北京“巨無(wú)霸”宅地成交低于預(yù)期 溢價(jià)率僅17%

今日，北京市土地市場(chǎng)迎來(lái)一宗“巨無(wú)霸”宅地出讓，近25萬(wàn)平方米的規(guī)劃建筑面積，起拍價(jià)高達(dá)50億元，引來(lái)多家房企及綜合體參與競(jìng)爭(zhēng)。不過(guò)，最終該地塊由國(guó)開(kāi)東方+萬(wàn)科聯(lián)合體以低于市場(chǎng)預(yù)期的58.5億元低價(jià)成交，溢價(jià)率只有17%。

據(jù)了解，北京市豐臺(tái)區(qū)王佐鎮(zhèn)青龍湖地區(qū)FT00-0503-0053等地塊R2二類居住用地、B4綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地、A61機(jī)構(gòu)養(yǎng)老設(shè)施用地、A33基礎(chǔ)教育用地、S4社會(huì)停車場(chǎng)用地，規(guī)劃建筑面積24.9999萬(wàn)平方米，掛牌出讓起始價(jià)為50億元，現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍前已經(jīng)收到10次網(wǎng)上報(bào)價(jià)，最高報(bào)價(jià)為52.25億元。該地塊商品住房銷售均價(jià)不超過(guò)4.123萬(wàn)元/平方米，且最高銷售單價(jià)不得超過(guò)4.3292萬(wàn)元/平方米，并執(zhí)行“90/70”政策。

現(xiàn)場(chǎng)共有10家房企及聯(lián)合體參與競(jìng)爭(zhēng)，分別是招商、龍湖+中海+首開(kāi)+保利、華潤(rùn)、遠(yuǎn)洋+首創(chuàng)、國(guó)開(kāi)東方+萬(wàn)科、中糧+天恒+旭輝、石榴集團(tuán)、河南正商、金地。令人意外的是，整場(chǎng)競(jìng)拍僅經(jīng)過(guò)20輪不到20分鐘就結(jié)束了，溢價(jià)率17%，未觸及土地合理價(jià)格上限。

據(jù)悉，該區(qū)域目前以大戶型產(chǎn)品居多，基本售價(jià)均在5-6萬(wàn)元/平方米左右，較老的樓盤銷售均價(jià)在4萬(wàn)元/平方米左右。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，該地塊體量較大，但屬性復(fù)雜，持有比例較高，其中商辦接近8萬(wàn)平方米，實(shí)際商品房住宅部分為13.7萬(wàn)平方米，實(shí)際可售部分占比僅55%，平均樓面價(jià)為2.34萬(wàn)元/平方米，如果將持有部分按照50%價(jià)值計(jì)算，樓面價(jià)為3.05萬(wàn)元/平方米。整體看，雖然持有部分比例較高，但地塊價(jià)格依然低于市場(chǎng)預(yù)期。

中國(guó)指數(shù)研究院的分析人士認(rèn)為，該地塊緊鄰青龍湖公園東側(cè)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯；同時(shí)地塊用途還含有住宅屬性，自然吸引到多家企業(yè)參與競(jìng)爭(zhēng)。不過(guò)，地塊要求商品住房銷售單價(jià)不得高于4.3292萬(wàn)元/平方米，這一限價(jià)略低于周邊較新項(xiàng)目的報(bào)價(jià)。該地塊的住宅類規(guī)劃建筑面積約為13.76萬(wàn)平，占總建筑體量的55%，如果再次進(jìn)入“競(jìng)自持”部分，該地塊可售限價(jià)商品房面積將進(jìn)一步減少，入市后勢(shì)必對(duì)區(qū)域市場(chǎng)售價(jià)產(chǎn)生一定影響。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅也認(rèn)為，豐臺(tái)青龍湖地塊雖然性質(zhì)較為復(fù)雜，且全部商業(yè)需自持20年，對(duì)于企業(yè)的營(yíng)運(yùn)能力是一個(gè)考驗(yàn)，但由于其中住宅部分面積較大，因此引得多家房企及綜合體“虎視眈眈”。

郭毅指出，今年以來(lái)，北京土地市場(chǎng)供地節(jié)奏明顯加快，截止目前已成交住宅用地7宗，待公布結(jié)果兩宗，而除去今日出讓的豐臺(tái)青龍湖地塊之外，還有10宗住宅用地處于掛牌出讓期。密集的土地出讓，使得房企的“饑渴”程度有所緩解，不過(guò)在今年新推的土地當(dāng)中，自住房等保障型產(chǎn)品占據(jù)較大份額，因此其中含純商住宅產(chǎn)品的地塊仍然受到較大歡迎。

張大偉預(yù)計(jì)，樓市降溫下土地高位運(yùn)行，雖然房企資金寬裕，但參與搶地的風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大，聯(lián)合體拿地將成為趨勢(shì)。

另外，今日還有平谷區(qū)夏各莊新城2-11-1地塊A61機(jī)構(gòu)養(yǎng)老設(shè)施用地同時(shí)出讓，而企業(yè)參與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的熱情不減。最終，經(jīng)過(guò)16輪競(jìng)爭(zhēng)，該地塊被中弘以2.04億元成交。

上述中國(guó)指數(shù)研究院的分析人士認(rèn)為，目前社會(huì)老齡化現(xiàn)象日益嚴(yán)峻，現(xiàn)有城市養(yǎng)老服務(wù)與實(shí)際需求差距愈加脫節(jié)，增加養(yǎng)老用地供應(yīng)、從市場(chǎng)角度增加養(yǎng)老服務(wù)供給成為政府的新嘗試。被視為“新藍(lán)海”的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)也自然成為近兩年房地產(chǎn)企業(yè)的熱門轉(zhuǎn)型方向之一。