租房者的福音!首部針對租售房屋的法規(guī)開始征求意見

5月19日，我國首部專門針對住房租賃和銷售的法規(guī)——《住房租賃和銷售管理條例》（征求意見稿）開始向社會公開征求意見。

據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部介紹，《條例》立法的目的在于建立購租并舉的住房制度，規(guī)范住房租賃和銷售行為，保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，保障交易安全。據(jù)統(tǒng)計，我國約有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住，主要是外來務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生等。 記者注意到，意見稿中，對于保護(hù)承租人權(quán)益著墨頗多。

為穩(wěn)定住房租賃關(guān)系，保護(hù)租賃雙方權(quán)益，征求意見稿在租金、租期、承租人居住權(quán)利保障等方面作了規(guī)定。

一是規(guī)范租金支付和調(diào)整方式。為減輕承租人集中支付租金的壓力，征求意見稿規(guī)定，除當(dāng)事人另有約定外，承租人應(yīng)當(dāng)按月支付租金。對住房租賃合同中未約定租金調(diào)整次數(shù)和幅度的，征求意見稿規(guī)定出租人不得單方面提高租金。同時，還規(guī)定直轄市、市、縣人民政府要建立住房租金發(fā)布制度，定期公布分區(qū)域的市場租金水平等信息，以引導(dǎo)當(dāng)事人合理確定租金價格。

二是鼓勵簽訂長期租賃合同。征求意見稿鼓勵出租人與承租人簽訂長期住房租賃合同，對于當(dāng)事人簽訂三年以上住房租賃合同的，規(guī)定直轄市、市、縣人民政府要給予相關(guān)政策支持。對于住房租賃企業(yè)出租自有住房的，除承租人另有要求外，租賃期限不得低于三年。

三是注重承租人居住權(quán)利保障。征求意見稿規(guī)定承租人可依法申領(lǐng)居住證，享受規(guī)定的基本公共服務(wù)。未經(jīng)承租人同意，出租人不得擅自進(jìn)入租賃住房，住房租賃合同約定出租人可以進(jìn)入的，出租人要按照約定提前通知承租人。征求意見稿還規(guī)定，出租人不得采取暴力、威脅或者其他方式驅(qū)逐承租人，收回住房。同時，征求意見稿也規(guī)范了承租人租賃行為，規(guī)定承租人要按照合同約定及物業(yè)管理要求合理使用租賃住房，不得擅自改動住房結(jié)構(gòu)和室內(nèi)設(shè)施設(shè)備，不得損害他人的合法權(quán)益。

四是強(qiáng)化住房租賃市場管理。在規(guī)范租賃行為方面，規(guī)定直轄市、市、縣人民政府要制定單間租住人數(shù)和人均租住面積標(biāo)準(zhǔn)，并明確規(guī)定廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室等非居住空間，不得出租用于居住。針對二房東轉(zhuǎn)租他人住房違規(guī)經(jīng)營等市場亂象，征求意見稿規(guī)定，轉(zhuǎn)租住房應(yīng)當(dāng)征得出租人的書面同意，對于自然人轉(zhuǎn)租住房達(dá)到一定規(guī)模的，應(yīng)當(dāng)依法辦理工商登記。

征求意見稿對住房銷售在銷售條件、銷售程序等作了一般性規(guī)定，特別是強(qiáng)化了對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售住房行為的監(jiān)管。

一是規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售住房條件。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)在十日內(nèi)在房產(chǎn)管理部門網(wǎng)站和銷售現(xiàn)場一次性公開全部準(zhǔn)售住房及每套住房價格，并對外銷售。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)售住房的，實行現(xiàn)售備案制度。

二是加大對違法銷售行為的處罰力度。針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)銷售住房、擾亂市場秩序等突出問題，征求意見稿明確規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得存在發(fā)布虛假廣告、哄抬房價、捂盤惜售、價外加價、一房多售、捆綁銷售等12項禁止性行為，對存在上述行為的，規(guī)定了可依法處以暫停網(wǎng)上簽約權(quán)限、沒收違法所得、罰款、吊銷資質(zhì)證書等處罰措施，構(gòu)成犯罪的，還要依法追究刑事責(zé)任。

為加強(qiáng)房地產(chǎn)中介行業(yè)管理，規(guī)范服務(wù)行為，征求意見稿也作了具體規(guī)定。

針對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員擾亂市場秩序、侵害群眾合法權(quán)益等問題，征求意見稿規(guī)定了中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員不得捏造散布不實價格信息、炒賣房號、發(fā)布虛假房源信息、捆綁收費(fèi)、賺取差價、違規(guī)提供購房融資、為當(dāng)事人規(guī)避稅費(fèi)提供便利等11項禁止性行為。經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員違反上述規(guī)定的，征求意見稿規(guī)定了給予暫停合同網(wǎng)上簽約權(quán)限、沒收違法所得、罰款等較為嚴(yán)厲的處罰措施。

此外，公租房等政策性住房租賃和銷售，以及旅館類住宿服務(wù)，不適用該條例的規(guī)定。也就是說，目前市場的日租房、短租房等主要供商務(wù)、旅行用途的租賃方式不適用于該條例。