歐陽捷：樓市“三高”可破解，年內趨穩(wěn)有期待！

歐陽捷（新城控股高級副總裁）

最近，在公司內部經營會上，市場研究的同事報告說，傳言天津“六一”以后可能加強限購、放開限價，怎么感覺有點愚人節(jié)的味道。想想天津有關領導對雄安新區(qū)的表態(tài)（“在服務雄安新區(qū)上，要天津付出什么堅決服從”），就應該知道，天津是不可能放任房價上漲的，這個傳言大概只不過是一些開發(fā)商一廂情愿的夢囈罷了。

正如我們在3月12日的一篇微信“限價令真的能長期執(zhí)行嗎”中所說：“在限價的熱點城市已經出現(xiàn)房價扭曲導致樓盤價值出現(xiàn)倒掛，大家已經看到近郊盤房價低于遠郊盤房價、精裝盤房價低于毛胚盤房價、一手盤房價低于二手盤房價的怪異現(xiàn)象，而且這種現(xiàn)象還在繼續(xù)蔓延”，一樣的情景在天津也已經出現(xiàn)，政府批準的新房銷售價格遠低于周邊二手房價格，開發(fā)商便捂盤惜售，導致“無房”可售，市場供應壓力驟然加大。

但既便房價倒掛又如何？市場無房可售又如何？無地可供，正好不出地王；無房可售，也就沒有資產泡沫。這些都不重要，短期無解也沒有關系，最重要的還是我們反復強調的：調控的目的就是控房價、抑制資產泡沫。

何況天津市政府還要求“六一”前開發(fā)商必須加大供應，否則今后不能參與新增土地拍賣, 開發(fā)商也只能按限價要求低價銷售。

至于有人說政府只能限制新房價格，對二手房價毫無辦法，真的是這樣嗎？

其實政府不用行政干預、只用市場化手段，就可以很簡單地抑制二手房價上漲：①大幅提高二手房交易契稅稅率和所得稅率，比如類似商鋪一樣的30%稅率。有人一定會說，可以陰陽合同、做低房價，但是②征稅基數(shù)嚴格按照第三方市場評估價格，相信二手房市場交易立馬冰封、有價無市了。

當然，類似的手段可以用一時，用不了一世，短期來看，可以迅速平抑房價上漲，長期來看，房價扭曲終究需要化解，化解的辦法也很簡單，那就是：在人均收入超過保持較高水平增長的同時，緩釋房價逐年微幅上漲，最終實現(xiàn)收入房價比趨近合理區(qū)間。

比如上海，假設未來6年人均可支配收入增長保持11%，而房價在限價令之下控制增幅連續(xù)6年每年小幅遞增0.1-5%，則房價收入比即可從2015年的15.8回落至2022年的9.4。雖然這是一種超現(xiàn)實主義的理想浪漫，但從中也可以看出，限價令的調控思維是符合邏輯的。

因此，我們可以想見，越是房價泡沫多的城市，限價的時間就會越長，越是房價上漲壓力大的城市，越是看不到放開房價的時間表。

不過在此之前，我們還是無法回避市場的焦灼：房市高熱、地市高燒、調控高壓。

目前，仍有不少城市房市依然高熱，從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，成交量與價格雖然雙降，但事實上，還是因為供應量不足，成交量自然不高。但背后是供應量不足和政府限價，一些項目甚至不敢公開開盤，僅僅是關系戶就已經一搶而空。

土地市場依然沒有退燒的跡象，成都前不久拍出了8宗住宅用地，117家房企“搶地”，溢價率都在60%以上，最高達到188%，其它城市也存在類似現(xiàn)象，除了“熔斷”+ 搖號，似乎還沒有更好的限地價辦法。

接二連三的調控加碼更是印證了樓市泡沫壓力仍未消除，房企搶地、客戶搶房、政府搶調控，一個“搶”字，準確地詮釋著樓市的風起云涌。

市場為什么會這樣？

樓市的發(fā)展是大家都未曾完全預料到的，盡管我們2015年8月曾經預言“一線領漲、二線普漲、三四線止跌企穩(wěn)，少數(shù)城市仍有下跌”，但這樣的暴漲也是不曾想到過的。正如周小川行長坦承的那樣：“樓市泡沫不是貨幣政策的預期結果”，顯然市場自有的規(guī)律不是人為可以精準控制和容易預見的。

去年3月，上海房價瘋漲之時，很多業(yè)外人士看不清楚，業(yè)內人士說不明白，我們總結了“3+1”的原因：供求失衡、貨幣超發(fā)、保值增值和中介推波助瀾【可詳見去年3月24日《房價泡沫的真相與應對之策》一文】，可以說，這個現(xiàn)象不只是在上海，熱點一二線城市幾乎雷同。

這次調控的策略是靶向的、漸進的、維穩(wěn)的，指向泡沫城市，雖說是按下葫蘆浮起了瓢，但接著還會再按住瓢；調控是層層加碼的，先吃藥、再點滴、不行就微創(chuàng)手術；聚焦平抑房價，雖然產生價格扭曲，但按住房價上漲預期，短期卓有成效，目的就是防止房地產市場大起大落，進而維護中國經濟的平穩(wěn)探底。

現(xiàn)如今，中介亂象已經整頓，貨幣龍頭正在收緊，盡管調控高壓，但壓得住的房價，壓不住的需求和預期。控房價還需要真正解決住宅供求失衡與房價上漲預期的糾結。

住宅供求失衡并不是偽命題。

說起來，全國人民都不缺住房，比如農村人不缺房，但進了城就沒有房；小鎮(zhèn)上的人家里都有房，到城市工作就沒有房；大學生老家都有房，但留在大城市也沒有房；小年輕們住在父母家里都有房，結了婚不一定有自己的新房。顯然，供求失衡的關鍵是結構性失衡，人和錢流向大城市，但大城市的住房短缺。

農村人均居住面積已經超過40平米，每年建造的住房還在以人均1平米的速度增加，大量住宅現(xiàn)在已經閑置、未來將被廢棄。雖然城市戶籍人口住房戶均已經約有1套，每年建房速度也不低于農村，但人均商品住房面積其實不足16平米，還未能滿足城里人體面的改善性需求，而城鎮(zhèn)化進程還未停止腳步，這部分人口的購房需求也還遠未滿足。

供求失衡也左右著房價上漲預期。

當供給不足以滿足需求的時候，“物以稀為貴”必然導致價格上漲并形成市場預期。特別是2015~2016年的寬松政策，更加劇了住房價格的上漲預期，并賦予了住房保值升值的功能。

如今水龍頭雖然正在關小，但水還在蔓延。當住房成為財富保值的硬通貨，需求就會提前入市并成倍放大，再多的供應也難以滿足全民保值式購房需求，供不應求就基本無解，除非房價上漲預期逆轉。

房價上漲預期會逆轉嗎？以何種方式逆轉？

有人一直說，保匯率與保房價二者不可兼得，保匯率就必須放任房價下跌，就像日本一樣，也許這是誤解，因為日本正是因為簽訂《廣場協(xié)議》導致匯率大幅升值，進而刺破房價泡沫，如果日本能保住匯率不升值，房價泡沫也許根本就不會破，至少不會在那個時點破裂。中國面臨的情況完全不一樣，不是匯率升值，而是面臨強勢美元對應的人民幣貶值壓力。

前車之鑒終究是有價值的，相信中央政府和央行一定不會讓這種逆轉真的發(fā)生，一定會既保匯率又保房價，當然是在一定區(qū)間內保持可控的波動，既沒有大貶，也沒有大跌，這對央行兩邊兼顧的高難度操作帶來極大的挑戰(zhàn)。

顯然，這樣做的結果也無法逆轉房價上漲預期。如果真的無法逆轉房價上漲預期，即便有更多的供應也是枉然。

如何解決？辦法就是雙管齊下，既化解供求失衡，又抑制房價上漲預期。

這就是我們去年指出的：“長期來看，最根本的也是唯一的解決之道還是要按照’房子是給人住的’思維，讓土地供應回歸滿足合理住房需求的邏輯，唯有增加土地供應，才能緩解供求失衡的矛盾，才能恢復市場真實價格水平，才能回到真正的城市化軌道上。” 【可詳見去年12月11日《“無地可建”、“無房可售”或將成為熱點城市新常態(tài)？》一文】

我們終究還是要回到房地產供給側改革，而且也只有供給側改革才能化解日本式泡沫崩盤。

4月1日，全國人民聽說了一條爆炸性新聞：雄安新區(qū)將成立?？珊芏嗳硕己雎粤肆硪粋€重要性絲毫不亞于前者的重磅消息，同一天，住建部和國土部發(fā)布了《關于加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》，這份公開文件非常值得稱道，其核心就是兩點：供給側改革與預期管理?？梢院敛豢鋸埖恼f，這份文件開啟了房地產供給側改革的大幕，推出了抑制樓市泡沫的真招。

文件明確延續(xù)了兩會上政府工作報告中“房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地供應”的思路，細化了“住宅用地供應‘五類’調控目標管理（顯著增加、增加、持平、適當減少、減少直至暫停）”措施，強調“根據(jù)商品住房庫存消化周期，適時調整住宅用地供應規(guī)模、結構和時序，對消化周期在36個月以上的，應停止供地；36-18個月的，要減少供地；12-6個月的，要增加供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏”，可操作性非常強，也完全印證了我們過去所說的供求失衡矛盾不能僅在抑制需求上做文章，還要通過供給側改革增加供應、化解矛盾。

文件還特別強調了預期管理，文件要求：“2017年6月底前，地級以上城市、地州盟所在地和百萬人口以上的縣（縣級市）應編制完成住宅用地供應中期（2017-2021年）規(guī)劃和三年（2017-2019年）滾動計劃，并向社會公布”。顯然，供不應求的城市增加住宅用地供應的計劃一旦向社會公布，將有效平抑房價上漲預期。文件還特別強調了“堅決防止出現(xiàn)區(qū)域性總價、土地或樓面單價新高等情況，嚴防高價地擾亂市場預期”。

抓住增加供給、管理預期這兩個關鍵點，抑制樓市泡沫膨脹就不再遙不可及。

當然，文件還不忘強調：“加強商品住房項目預售價格管理，督促房地產開發(fā)企業(yè)合理定價”。其實，調控城市的限價令已經讓房企失去了“合理”定價權。

不過，在供求關系沒有改善、房價上漲預期沒有逆轉之前，限價令對于防止樓市泡沫還是十分必要的。如果政府能夠進一步明確限價令執(zhí)行時間，比如兩年或三年，對于房企準確評判市場、理性競拍土地、遏制地市高燒也是有好處的。

我們預判，二線城市限價令或許持續(xù)兩年，一線城市如果不能緩解供需矛盾，限價令還會持續(xù)更長時間。

可喜的是，北京非常明智地修正了不久前剛剛發(fā)布的“住宅用地供應計劃減少50%、商品住宅用地供應計劃減少70%”的政策，重新發(fā)布了《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應計劃》,計劃“今后五年供應住宅用地6000公頃，保障150萬套住房建設需求”。如果這一計劃得以落實，不僅改變了超大特大城市“減量化供應土地”的國策思路，進而逆轉供求失衡、房價上漲預期，而且在落實國務院政府工作報告精神上帶了好頭，相信更多城市會迅速跟進。

如是，地市熱度將會在下半年降溫，樓市供求關系將得以改善、購房理性消費將形成共識、房價上漲預期將得以平抑、投資投機資金將被迫離場，住房市場將逐漸回歸平穩(wěn)，住房市場將兌現(xiàn)我們提出的“量平價穩(wěn)、略有增長”觀點，加之金融去杠桿、樓市去泡沫、資金去實體，按照政府工作報告“穩(wěn)中有進的工作主基調”，今年底至明年初中國經濟探底完全可以期待！