半月談聚焦定向售樓：誰(shuí)買走了低價(jià)房？是否等于特權(quán)買房？

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“定向銷售的低價(jià)房，到底被誰(shuí)買去了？”這是社會(huì)對(duì)樓市議論比較多的一個(gè)話題。半月談?dòng)浾哒{(diào)查發(fā)現(xiàn)，定向銷售價(jià)普遍大幅低于市場(chǎng)價(jià)，每平方米差價(jià)少則數(shù)千多則上萬(wàn)，一套房差價(jià)十幾萬(wàn)到超百萬(wàn)，定向銷售對(duì)象中有政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位等。

專家認(rèn)為，與已被明令禁止的政府機(jī)關(guān)集資建房相比，部分針對(duì)公權(quán)部門的“定向銷售”性質(zhì)類似，是權(quán)力攫取優(yōu)質(zhì)資源的隱蔽手段，明顯有悖社會(huì)公平。

一套房差價(jià)可達(dá)上百萬(wàn)

所謂定向銷售，是指該房源專門鎖定某一個(gè)群體向其銷售，不向社會(huì)普通購(gòu)房者開放銷售，而且普遍比市場(chǎng)價(jià)低。近日，半月談?dòng)浾咦咴L合肥樓市發(fā)現(xiàn)，“同房不同價(jià)”現(xiàn)象較為常見(jiàn)。

半月談?dòng)浾哒{(diào)查獲悉，合肥市濱湖新區(qū)陽(yáng)光里小區(qū)，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的金嶼海岸、銅冠花園、玖瓏公館，政務(wù)區(qū)安糧云水居，新站區(qū)昊天園等樓盤均有定向銷售房源。

通過(guò)合肥市物價(jià)局商品住宅明碼標(biāo)價(jià)查詢網(wǎng)站，半月談?dòng)浾甙l(fā)現(xiàn)陽(yáng)光里樓盤有數(shù)百套定向銷售房源。同一單元、同一樓層的房源，單價(jià)懸殊巨大。比如9棟3301號(hào)房源為定向銷售，備案單價(jià)每平方米6850元；9棟3302號(hào)房為市場(chǎng)銷售，單價(jià)每平方米10840元。在該樓盤的9棟、10棟等房源中，幾乎每一層都有標(biāo)明為定價(jià)銷售的房源，有的一棟樓幾乎全部是定向銷售。在銅冠花園小區(qū)，定向銷售的12棟2402號(hào)房，單價(jià)每平方米4732元；而市場(chǎng)銷售的12棟2401號(hào)房，單價(jià)每平方米14033元，兩者懸殊巨大，一套房差價(jià)百萬(wàn)元以上。

據(jù)陽(yáng)光里小區(qū)開發(fā)商包河房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司負(fù)責(zé)人介紹，該地塊是2014年5月拿到的。2015年年初，考慮到當(dāng)時(shí)有的樓盤銷售難問(wèn)題突出，公司決定對(duì)陽(yáng)光里樓盤提前開展針對(duì)政府機(jī)關(guān)的營(yíng)銷活動(dòng)，只要預(yù)付15萬(wàn)元，即可享受單價(jià)6280元的優(yōu)惠，當(dāng)時(shí)預(yù)計(jì)市場(chǎng)價(jià)單價(jià)為6500元，而且15萬(wàn)元可抵充16萬(wàn)元購(gòu)房款，當(dāng)時(shí)有400多人進(jìn)行團(tuán)購(gòu)交了預(yù)付款。等到2016年樓盤開盤，合肥房?jī)r(jià)暴漲，致使此前團(tuán)購(gòu)價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)差距較大。由于當(dāng)時(shí)樓盤還沒(méi)辦理預(yù)售證，收取預(yù)付款存在違規(guī)風(fēng)險(xiǎn)，因此公司只對(duì)政府機(jī)關(guān)進(jìn)行團(tuán)購(gòu)，未向社會(huì)公開團(tuán)購(gòu)。

據(jù)房地產(chǎn)專家分析介紹，定向銷售大致可分為兩類：一是市場(chǎng)機(jī)制決定，比如某部門與開發(fā)商議價(jià)，通過(guò)批量購(gòu)房爭(zhēng)取降價(jià)優(yōu)惠，這是正常的。第二類是權(quán)力與資本結(jié)合，比如某部門利用特權(quán)拿到某個(gè)地塊，再與開發(fā)商合作開發(fā)，商品房建成后可以遠(yuǎn)低于市場(chǎng)的價(jià)格購(gòu)買。前者屬于市場(chǎng)行為，后者則是權(quán)力資本結(jié)合，但在現(xiàn)實(shí)操作中，兩者有時(shí)會(huì)同時(shí)存在，很難區(qū)隔，不是內(nèi)部人士難以察覺(jué)。

定向銷售對(duì)象不少為“關(guān)系戶”

通過(guò)查詢多個(gè)有定向銷售房源的樓盤備案信息，半月談?dòng)浾甙l(fā)現(xiàn)，獲得定向銷售的低價(jià)商品房的購(gòu)房者中，不少是政府官員、國(guó)企職工以及事業(yè)單位、龍頭企業(yè)員工。

除了以安徽省有關(guān)黨政部門為定向銷售對(duì)象的陽(yáng)光里小區(qū)，半月談?dòng)浾邔?duì)其他有定向銷售房源的樓盤進(jìn)行調(diào)查發(fā)現(xiàn)，新站區(qū)當(dāng)代MOMΛ未來(lái)城定向?qū)ο笫蔷〇|方職工，銅冠花園定向?qū)ο笫菄?guó)企職工，金嶼海岸的定向群體是經(jīng)開區(qū)管委會(huì)人員等。合肥市經(jīng)開區(qū)、政務(wù)區(qū)、濱湖區(qū)、新站區(qū)等均有定向銷售商品房。

半月談?dòng)浾哒{(diào)查發(fā)現(xiàn)，經(jīng)開區(qū)銅冠花園的開發(fā)商安徽銅冠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是安徽省知名大型國(guó)企下屬公司；金嶼海岸小區(qū)開發(fā)商合肥海恒發(fā)展股份有限公司是合肥經(jīng)開區(qū)管委會(huì)下屬國(guó)企，所開發(fā)地塊系合肥經(jīng)開區(qū)管委會(huì)轄區(qū)范圍內(nèi)土地，定向銷售對(duì)象是經(jīng)開區(qū)管委會(huì)人員。另一有定向銷售房源的玖瓏公館的開發(fā)商為合肥葛洲壩置業(yè)有限公司，該公司法人股東為中國(guó)能源建設(shè)集團(tuán)安徽省電力設(shè)計(jì)院和中國(guó)葛洲壩集團(tuán)置業(yè)有限公司，而電力設(shè)計(jì)院正是該樓盤的定向銷售對(duì)象。

合肥學(xué)院房地產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)凌斌說(shuō)，集資建房被中央明令禁止后，定向銷售方式成為一些政府機(jī)關(guān)和國(guó)企事業(yè)單位解決職工住房問(wèn)題的常見(jiàn)方式。在城市高房?jī)r(jià)壓力下，還有一些地方政府需要建設(shè)人才公寓，以吸引高科技人才，這也是定向銷售的一種運(yùn)作模式。

定向售樓亟待前瞻調(diào)研、完善制度

在高房?jī)r(jià)背景下，定向銷售被民眾質(zhì)疑為特權(quán)買房，“同房不同價(jià)”深深刺痛民眾神經(jīng)。半月談?dòng)浾卟稍L時(shí)遇到的購(gòu)房者普遍表示，價(jià)差如此巨大，其中是否有腐敗發(fā)生？哪些特權(quán)人士在買低價(jià)房？低價(jià)房的成本是否轉(zhuǎn)嫁給了普通購(gòu)房者……

盡管民眾對(duì)“同房不同價(jià)”現(xiàn)象表示質(zhì)疑，但地方房地產(chǎn)監(jiān)管部門與民眾態(tài)度存在較大差異。半月談?dòng)浾卟稍L到的房地產(chǎn)監(jiān)管部門負(fù)責(zé)人中，認(rèn)可支持定向銷售的理由主要有三點(diǎn)：一是定向銷售樓盤都是經(jīng)過(guò)政府有關(guān)部門審批許可的；二是定向銷售多是團(tuán)購(gòu)，團(tuán)購(gòu)價(jià)低于散客價(jià)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的常態(tài)，也是作為市場(chǎng)主體的房地產(chǎn)開發(fā)商自由定價(jià)權(quán)的體現(xiàn)；三是定向銷售的購(gòu)買對(duì)象普遍存在早期交納預(yù)付認(rèn)籌款。當(dāng)時(shí)認(rèn)籌價(jià)與市場(chǎng)價(jià)相差不大，只是由于房?jī)r(jià)暴漲，開盤時(shí)市場(chǎng)價(jià)大幅高于定向銷售價(jià)。

但是不少專家并不這樣認(rèn)為。凌斌說(shuō)，定向銷售很不公平。這類低價(jià)房拉低了樓市均價(jià)，在一定程度上扭曲了房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的真實(shí)意義，使得公眾對(duì)房?jī)r(jià)的直觀感受與政府房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)差距很大。

專家認(rèn)為，與多年前被中央明令禁止的政府機(jī)關(guān)集資建房相比，定向銷售的本質(zhì)類似，都是政府利用行政權(quán)力為特殊群體配置資源的一種方式，不過(guò)由于是通過(guò)商品房渠道進(jìn)行變現(xiàn)，形式更為隱蔽。

具體來(lái)說(shuō)，有的樓盤是在開發(fā)商通過(guò)正常的招拍掛拿到地塊后，向部分定向銷售對(duì)象開展?fàn)I銷，然后定向銷售對(duì)象通過(guò)團(tuán)購(gòu)購(gòu)買。有的樓盤是在土地拍賣出讓之初的環(huán)節(jié)，由某個(gè)政府部門或企事業(yè)單位等憑借自身特殊資源對(duì)地塊初步鎖定，隨后交給某個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)，并約定優(yōu)惠對(duì)象、優(yōu)惠范圍，最后開發(fā)商用低價(jià)房作為回報(bào)。

半月談?dòng)浾咴诓稍L金嶼海岸、陽(yáng)光里等樓盤定向銷售情況時(shí)，問(wèn)及樓盤開發(fā)商土地競(jìng)拍等情況，有的開發(fā)商坦誠(chéng)告知，有的開發(fā)商則避而不談，并想方設(shè)法阻撓記者對(duì)此進(jìn)行調(diào)查發(fā)稿。

隨著高房?jī)r(jià)時(shí)代到來(lái)，這種“同房不同價(jià)”現(xiàn)象受到的關(guān)注度必然會(huì)越來(lái)越高。專家建議，應(yīng)對(duì)定向銷售全面調(diào)研，尤其是面向政府部門、事業(yè)單位、司法機(jī)關(guān)等部門的定向銷售行為，如果存在特權(quán)尋租現(xiàn)象，應(yīng)該嚴(yán)格查處。同時(shí)，要盡快建立完善定向銷售的相關(guān)制度，維護(hù)黨委政府公信力和廉潔性，防止定向銷售的低價(jià)商品房成為腐敗暗道。