南昌9地連拍頻現(xiàn)高溢價(jià) 本土房企與外來(lái)大鱷“貼身肉搏”

每經(jīng)編輯 余冬梅

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 唐潔 每經(jīng)編輯 余冬梅

6月年中將至，南昌土拍市場(chǎng)風(fēng)起云涌。6月7日這一天，南昌市南昌縣迎來(lái)超大規(guī)模9地連拍，總用地面積達(dá)到357.7畝，出讓總地價(jià)達(dá)20.52億。9幅拍賣土地中，7幅土地被本地房企收入囊中，其中6幅土地溢價(jià)率超過(guò)280%。一家本土房企甚至連拿3幅土地，競(jìng)爭(zhēng)激烈，可見(jiàn)一斑。

就當(dāng)前南昌而言，一方面是本土房企在土地市場(chǎng)發(fā)力，另一方面則是品牌房企的強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，2016年恒大、綠地、中海三家房企拿地金額占據(jù)了南昌土拍市場(chǎng)的前三甲。此外，2016年南昌新進(jìn)的品牌房企還包括安徽文一地產(chǎn)、融創(chuàng)中國(guó)、富力地產(chǎn)等，而年初碧桂園一舉投下2個(gè)億進(jìn)入南昌象湖新城。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，從今年的市場(chǎng)情況來(lái)看，不管是一級(jí)市場(chǎng)的招拍掛還是二級(jí)市場(chǎng)的收并購(gòu)，品牌房企拿地速度不會(huì)減慢，將進(jìn)一步加大行業(yè)整合和洗牌的力度，品牌房企和地方房企的較量仍將持續(xù)。

9幅土地中本土房企拿下7幅

南昌縣本次土拍的9幅土地中，有7幅土地被南昌本土房企拿下，其中一家叫做南昌盈宏實(shí)業(yè)的開(kāi)發(fā)商一口氣拿下3幅土地。3幅土地均屬于商住用地且全部來(lái)自蔣港鎮(zhèn)。

上述3宗地中面積最大的是23號(hào)土地，該地塊位于蔣巷鎮(zhèn)高梧村蔣巷西大道以東，容積率約2.2，地塊出讓總面積87.96畝，總價(jià)4.53億元，樓面價(jià)3512元/㎡，溢價(jià)率高達(dá)344%，其他兩幅土地是22號(hào)和25號(hào)地塊。

22號(hào)地塊創(chuàng)造了當(dāng)天土拍的最高溢價(jià)率357%，該地塊位于蔣巷鎮(zhèn)高梧村蔣巷西大道以東，容積率約2.0，地塊出讓總面積44.92畝，成交總價(jià)為2.44億，樓面價(jià)為3668元/㎡。25號(hào)地塊位于蔣巷鎮(zhèn)高梧村蔣巷西大道以西，容積率約2.2，地塊出讓總面積18.8畝，成交總價(jià)8307萬(wàn)元，樓面價(jià)3014元/㎡，溢價(jià)率281%。

此外，一家叫做江西飛鴻置業(yè)的開(kāi)發(fā)商入得兩幅土地。兩幅土地同樣來(lái)自蔣港鎮(zhèn)且也是商住用地。兩地塊相鄰，位于蔣巷鎮(zhèn)高梧村蔣巷西大道以東，容積率約2.2，其中20號(hào)地塊最終成交總價(jià)為5323萬(wàn)元，地塊出讓總面積11.86畝，樓面價(jià)為3062元/㎡，溢價(jià)率287%。 另21號(hào)地塊容積率約2.2，地塊出讓總面積4.40畝，‍‍最終成交樓面價(jià)為3007元/㎡，‍‍溢價(jià)率280%。

此次土拍以底價(jià)成交的是19號(hào)一則住宅用地，出讓面積僅為4.07畝，地塊位于南昌縣城北路以南，蓮西大道以西，天倫華庭小區(qū)以北，容積率約1.6~2.0，最終被南昌銀城地產(chǎn)以2849萬(wàn)元拿下，樓面價(jià)在此次土拍中最高為5250元/㎡。

另一則純住宅用24號(hào)地塊，由江西豐盈閣實(shí)業(yè)獲得，該地塊位于江西新聞出版學(xué)校對(duì)面，靠近豫章大橋。地塊容積率約1.8-2.2，地塊出讓總面積21.46畝，成交總價(jià)1.37億，溢價(jià)率299%，樓面價(jià)4350元/㎡。

張宏偉表示，目前品牌房企進(jìn)入地方市場(chǎng)的節(jié)奏越來(lái)越快，對(duì)地方市場(chǎng)的主導(dǎo)作用也越來(lái)越大，本地房企要保住在市場(chǎng)中的地位首先就是有一定的土地儲(chǔ)備，因此部分本地房企在這個(gè)階段中為尋求發(fā)展積極拿地。

兩宗宅地未來(lái)限價(jià)9000元/㎡

當(dāng)天下午，唯一有限價(jià)要求的26號(hào)和27號(hào)住宅地塊開(kāi)始拍賣，兩地容積率均為2.5，綠化率均≥35%。其中，26號(hào)地塊被來(lái)自廣州的富力地產(chǎn)競(jìng)得，位于南昌縣范圍內(nèi)匯仁大道以南，撫生西路以東，總成交面積80.79畝，總成交價(jià)為5.06億，溢價(jià)率為4.3%，樓面價(jià)3756元/㎡。這也是富力自5月10號(hào)拿下紅谷灘新區(qū)一幅商住用地后在南昌再次拿地。

27號(hào)地塊位于南昌縣范圍內(nèi)匯仁大道以南，銀湖中路以西，文山一路以北。該地塊由悅泰發(fā)展有限公司以4038元/㎡的樓面價(jià)競(jìng)得，溢價(jià)率為12%，總成交價(jià)為5.28億元?？偝鲎屆娣e78.45畝。

根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，兩地塊將進(jìn)行嚴(yán)格限價(jià)，要求住宅銷售價(jià)格不超過(guò)9000元每平方米。掛牌文件還要求該宗地競(jìng)買保證金、出讓金必須以全額外資繳納，建筑設(shè)計(jì)嚴(yán)格按照綠色節(jié)能建筑標(biāo)準(zhǔn)，綠色建筑要求進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。

張宏偉認(rèn)為，限價(jià)一方面是迎合目前部分調(diào)控政策的內(nèi)容，避免房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅度波動(dòng)。從另一個(gè)角度來(lái)看限價(jià)對(duì)房企的成本控制能力和開(kāi)發(fā)能力的是一個(gè)絕對(duì)考量。誰(shuí)有足夠的資金，誰(shuí)能承受這樣的價(jià)格壓力誰(shuí)才能抓住市場(chǎng)。