證券日報 2017-04-18 09:36:17
從去年開始到今年年初的大規(guī)模投資并購,已經讓融創(chuàng)的資金略顯緊繃,雖然金科股份逾300億元的總市值并不算太大,但對于孫宏斌來說,更重要的是先解決自己公司“增收不增利”的問題
金科股份實際控制人黃紅云
因金科股份實際控制人黃紅云的一紙一致行動人增持公告,在并購領域長袖善舞的融創(chuàng)也再度成為市場關注的焦點。
對于金科股份兩大股東之間可能出現的微妙變化,有業(yè)內人士指出,“如果融創(chuàng)強行收購,黃紅云肯定不會束手就擒,最后勢必搞成和萬科股權之爭一樣的持久戰(zhàn),這對雙方都沒有好處。黃紅云一方增持金科股份,主要還是為了增強對公司的控制力,亦是給不斷增持的融創(chuàng)一種信號,要其安心于財務投資人的角色,避免事態(tài)進一步復雜化”。
而融創(chuàng)董事會主席孫宏斌去年曾就萬科股權之爭表態(tài)稱,“這就是個買賣,我本來比較好斗,現在覺得沒有什么好斗了,那樣只會兩敗俱傷。”
另一方面,從去年開始到今年年初的大規(guī)模投資并購,已經讓融創(chuàng)的資金略顯緊繃,雖然金科股份逾300億元的總市值并不算太大,但對于孫宏斌來說,更重要的是先解決自己公司“增收不增利”的問題,畢竟諸多大手筆并購后,孫宏斌需要用更多的精力去進行梳理。
“大步快跑一年多后,公司也需要喘口氣,收購的項目已足夠融創(chuàng)后續(xù)幾年的快速增長,這時候因大規(guī)模并購帶來的的高負債雖然對應了高收益,但是風險也自然提高了不少,而控制風險的關鍵就是要保證充足的現金流,在順馳身上有著切膚之痛的孫宏斌應該比任何人都明白,目前融創(chuàng)可自由支配的現金,與一年內到期的有息債務金額326.44億元相差無幾,短期內應該不會有什么太大的動作。”有行業(yè)分析師稱。
實際上,依靠著強大的并購能力,相比于其他房企,融創(chuàng)已經走出了一條自己的快速發(fā)展之路。“現在龍頭房企都在拼規(guī)模,沒有規(guī)模就沒法完成‘卡位’,畢竟今后的行業(yè)注定是幾家龍頭房企占據大部分市場份額,所以犧牲一部分短期盈利能力做規(guī)模,從長期來看是值得的,當然也要適度,在完成一波規(guī)模增量的同時,盡快恢復利潤以及凈資產收益率的水平,釋放出與規(guī)模相匹配的利潤空間”。上述分析師稱。
相差無幾的持股量
4月13日,金科股份發(fā)布公告稱,收到實際控制人黃紅云通知,4月10日黃紅云與安尊貿易簽署了《一致行動協議》,安尊貿易擬通過“集中競價等方式”獲得金科股份2億股股票,不超過后者總股本的3.7433%。對此,業(yè)內人士普遍認為,黃紅云此舉是為了鞏固其在公司的控制權,針對的則是這半年來不斷增持的融創(chuàng)。
去年的9月21日,融創(chuàng)以“白騎士”身份入股金科股份,在完成9.07億股的認購后,融創(chuàng)用40億元便占據了金科股份總股本的16.96%。此后的4個月里,融創(chuàng)又多次買入金科的股份。截至2017年1月24日,融創(chuàng)持股比例已提升至23.15%,為金科股份第二大二股東。這距離黃紅云同其一致行動人的持股比例26.24%,僅相差3.09%。
面對這一情況,黃紅云近期已經通過金科股份董事長蔣思海,向外界表達了“不會放棄上市公司實際控制權”的意愿。
對于本次引入盟友的持股量,黃紅云方面也是做了精心安排,增持完成后,黃紅云及其一致行動人的持股比例將達到29.9833%,在避免觸發(fā)全面要約收購的同時,盡可能的增大持股比例。
“金科股份的資產質量和盈利能力都還是不錯的,也是A股中在重慶土地儲備最多的公司”,業(yè)內人士認為,倘若能控制金科股份,對于融創(chuàng)的發(fā)展大有裨益,合作開發(fā)也是很好的選擇,即便只是財務投資,也是筆不錯的買賣,“至少融創(chuàng)目前還是有不少浮盈的,畢竟增發(fā)的價格只有4.41元/股,其最高買入也不超過5.75元/股,而金科近期的股價一直維持在6元/股附近。”
現金恰好覆蓋短期負債
而對于孫宏斌來說,雖然金科的資產質量不錯,但相比于金科的股權,其還有更重要的事情。
在公司2016年的業(yè)績會上,孫宏斌表示,“今年可售資源在那,增長率也是不錯的,三年、五年后公司銷售規(guī)模增長至5000億元到1萬億沒有問題。”不過,高杠桿下的快速擴張,也自然給融創(chuàng)帶來了負債率的大幅上升,這一方面增加了利息支出吞噬了部分利潤,另一方面也不可避免對公司的資金鏈造成了一定壓力。
根據融創(chuàng)2016年年報顯示,公司全年實現合同銷售金額1506億,同比增長121%;營業(yè)收入353.4億元,同比增長53.6%;毛利為48.5億元,同比增長70%;歸屬上市公司股東凈利潤為24.8億元,同比減少25%。同時,由于去年大規(guī)模的資產并購,公司的凈負債率已升至121.5%,2015年同期為75.9%,如果把99.57億元的永續(xù)債也作為負債處理,其凈負債率將會更高。
億翰智庫方面表示,凈負債率高的企業(yè)財務費用支出相對較多,利潤空間被壓縮。如果有息負債中短期負債占比較高,企業(yè)將面臨償債壓力。
顯然,融創(chuàng)2016年“增收不增利”的情況,與其高速擴張帶來的龐大財務費用不無關系。截至去年末,融創(chuàng)的借貸總額為1128.44億元,全年利息支出為41.62億元,其他財務成本為3.17億元,即便減去資本化財務成本20.07億元,公司的利息支出也高達24.72億元,幾乎和歸屬上市公司股東的凈利潤持平。倘若再計算匯兌損失和銀行存款利息收入,融創(chuàng)的財務成本將升至27.98億元。
此外,公司去年的永續(xù)債股息達3.02億元,占當年公司凈利潤比重的10.27%。由于永續(xù)債股息會逐年增加,因此融創(chuàng)要想提高盈利水平,近百億元的永續(xù)債也需早日解決。
資金鏈方面,融創(chuàng)在年報中表示,截至2016年底手持現金698億元,較2015年底的271億元提升158%,對短期借款的覆蓋倍數達到2.1倍,經營安全穩(wěn)定性高。但這698億元現金中,剔除無法隨意動用受限制的資金后,公司實際可自由支配的現金及現金等價物為520.86億元。而今年1月份,融創(chuàng)又先后投入大量資金進行了多筆投資并購。
1月6日,成都融創(chuàng)以總計15.1億元收購了兩家目標公司股權;1月9日又以26億元的價格獲得北京鏈家6.25%的股權;1月13日,融創(chuàng)宣布以150.41億元投資樂視系多家公司,目前已有124億元到賬;3月1日,融創(chuàng)以6.87億元收購北京融智瑞豐30%的股權及債權,以16.17億元收購聯想旗下聯創(chuàng)融錦49%的股權,共耗資23.04億元。此外,截至去年末,融創(chuàng)通過旗下三家公司共持有金科21.08%的股份,這也意味著2017年1月份融創(chuàng)增持的金科股份為2.07%,耗資約5.83億元。
上述并購投資的總體規(guī)模為220.38億元,如果剔除投資樂視尚未到賬的26億元,總金額為194.38億元。而截至2016年年末,融創(chuàng)一年到期的浮息負債為129.54億元,定息負債為196.9億元,合計326.44億元。
2017年以來,融創(chuàng)在公告中并未提及任何一筆融資。這種情況下,簡單計算可知,融創(chuàng)在完成多筆投資并購后,集團可自由支配的現金及現金等價物為326.48億元,與融創(chuàng)短期負債的金額基本相同。
“孫宏斌對現金流很重視,現金覆蓋掉短期負債,應該是其定下的紅線,這也可以解釋今年以來,融創(chuàng)并購速度大大下降的原因,這種情況下,孫宏斌即便對金科有想法,單方面行動的可能性也不大,”有行業(yè)分析師對記者表示。
實際上,相比去年融創(chuàng)數百億元的并購花費,今年融創(chuàng)在項目土地上的并購只有2起,且金額都不大,相反,戰(zhàn)略性投資則占據了花費的大部分。“通過去年的并購,融創(chuàng)已經完成了全國的布局,繼續(xù)大規(guī)模并購,資金鏈恐怕就要受不了了,拿出一部分錢投資上下游產業(yè),也是孫宏斌提前為公司的未來發(fā)展考慮。”有業(yè)內人士稱。
此前,國際評級機構惠譽便曾預測,融創(chuàng)的杠桿率在2016年年底將達到50%(負債凈額/可調整庫存),這相對2015年同期拔高近一倍,因此惠譽認為,“融創(chuàng)的杠桿空間即將耗盡”。
值得注意的是,借助去年寬松的融資環(huán)境,融創(chuàng)共發(fā)行285億元的境內債券,融資成本也整體下降。但從去年年末開始,國內融資渠道便開始收緊。有信托公司的工作人員也告訴《證券日報》記者,目前的房地產信托業(yè)務要求嚴格符合“四三二”規(guī)定,即“四證”齊全,項目自有資金30%以上,房企需要有國家二級資質。具備以上條件的才有融資資格。
此外,有業(yè)內人士指出,由于美元升值風險仍舊高企,企業(yè)對美元債券的發(fā)行大都保持謹慎態(tài)度,適度發(fā)行、求質不求量。加上目前離岸人民幣債券市場仍舊處于低迷態(tài)勢,中資企業(yè)境外發(fā)行人民幣債的可行性也不具優(yōu)勢。整體看,房企今年發(fā)債不但比去年困難,且成本也要提升不少。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示,伴隨融資渠道逐步收緊,房企運營風險越來越大。房企“加杠桿”的資金周期一般為2年,也就是2017年下半年將是2015年下半年房企開始“加杠桿”資金開始到期的時間。
“融創(chuàng)銷售業(yè)績爆發(fā)式增長的背后,也面臨盈利能力下滑,資產負債率偏高的威脅,雖然融創(chuàng)短期償債能力較好,現金流充裕,因此公司短期內資金風險較小,但長期來看,資金鏈仍存在一定風險。” 張宏偉稱。
瘋狂并購欲規(guī)模制勝
不過,對于孫宏斌來說,相比短期利潤,其在當下更重視的是企業(yè)的規(guī)模。
“未來,房企之間的并購、收購是大趨勢。行業(yè)集中度提升的路徑,一是小公司買地后掙錢退出讓給大公司做,二是企業(yè)間的收購和兼并??床欢@個規(guī)律,很多企業(yè)容易從小‘美’就變成小而‘沒’了,美不了。”孫宏斌表示。
同時,包括孫宏斌在內,多位龍頭房企的負責人均認為,未來5年到10年是一部分房地產企業(yè)的鉆石時代,每年的房地產銷售規(guī)模將保持在11萬億左右的量級,行業(yè)集中度會快速提升,行業(yè)排名前10的地產公司會占有市場40%的份額。
不少業(yè)內人士還指出,大企業(yè)會給銀行和債券投資者更多信心,龍頭房企在和地方政府合作時,也會有更多討價還價的余地。因此,融創(chuàng)加速擴大自身規(guī)模也就成了孫宏斌必然的選擇,而憑借獨特的并購模式,融創(chuàng)也確實在規(guī)模上實現了彎道超車。
2016年,融創(chuàng)新增獲取土地總建筑面積5394萬平方米,迅速完成了一線、環(huán)一線及核心城市的全國化布局。2017年,融創(chuàng)將銷售目標確定為2100億元。而2015年融創(chuàng)的銷售金額還只有734.6億元,業(yè)績在全國房企中位居行業(yè)第九,2016年則躍居行業(yè)第七。
數據顯示,截至2017年3月25日,融創(chuàng)的土地儲備已經達到7912萬平方米,對應貨值1.2萬億元,2017年的整體貨值可達4185億元。
而包括恒大、碧桂園、融創(chuàng)中國、雅居樂在內,幾家同屬高負債高周轉的房企,2017年以來的股價表現也是相當搶眼。“這幾家企業(yè)今年的股價漲幅幾乎都超過了50%,說明機構開始認可這些企業(yè)高負債快發(fā)展的模式,”有港股分析師表示。
國泰君安的分析師也指出,香港市場的中資地產股在估值上具有足夠的安全邊際,估值已經反映了市場對地產行業(yè)的悲觀情緒。另一方面,一、二線城市的長期向上趨勢不變,盡管短期的貨幣收緊政策或對房地產行業(yè)基本面造成一定壓力,但長遠來看,行業(yè)需求仍然上升。
“2017年的融資環(huán)境偏緊,在沒有獲取新資金的情況下,融創(chuàng)在并購方面肯定會放緩,畢竟其負債水平已經不低了,收購了這么多土地,也需要時間梳理,維持好現金流,把手中這些項目做好,應該是今年融創(chuàng)工作的重點”。有業(yè)內人士稱。
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