傅克友：別高談新加坡模式 有種模式可以叫“雄安”

每經(jīng)評(píng)論員 傅克友

一張白紙上，可以畫最新最美的圖畫，也可以展開(kāi)最新最美的暢想，比如，關(guān)于雄安新區(qū)的房地產(chǎn)模式。

日前，京津冀協(xié)同發(fā)展專家咨詢委員會(huì)副組長(zhǎng)鄔賀銓做客《人民直播》時(shí)表示，國(guó)家將在雄安新區(qū)試點(diǎn)全新的房地產(chǎn)改革，找出一條能夠發(fā)展房地產(chǎn)，又能夠控制房?jī)r(jià)，保證更多需要有住房的人有房住，一條適合創(chuàng)業(yè)者、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的房地產(chǎn)改革新道路。

因?yàn)猷w賀銓提到了新加坡的經(jīng)驗(yàn)，于是雄安新區(qū)要走新加坡模式的說(shuō)法不脛而走，成為輿論熱議的話題，甚至有人高呼到雄安新區(qū)去看新加坡模式。

雄安新區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展會(huì)走什么樣的道路，當(dāng)然值得討論。可以肯定，它不能再是從前那種“土地財(cái)政+房地產(chǎn)投資驅(qū)動(dòng)+炒房成風(fēng)”的模式，新加坡模式也值得學(xué)習(xí)和借鑒，但就此認(rèn)為，雄安新區(qū)要走新加坡模式，卻有些過(guò)于聯(lián)想、不切實(shí)際。

房地產(chǎn)的新加坡模式，即所謂組屋制度。新加坡政府低價(jià)購(gòu)買土地，由建屋發(fā)展局承擔(dān)建筑組屋，再以適宜價(jià)格提供給居民，優(yōu)先保障滿足基本民生需求。而且，對(duì)于不同層次需求的居民，新加坡推出不同類型的組屋。

到2010年，新加坡就實(shí)現(xiàn)了“80%居者有其屋”的目標(biāo)，其中95%的人擁有組屋。與經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房不太一樣，它的目標(biāo)群體是社會(huì)絕大多數(shù)的人，并非只是社會(huì)下層。

看起來(lái)的確很美。但是，也必須要意識(shí)到，新加坡模式有其特殊的歷史背景、制度環(huán)境和經(jīng)濟(jì)條件，如果簡(jiǎn)單照搬，未必能如愿以償，而且很可能是“南橘北枳”的結(jié)果。

首先是地從哪里來(lái)的問(wèn)題。新加坡模式前提條件，是低價(jià)的土地購(gòu)買。新加坡政府頒布的《土地征用法令》規(guī)定，政府有權(quán)征用私人土地用于國(guó)家建設(shè)，被征用土地的地價(jià)國(guó)家有權(quán)調(diào)配價(jià)格。

中國(guó)的土地制度保證了政府對(duì)城市土地的壟斷供應(yīng)，但是相關(guān)法律制度對(duì)征地也提出了“公共利益”的前提條件。在當(dāng)前的預(yù)期之下，市場(chǎng)化的補(bǔ)償價(jià)格不可能太過(guò)低廉。否則，如何回應(yīng)當(dāng)?shù)鼐用衲欠N“天上掉餡餅”的財(cái)富效應(yīng)？

其次是錢從哪里來(lái)的問(wèn)題。新加坡建屋發(fā)展局是新加坡組屋唯一的提供商，稅收和淡馬錫投資公司的收益，都可以是建設(shè)資金的來(lái)源，而且隨著新加坡經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平而水漲船高。法定的公積金制度，以及政府優(yōu)惠的房貸利率，則成為居民買房重要的資金來(lái)源。

現(xiàn)在還一窮二白的雄安新區(qū)，當(dāng)然可以有雄厚的財(cái)政轉(zhuǎn)移和信貸資金支持，但這并非長(zhǎng)久之計(jì)。我們的公積金制度和新加坡的公積金制度，也并不完全相同。

然后是組屋怎么分配的問(wèn)題。新加坡政府規(guī)定，只有新加坡公民才可以買新的組屋，永久居民只能購(gòu)買二手組屋。組屋購(gòu)買5年之后可以出售，但政府將按照市場(chǎng)商品房?jī)r(jià)格征稅，以作為政府當(dāng)年對(duì)屋主補(bǔ)助的回報(bào)。

在某種程度上，這相當(dāng)于一種計(jì)劃體制，即政府嚴(yán)格控制了組屋的生產(chǎn)和分配。這種制度也許適合新加坡這樣的社會(huì)，但可能難容于中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)程。雄安新區(qū)盡管需要行政手段的強(qiáng)力推進(jìn)，也需要行政資源的強(qiáng)大介入，但是終歸是要為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深化改革做探索，而不是在某些方面回到老路上去。這可能是新加坡模式最不適合雄安新區(qū)的地方。

畢竟，新加坡是一個(gè)只有700多平方公里、500萬(wàn)人口的城市國(guó)家。而雄安新區(qū)是京津冀的一部分，要走融合發(fā)展協(xié)同發(fā)展的路子。它要讓各種生產(chǎn)要素更加自由地流通，而不能設(shè)置更多障礙。盡管它可以另辟蹊徑，但卻不能封閉起來(lái)特立獨(dú)行。

雄安新區(qū)之所以要走出新的房地產(chǎn)模式，是要避免重蹈住房上漲過(guò)快的覆轍，從而使年輕創(chuàng)業(yè)者有房可住，保障投資熱情，建設(shè)創(chuàng)新發(fā)展示范區(qū)。而要實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，并不是只有新加坡模式可以走。

包括北京在內(nèi)的特大城市，現(xiàn)有房地產(chǎn)模式的通病不外有三，即資源的大量集中、土地財(cái)政的誘惑和土地的壟斷供應(yīng)。如果能針對(duì)這些問(wèn)題對(duì)癥下藥，就可以走出新的房地產(chǎn)模式。怎么樣解決這些問(wèn)題，才是雄安新區(qū)需要做出的有益探索。

新加坡太遠(yuǎn)，雄安是中國(guó)的雄安。因此，沒(méi)有必要高談什么新加坡模式，有種模式其實(shí)就可以叫做“雄安模式”。