，其中近8成在市縣一級，去年三季度末與2015年末相比，庫存不降反升的省份有河南、山西等10個，有6個省庫存去化周期在4年以上，其中吉林、山西和青海庫存銷售比超過5年。

要素透支后遺癥開始顯現(xiàn)

作為縣域經(jīng)濟的重要載體，城鎮(zhèn)化的快速推進，短期內(nèi)增加了地方固定資產(chǎn)投資額和地方財政收入，完善了基礎(chǔ)設施，推動了地方經(jīng)濟發(fā)展。但由于地方政府將大量的要素注入城鎮(zhèn)化，高強度推進，寅吃卯糧，在土地和資金等方面不同程度地透支了地方后續(xù)發(fā)展?jié)摿Α?/p>

一直以來，地方政府債務支撐了城鎮(zhèn)化。近年來，許多地方政府設立了城投公司。據(jù)國內(nèi)權(quán)威的資信評估機構(gòu)新世紀評級統(tǒng)計，2015年末，貴州、青海、遼寧、云南、廣西、內(nèi)蒙古地方政府債務余額分別是其當年一般公共預算收入的5.84、4.42、4.13、3.32、2.83和2.79倍。記者了解到，這些債務除了部分用于扶貧外，大部分投入了和城鎮(zhèn)化有關(guān)的基礎(chǔ)設施建設、棚戶區(qū)改造中。

據(jù)了解，2015年底，全國人大常委會部分委員的調(diào)研結(jié)果顯示，我國有100多個市本級、400多個縣級債務率超過100%。財政部通過風險評估，將全國90多個市、300多個縣納入風險預警名單。據(jù)了解，這些債務，一部分是政府擔保的銀行貸款，一部分是政府債券。

當下，在一些三四線城市，房地產(chǎn)權(quán)益問題頻發(fā)，地方政府也因此面臨新的壓力。去年4月中旬，一群業(yè)主拉著橫幅出現(xiàn)在江西宜春市政府大樓前，他們之前買下的商鋪，如今租不出去，要求退還給開發(fā)商。

2015年下半年，鷹潭市括蒼廣場項目資金鏈斷裂，交了錢卻拿不到房產(chǎn)證的業(yè)主們要求辦理房產(chǎn)證，為此，當?shù)卣畬ｉT成立了工作組來解決善后。與此同時，新余國際廣場同樣是資金鏈斷裂，導致無法如期交房。

“造城運動”導致一些地方商品房大量積壓，“攤大餅”擠占了縣域經(jīng)濟發(fā)展最珍貴的土地和資金資源，尤其是市縣一級三四線以下城市。記者采訪的多位縣委書記反映，土地和資金目前成為縣域經(jīng)濟發(fā)展最稀缺的資源。

采訪中，地方干部反映，目前產(chǎn)業(yè)升級、公共服務等都受制于土地指標的硬約束，記者采訪的多個縣主要負責人都表示，土地潛力已經(jīng)挖完，土地供應捉襟見肘，大型產(chǎn)業(yè)化項目無法落地，目前是項目等待土地指標。

縣域經(jīng)濟遭遇融資瓶頸

受債務影響，加之銀行風險管控趨緊，縣域經(jīng)濟遭遇融資瓶頸，在記者采訪的中西部十余個縣里，縣域產(chǎn)業(yè)多為低層次的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，不少企業(yè)已成僵尸企業(yè)，無法償還貸款，而多數(shù)開發(fā)商資金斷裂，銀行惜貸、抽貸增多，融資難、融資貴的問題持續(xù)發(fā)酵，地方政府融資、上項目的難度自然更大。

在采訪中，一些金融機構(gòu)反映，商品房的大量積壓，加上政府主導的一些項目如保障房、辦公樓等大部分由承建方墊資，實際上困住了大量的民間投資和銀行資本。

在記者采訪的十余縣中，財政收入普遍下降。甘肅一貧困縣介紹，2013年—2014年土地出讓金曾達到7億元，近兩年土地市場降溫，去年的出讓金不到1億元，導致財政收入下降。

記者梳理了部分省市財政收入情況發(fā)現(xiàn)，今年有12省份下調(diào)公共財政預算收入增長率目標，其中中西部省份多達10個，陜西大幅度下調(diào)預算收入的主要原因是“房地產(chǎn)去庫存壓力不小”、“傳統(tǒng)優(yōu)勢行業(yè)稅收增長潛力有限”、“新興產(chǎn)業(yè)體量小”等。一些學者認為，這顯示一些地方已經(jīng)認識到縣域經(jīng)濟高耗能、高污染、高成本、低技術(shù)發(fā)展模式不可持續(xù)。

在財政收入下降的同時，一些地方為了去庫存，政府對購房進行補貼。近兩年，一些地方推出購房補貼方案，對城鄉(xiāng)居民購房給予每平方米150至500元不等的財政補貼，政府獲利回吐使財政雪上加霜。

更加雪上加霜的是，銀行對縣域房地產(chǎn)企業(yè)“斷貸”，一些已經(jīng)購房的業(yè)主也開始“斷供”。據(jù)陜西榆林住建局介紹，2013年起榆林房價下跌，很多人不愿意再支付剩余的銀行按揭貸款。如榆林橫山縣鳳凰新城的購房戶就出現(xiàn)了大面積“斷供”，建行榆林分行介紹，鳳凰新城在建行共辦理了453筆、總額1.1億多元的按揭貸款，后來竟有250戶“斷供”，約4000萬元不再還貸。

國內(nèi)智庫機構(gòu)“安邦咨詢”經(jīng)過調(diào)查認為，在產(chǎn)業(yè)發(fā)展放緩、房地產(chǎn)市場低迷以及地方支出剛性壓力等多重因素影響下，目前部分地方政府的財政收支情況正在惡化。

來源：經(jīng)濟參考報 記者：連振祥 毛海峰 黎昌政 汪奧娜