咋回事？全國(guó)樓市都在降溫，深圳卻讓人大跌眼鏡

自去年國(guó)慶節(jié)前后，全國(guó)多地進(jìn)入樓市調(diào)控大潮以來(lái)，可以說(shuō)是效果顯著，就連北京樓市也出現(xiàn)大逆轉(zhuǎn)，有的房子降幅甚至達(dá)到400萬(wàn)。

然而，在剛剛過(guò)去的4月，深圳卻反其道行之，雖然新房均價(jià)仍在下跌，但是幅度已經(jīng)變小，環(huán)比跌幅僅為0.2%；同時(shí)成交量環(huán)比卻上漲146%，不禁讓人大跌眼鏡。

▲圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)

深圳4月成交量環(huán)比大增146%

去年10月4日，深圳發(fā)布“深八條”，升級(jí)樓市調(diào)控力度，也因此被稱為“史上最嚴(yán)調(diào)控”。此后，深圳又出臺(tái)有關(guān)公積金的新政，不斷提升調(diào)控等級(jí)，接連出臺(tái)的一系列政策也讓深圳樓市很快出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌。到了今年3月份，多地再次升級(jí)樓市政策，而深圳由于樓市表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)，并未加入新一輪調(diào)控，然而剛剛過(guò)去的4月深圳樓市數(shù)據(jù)，卻隱含著變化。

據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)（簡(jiǎn)稱“深房中協(xié)”）數(shù)據(jù)顯示，深圳新房住宅均價(jià)已連續(xù)7個(gè)月下跌，但在4月份，深圳新房均價(jià)下跌幅度減小，僅為0.2%，但同時(shí)，4月深圳一手住宅成交1977套，環(huán)比上漲146.2%，同比下跌15.5%；一手住宅成交面積190269平方米，環(huán)比上漲136.9%，同比減少24.7%。樓市溫度悄然回升。

二手樓成交量環(huán)比同樣呈上升趨勢(shì)。據(jù)深房中協(xié)公布數(shù)據(jù)，4月深圳二手住宅共成交6301套，環(huán)比上漲30.2%，但同比下跌26%。

從價(jià)格來(lái)看，4月份深圳樓市成交均價(jià)相對(duì)平穩(wěn)。數(shù)據(jù)顯示，全市新房成交均價(jià)為54619元/平方米，環(huán)比微跌0.2%，跌幅收窄。

深房中協(xié)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)亦顯示，深圳市一手住宅成交均價(jià)已是連續(xù)7個(gè)月呈現(xiàn)環(huán)比微跌態(tài)勢(shì)，一手住宅成交均價(jià)整體維持在5.5萬(wàn)元/平左右。

從區(qū)域來(lái)看，4月深圳部分區(qū)域受改善和換房需求助推上漲明顯。龍崗、羅湖、寶安一手住宅成交均價(jià)分別為38639元/平方米、78583元/平方米、46312 元/平方米，環(huán)比下跌10.2%、7.9%、4.4%；但南山、鹽田片區(qū)一手住宅成交均價(jià)呈不同幅度的上漲，分別為113191 元/平方米、48478 元/平方米，環(huán)比漲幅為13.8%、0.6%。

國(guó)內(nèi)樓市格局在“逆轉(zhuǎn)”

▲圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)

與深圳表現(xiàn)不同，國(guó)內(nèi)整體樓市格局正在發(fā)生“逆轉(zhuǎn)”。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，五一假期前兩天北京商品房住宅簽約84套，相比2016年五一假期的807套大幅下跌。有記者實(shí)地探訪發(fā)現(xiàn)，北京周邊的河北等地，中介聲稱“不太忙”。而其他熱點(diǎn)城市如廈門，在小長(zhǎng)假首日甚至首次出現(xiàn)二手房零成交的記錄。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，從全國(guó)主要城市看，因?yàn)檎{(diào)控政策持續(xù)不斷施壓，小長(zhǎng)假是2015年來(lái)一二線城市實(shí)際簽約最冷清的一個(gè)假期。

北京科技大學(xué)管理學(xué)院經(jīng)濟(jì)貿(mào)易系主任何維達(dá)指出，對(duì)于一二線熱點(diǎn)城市來(lái)說(shuō)，樓市調(diào)控日趨嚴(yán)格，導(dǎo)致成交量萎縮，甚至部分價(jià)格下降，且因?yàn)榍捌跐q得太多，目前市場(chǎng)處于觀望狀態(tài)。以北京為例，據(jù)北京市住建委的數(shù)據(jù)顯示，4月上半月，北京市二手房共網(wǎng)簽8000余套，環(huán)比2017年3月下半月下降5成多，同比2016年4月上半月下降近4成。據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)報(bào)道，北京部分二手住宅出現(xiàn)降價(jià)，同一樓盤中個(gè)別房源降價(jià)幅度超過(guò)10%。

樓市“定向加息”襲來(lái)，深圳或緊隨其后

▲圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)

房?jī)r(jià)整體趨穩(wěn)，并不意味著又可以炒房了。一方面，調(diào)控政策將各路炒房資金堵死，另一方面，針對(duì)樓市的“定向加息”已經(jīng)拉開了序幕，為什么這么說(shuō)？因?yàn)橘I房貸款的成本增加了。

據(jù)央視新聞報(bào)道，從5月2日起，包括幾大國(guó)有商業(yè)銀行及部分股份制商業(yè)銀行在內(nèi)的北京主要商業(yè)銀行收緊房貸政策，首套房將執(zhí)行基準(zhǔn)利率，也就是4.9%的年利率，二套房的貸款利率則將在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮20%，也就是執(zhí)行5.88%的年利率。

北京樓市率先“定向加息”，其示范效應(yīng)不言而喻，也必定成為當(dāng)前各地樓市調(diào)控的新思路，那就是金融手段全面介入樓市調(diào)控這一新特點(diǎn)，預(yù)計(jì)未來(lái)還會(huì)有更多城市執(zhí)行這一新措施。“限購(gòu)+限貸+限價(jià)+限售+高資金”將成為新特點(diǎn)。

近期，上海的多家銀行將首套房貸利率進(jìn)行上調(diào)，從原先行業(yè)統(tǒng)一的9折，上調(diào)到95折甚至基準(zhǔn)。

此前一直按兵不動(dòng)的廣州房貸利率出現(xiàn)連級(jí)跳。據(jù)南方都市報(bào)報(bào)道，多家股份行在4月底再度上調(diào)房貸利率折扣水平，甚至出現(xiàn)首套房要在基準(zhǔn)利率再上浮20%的情況。其中，浦發(fā)銀行、興業(yè)銀行從此前基準(zhǔn)的9.5折上調(diào)到了基準(zhǔn)利率，民生銀行、招商銀行和中信銀行也從基準(zhǔn)的9折上調(diào)到9.5折。

而深圳樓市也在緊跟。據(jù)證券時(shí)報(bào)報(bào)道，勞動(dòng)節(jié)前招商銀行首套房貸利率從9折變成9.5折，廣發(fā)銀行緊跟其后也提高了。

未來(lái)，隨著金融調(diào)控房?jī)r(jià)手段的全面鋪開，或?qū)⒏淖兪袌?chǎng)的看漲預(yù)期。

每日經(jīng)濟(jì)新聞綜合每經(jīng)網(wǎng)、證券時(shí)報(bào)、經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)、人民日?qǐng)?bào)海外版等