上海樓市：成交量下跌 限購(gòu)及限貸政策是主因

據(jù)部分房產(chǎn)中介監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，近期上海樓市成交量及交易價(jià)格略顯頹勢(shì)，市場(chǎng)人士認(rèn)為，其主要原因在于相關(guān)限購(gòu)及限貸政策，導(dǎo)致購(gòu)房人群開(kāi)始觀望所致。同期上海房屋租金指數(shù)也出現(xiàn)連續(xù)下跌，被解讀為上海房租回落明顯。

近日，記者先后走訪了上海核心及邊緣城區(qū)，以了解真實(shí)的房?jī)r(jià)、房租變化情況。

價(jià)格回落拐點(diǎn)來(lái)臨？

在記者實(shí)地走訪中，鏈家的中介人士告訴記者一個(gè)有趣的現(xiàn)象，上海目前置換率高的房子基本價(jià)位在300萬(wàn)～500萬(wàn)元以及800萬(wàn)～1100萬(wàn)元的房子，而介于500萬(wàn)～800萬(wàn)元價(jià)格區(qū)間的房子則有兩種情況：老小區(qū)的房子抬價(jià)到500萬(wàn)元以上沒(méi)有人要，好小區(qū)的房子則不可能低于800萬(wàn)元。

記者實(shí)地探訪的一處非學(xué)區(qū)老舊房建于上世紀(jì)90年代，為三層木質(zhì)樓梯，后又在上面加建了兩層。其加建的四樓一套總面積58平方米的兩居室，單價(jià)達(dá)到6.9萬(wàn)元/平方米左右，總價(jià)在400萬(wàn)元以上。

“一線樓市價(jià)格回落，我認(rèn)為還不會(huì)形成拐點(diǎn)。學(xué)區(qū)和地鐵是永恒的主題，量?jī)r(jià)漲跌是正?，F(xiàn)象。銀行信貸政策是一個(gè)關(guān)鍵，如果二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)做出調(diào)整，價(jià)格肯定還會(huì)起來(lái)，所以說(shuō)后續(xù)價(jià)格走勢(shì)主要還看調(diào)控政策。”周邊區(qū)域一位鏈家地產(chǎn)人士對(duì)記者表示。

楊浦區(qū)屬于上海教育資源集中的行政區(qū)，部分人成交二手房是為了落戶掛學(xué)區(qū)，據(jù)悉目前較好的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格可以達(dá)到8萬(wàn)元/平方米上下。

閔行區(qū)七寶鎮(zhèn)一家大型連鎖房屋中介人士表示，近期確實(shí)有一些客戶前來(lái)咨詢“房?jī)r(jià)回落”的影響，但以他多年二手房交易的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，并不推薦現(xiàn)在去跟風(fēng)拋售，如果是置換、自住等剛性需求，也一定要買賣同時(shí)進(jìn)行。他認(rèn)為，近期成交量及交易價(jià)格略顯頹勢(shì)，主要原因在于相關(guān)限購(gòu)及限貸政策，導(dǎo)致購(gòu)房人群開(kāi)始觀望。“相比北京而言，上海的首套房首付比例及銀行貸款利率上浮情況等都還算比較溫和。”

另一方面，上海目前對(duì)防止國(guó)有資產(chǎn)流失監(jiān)管進(jìn)一步趨嚴(yán)。位于楊浦區(qū)四平路沿線的部隊(duì)房產(chǎn)面臨大范圍收回，之前出租經(jīng)營(yíng)的一樓商鋪全部被查封，其他樓層對(duì)于“只租不賣”的監(jiān)管也非常嚴(yán)密。

核心區(qū)租金穩(wěn)定

閔行區(qū)是上海市區(qū)西南的一個(gè)行政區(qū)，其轄區(qū)內(nèi)七寶片區(qū)最近3個(gè)月來(lái)租金松動(dòng)比較明顯。據(jù)了解，七寶鎮(zhèn)一處75平方米左右的精裝修兩房，月租金已經(jīng)從5800元降到4500元～4800元。但據(jù)該片區(qū)一家大型連鎖房屋中介稱，租金松動(dòng)有其特殊原因：“浦西規(guī)模最大的建材批發(fā)市場(chǎng)今年2月停止?fàn)I業(yè)，商戶集中搬遷導(dǎo)致周邊二手房供過(guò)于求，房租因此下降。”

閔行區(qū)古美街道中原地產(chǎn)人士告訴記者，該拆遷的影響至少要持續(xù)3～4年，但建材市場(chǎng)不是消失，而是轉(zhuǎn)移到松江區(qū)去了，所以這段時(shí)間松江泗涇等地的二手房買賣、租賃價(jià)格均有所上揚(yáng)。

靜安區(qū)、黃浦區(qū)、徐匯區(qū)是上海傳統(tǒng)核心城區(qū)，也是外國(guó)人來(lái)滬居住首選地，區(qū)域內(nèi)高端住宅主要面向外籍人士。據(jù)一位在該區(qū)域擁有房產(chǎn)的業(yè)主介紹，自己這套一居室的房子主要出租給外國(guó)人，月租金1.5萬(wàn)左右。

據(jù)貞一房產(chǎn)人員介紹，這一區(qū)域租房?jī)r(jià)格主要靠外國(guó)人拉動(dòng)，不少外國(guó)人收入以美元計(jì)價(jià)，房租承擔(dān)能力較強(qiáng)，但目前的價(jià)格差不多“到頂”了，很難再高上去。

至于面向國(guó)內(nèi)普通白領(lǐng)的公寓，以靜安區(qū)地鐵二號(hào)線沿線兩居室為例，房屋租金多分布在6500元～7500元一線，而在黃浦區(qū)人民廣場(chǎng)附近，一個(gè)單間的租金就可能達(dá)到6000元～8000元。

距離地鐵口的遠(yuǎn)近會(huì)對(duì)租金產(chǎn)生很大影響。該中介人員稱，上海的住宅區(qū)，步行10分鐘到地鐵站和步行5分鐘到地鐵站，價(jià)差可能達(dá)到2000元。至于上海郊區(qū)，如青浦、寶山、崇明、嘉定等地，租金和買賣價(jià)格也還在上漲。

學(xué)區(qū)房租隨季節(jié)因素波動(dòng)

記者走訪了高校集中的楊浦區(qū)。以兩室戶一廳一衛(wèi)、70～80平米的戶型為例，最近的房屋出租價(jià)格上浮約200～300元。鏈家中介告訴記者，5、6月迎來(lái)畢業(yè)季，房租會(huì)較此前有所上漲，房源也會(huì)相應(yīng)緊俏，兩戶室房型更受青睞，成交率較高。記者6月2日分別在數(shù)家中介“看好”的8套兩戶室房源，截至4日下午，據(jù)稱已經(jīng)租出6套。

另有中介人士告訴記者，每年的5、6月份是租房旺季，而12月份則是淡季。“隨著年末將近，外地人離開(kāi)上海，租客減少；屋主也不愿意在過(guò)年期間將房子閑置，因此年前的房租均會(huì)有所下降。例如一套一居室的房屋，12月份的租金就會(huì)降低至2800元，農(nóng)歷春節(jié)后租金又會(huì)上漲至3500元。”他補(bǔ)充說(shuō)，由于上海落戶政策更加嚴(yán)格，今年來(lái)滬人員少了大約10%，但是上海整體的租金只能說(shuō)增速有所放緩，應(yīng)該不可能下跌。

（來(lái)源：證券時(shí)報(bào)，原標(biāo)題：上海樓市：略顯頹勢(shì) 限購(gòu)及限貸政策是主因，作者：實(shí)習(xí)生 王媛媛 見(jiàn)習(xí)記者 劉禹成）