王府井身滯佛山季華路項目 回應(yīng)稱延遲交付屬深層次問題

3月底，佛山市數(shù)十名業(yè)主因購買的住宅延遲交付，前往有關(guān)部門進(jìn)行信訪。這些業(yè)主購買的是佛山雄盛王府廣場的單位，合同約定的交付日期為2016年的12月30日。

早在2011年、2012年，佛山市禪城區(qū)就以位于城市中軸的地塊吸引王府井集團股份有限公司前來投資，并遷走原地的大型裝飾材料城為王府井讓路。王府井方面則通過分別聯(lián)手其他股東共同設(shè)立兩家聯(lián)營公司，共同投資開發(fā)一個含有住宅、公寓、寫字樓、購物中心在內(nèi)的大型綜合體。因王府井的名氣和綜合體的體量，該項目迅速成為當(dāng)?shù)氐拿餍琼椖俊?/p>

經(jīng)濟觀察報記者查詢發(fā)現(xiàn)，王府井的兩個合作伙伴在佛山當(dāng)?shù)氐纳探纭⑼恋刭Y源和地產(chǎn)開發(fā)投資方面有深厚的淵源。

然而，五年過去，比該項目供地遲的項目早已交付使用，而雄盛王府的業(yè)主尚未接到收樓通知。消息人士稱項目遇到與土地相關(guān)的“深層次問題”。而購物中心部分也因多次推后開業(yè)時間而受到外界關(guān)注。

王府井2016年年報介紹，佛山購物中心項目預(yù)計于今年內(nèi)建成交付。而該公司的官網(wǎng)則有消息指，集團領(lǐng)導(dǎo)確定今年五月底為工程最后完成的期限。

交付存疑

雄盛王府廣場位于佛山季華路沿線，與佛山大道交界。

在該項目的施工現(xiàn)場，經(jīng)濟觀察報記者看到，多棟住宅外仍舊包裹著綠色帷幕，偶有建筑工人進(jìn)出工作。寫字樓玻璃外墻已鋪設(shè)。購物中心則尚未封頂，工程在緊鑼密鼓地進(jìn)行當(dāng)中。

該項目的置業(yè)顧問表示，住宅會在今年6月底交付，購物中心則定于今年年底試業(yè)。

但是，業(yè)主方面認(rèn)為這種說法并不可信。一名業(yè)主對經(jīng)濟觀察報記者說：“整棟樓的外墻還沒砌，窗戶還沒裝，地磚沒鋪，起碼還有一半工程。6月底前肯定完成不了。”

關(guān)于該項目所在的季華路，早前佛山甚至對它賦予了“總部經(jīng)濟第一街”的寄望。季華路東西走向，貫穿佛山市中心區(qū)域。政府和學(xué)界認(rèn)為，季華路兩側(cè)附近聚集了市、區(qū)和街道三級政府機關(guān)部門，擁有齊全的文教醫(yī)療衛(wèi)生等公共設(shè)施，又是多家金融機構(gòu)在佛山的總部匯集地，是當(dāng)之無愧的城市中軸。受惠于廣佛一體化，作為連接佛山禪（城）桂（城）和佛山一環(huán)的季華路，區(qū)位優(yōu)勢會更加明顯。

區(qū)位優(yōu)勢吸引了王府井百貨集團前往投資。2011年，王府井方面與其他股東設(shè)立佛山市雄盛王府商城投資有限公司（以下簡稱“雄盛王府”）開發(fā)建設(shè)項目的A地塊；2012年，又與其他股東共同設(shè)立佛山市王府商業(yè)置業(yè)有限公司（以下簡稱“王府商業(yè)置業(yè)”）共同租賃項目的B地塊。

其中，A地塊由住宅、公寓和寫字樓構(gòu)成，B地塊則主要是購物中心。

王府井曾在相關(guān)公告中稱：“‘廣佛同城’給佛山市帶來了巨大的發(fā)展機遇，也給佛山市的商業(yè)發(fā)展提供了巨大的發(fā)展空間。此次公司以購物中心形式進(jìn)駐佛山市場，無論從地理位置、物業(yè)體量、設(shè)計規(guī)劃、業(yè)態(tài)配置都處于當(dāng)?shù)仡I(lǐng)先地位，市場前景良好。”

經(jīng)過三年的建設(shè)，2015年5月，該項目的住宅開盤，主推帶裝修的80平方米、110平方米的復(fù)式住宅。受訪業(yè)主對經(jīng)濟觀察報表示，當(dāng)時看中住宅地理位置優(yōu)越，又擁有王府井在華南的首個購物中心作為配套，預(yù)計物業(yè)未來會有一定的升值空間。

是次開盤的購房合同約定，“2016年12月30日”是收樓的日子。距今已90天。

一名業(yè)主透露，數(shù)天前他們前往政府信訪時提出了“明確收樓時間”的要求。“一個月也好，三個月也好，我們要一個確切的日期”，該名業(yè)主說。然而截至經(jīng)濟觀察報發(fā)稿時，業(yè)主表示政府或項目公司方面仍未給予回復(fù)。

除了住宅，外界也關(guān)注購物中心本身的完工及開業(yè)的時間表。從拿地初期宣布2014年開業(yè)后，王府井集團方面已多次將開業(yè)時間往后推。該公司2016年年報顯示，佛山購物中心項目預(yù)計于今年年內(nèi)開業(yè)。

經(jīng)濟觀察報留意到，王府井集團官網(wǎng)上有公開消息稱，2016年5月該集團領(lǐng)導(dǎo)曾調(diào)研佛山王府井購物中心項目，定下了“2017年5月底為工程的最后完成期限”的調(diào)子。

目前距離5月底，尚有不到兩個月時間。

舊改難題

對于住宅延期交付，王府井集團總裁辦公室人士對經(jīng)濟觀察報稱，“對住宅方面的具體情況不清楚，是合作方在負(fù)責(zé)”，又表示，“住宅延遲交付屬于深層次的問題，涉及到當(dāng)?shù)氐逆?zhèn)、村。”

其又向經(jīng)濟觀察報澄清說：“王府井的（產(chǎn)品）體系里沒有住宅”。當(dāng)時與其他股東組建聯(lián)營公司，“王府井方面是運營購物中心的角色”。

2011年7月，王府井集團聯(lián)手廣州雄盛宏景投資有限公司（以下簡稱“雄盛宏景”）和佛山市瀾石房地產(chǎn)綜合開發(fā)總公司（以下簡稱“瀾石公司”），組建佛山市雄盛王府商城投資有限公司（以下簡稱“雄盛王府”），以起始價3.5億元拿下季華路沿線的佛禪（掛）2011—015地塊。其中，王府井與雄盛宏景分別占雄盛王府20%的股份。

該地塊屬于國有出讓用地，規(guī)劃凈用地面積超過4.2萬平方米。土地用途為商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施、兼容住宅用地。地塊前身是佛山當(dāng)時最大裝飾材料市場，華藝裝飾材料城。其物業(yè)權(quán)屬分為三部分，1-21棟為石灣街道下屬的物業(yè)，22-31棟為河宕村自有物業(yè)，32-35棟則是一家私營物業(yè)。

該地塊在當(dāng)時剛一掛牌，就被認(rèn)為是為王府井量身定做。競買人條件規(guī)定：競買人可單獨或聯(lián)合參加競買，聯(lián)合參加競買的其中一方必須滿足是全國連鎖百貨零售企業(yè)（家電、電器專業(yè)門店除外），且在國內(nèi)A股上市的公司，并且“2010年的百貨商業(yè)零售額達(dá)到人民幣120億元以上”的標(biāo)準(zhǔn)。

不過，王府井并不是獨自涉足該地塊，其攜手的兩個不為外界熟悉的合作伙伴在佛山當(dāng)?shù)赜猩詈竦臏Y源。根據(jù)王府井方面披露的信息，合作方之一的雄盛宏景的主營業(yè)務(wù)包括：以自有資金投資；投資信息咨詢、教育信息咨詢；批發(fā)和零售貿(mào)易；服裝、服飾、床上用品技術(shù)開發(fā)。盡管雄盛宏景注冊地在廣州，但持有其95%股份的大股東佛山市南海雅諾士實業(yè)集團有限公司是位于佛山南海區(qū)九江鎮(zhèn)沙頭工業(yè)區(qū)的紡織品企業(yè)。而雅諾士集團對外投資的多家企業(yè)，除批發(fā)貿(mào)易業(yè)務(wù)外，還涉足房地產(chǎn)投資開發(fā)經(jīng)營，建筑材料、裝修工程，在佛山市南海區(qū)、高明區(qū)均有項目。

而占有雄盛王府六成股份的瀾石公司則是一家集體所有制企業(yè)。工商資料顯示，瀾石公司經(jīng)營范圍主要是（瀾石）鎮(zhèn)內(nèi)房地產(chǎn)綜合開發(fā)，建設(shè)，商品房銷售，物業(yè)管理，物業(yè)租賃。瀾石公司對外投資的企業(yè)中有從事土地一級開發(fā)、市政工程、公共場所經(jīng)營。

熟悉三舊改造的房地產(chǎn)企業(yè)高管在接受經(jīng)濟觀察報記者采訪時介紹：“幾家房地產(chǎn)企業(yè)一起合作開發(fā)，內(nèi)部可以約定分別開發(fā)建設(shè)自己擅長的領(lǐng)域，例如你擅長商場的開發(fā)運營，項目的商場就由你來做；我擅長酒店，我就做項目的酒店。”該名高管又表示，舊改項目與地塊的原業(yè)主、或者跟原業(yè)主有利益關(guān)系的伙伴合作最好，便于處理復(fù)雜的土地問題。

不過，一名在佛山區(qū)域做舊改投資的人士則表示，不論企業(yè)本身多么努力，舊改項目的成與敗，關(guān)鍵是要看當(dāng)?shù)卣?/p>

作為聯(lián)營公司的股東，王府井集團真金白銀投入該項目。2012年2月16日，王府井集團公告擬以股東借款方式向聯(lián)營公司雄盛王府提供9900萬元的三年無息借款，用于建設(shè)佛山王府井購物中心項目。王府井百貨在第七屆董事會第十五次會議上，所有董事出席并一致贊成通過此次借款。

股東借款協(xié)議稱，公司以股東借款方式鎖定了該購物中心的經(jīng)營權(quán)，符合公司發(fā)展戰(zhàn)略。

這份股東借款協(xié)議同時提及，“（項目的）風(fēng)險主要來自于市場和政策兩方面。公司將通過加強對雄盛王府投資公司建設(shè)運營過程的監(jiān)控，積極推動項目建設(shè)，防范風(fēng)險。”

經(jīng)濟觀察報發(fā)函至王府井百貨集團總裁辦公室，了解該公司對雄盛王府的建設(shè)進(jìn)度如何監(jiān)控，與合作伙伴進(jìn)行過怎樣的溝通，但截至經(jīng)濟觀察報截稿時間，對方并未回應(yīng)。

工商資料顯示，王府井集團現(xiàn)任董事、總裁東嘉生是雄盛王府公司的董事之一。

購物中心交付倒計時

2012年，王府井再度與廣州雄盛宏景共同租賃佛山禪城區(qū)佛山大道季華路B地塊。土地面積約45767平米，為農(nóng)村集體建設(shè)用地，租賃期為40年。該項目總投資（建設(shè)成本）8.6億元，王府井方面投資總額4.3億元，占項目投資總額的50%。B地塊與前述A地塊相鄰，兩者加起來商業(yè)建筑面積達(dá)20萬平方米。王府井預(yù)計“將兩個地塊統(tǒng)一規(guī)劃，打造一個總體商業(yè)建筑面積達(dá)到近20萬平方米的大型綜合購物中心。”“項目建成后，由本公司負(fù)責(zé)購物中心統(tǒng)一經(jīng)營，購物中心的經(jīng)營利潤由雙方按照股權(quán)比例進(jìn)行分配。”

2015年12月30日，公司第八屆董事會第二十四次會議審議通過了非公開發(fā)行股份事項，其中佛山王府井購物中心項目是募集資金投資的項目之一。

根據(jù)今年3月的公告，王府井承諾募集投資到佛山購物中心項目的總額是5.4063億元。不過截至2016年12月31日，累計投入金額僅為2142.65萬元，投入進(jìn)度僅為3.96%，尚有約5.19億元資金未投入。公告同時披露，佛山購物中心在2016年實現(xiàn)的效益為-320.52萬元。

相比之下，同一次非公開發(fā)行股份所募集資金投資的其他項目，進(jìn)度則較快。資金投入進(jìn)度最快的為哈爾濱群力文化廣場，為72.86%。募集資金量最大的是熙地港（鄭州）購物中心：6.96億元，資金投入進(jìn)度為51.79%。

王府井總裁辦公室人士稱，資金投入進(jìn)度是根據(jù)工程進(jìn)度來走的，“比如說施工到了多少層，就付一次款”，“可能現(xiàn)在（資金投入進(jìn)度）只有3%，但過一兩個月就到了20%。”

王府井的2016年年報顯示，截至報告期末，公司累計向雄盛王府并累計提供股東借款9600萬元，累計向王府商業(yè)置業(yè)提供股東借款7827.66萬元。

此前，王府井方面稱佛山購物中心項目總投資為12億元，由廣州雄盛宏景和王府井各按50%持股比例并以同等條件增資或提供股東借款投入。

與資金投入進(jìn)度形成對照，王府井集團領(lǐng)導(dǎo)對佛山項目設(shè)定的最后期限已快來臨。王府井官網(wǎng)消息顯示，去年5月，王府井集團領(lǐng)導(dǎo)調(diào)研佛山王府井購物中心項目，確定今年5月底為工程的最后期限。

這則消息還透露，集團領(lǐng)導(dǎo)確定，佛山店經(jīng)營定位為“都市游樂生活地”。目前已與明星冰雪樂園、臺灣大魯閣、悠游堂兒童樂園、UME影城、維力美健身等機構(gòu)簽訂合同；優(yōu)衣庫、UR等品牌已達(dá)成初步合作意向；已簽約和達(dá)成合作意向的品牌超過150個，占佛山店招商計劃的60%以上。

然而，即使該購物中心如期建成交付，也可能面臨佛山近年商業(yè)項目過剩的壓力。

戴德梁行在3月發(fā)布市場調(diào)研報告，對比了佛山中心城區(qū)多個商圈的情況。數(shù)據(jù)顯示，2016年，桂城商圈零售存量為68.4萬平方米，平均租金是272.9元/平方米/月，空置率達(dá)20.8%；季華路商圈零售存量為26.5萬平方米，平均租金是237.5元/平方米/月，空置率達(dá)30.2%；祖廟商圈零售存量為31.5萬平方米，平均租金是403.3元/平方米/月，空置率達(dá)9.4%。可見，在三大商圈中，佛山王府井購物中心所在的季華路商圈空置率最高。

同時，數(shù)據(jù)顯示2016年，佛山中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)零售市場新增供應(yīng)剛創(chuàng)下一個歷年最高紀(jì)錄。這一年，佛山嶺南站NOVA（6萬平方米，祖廟商圈）、佛山麗日廣場（9.5萬平方米，季華路商圈）、佛山南海悅?cè)f城（6萬平方米，桂城商圈）、佛山越秀？悅匯天地（5.5萬平方米，桂城商圈）、佛山中海環(huán)宇城（10萬平方米，桂城商圈）五座優(yōu)質(zhì)商場開業(yè)，新增優(yōu)質(zhì)商業(yè)面積總計37萬平方米，同比增長363%。

就佛山優(yōu)質(zhì)零售市場供應(yīng)吸納而言，2016年，佛山新增供應(yīng)推升年末中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)商業(yè)存量至138.6萬平方米，同比上升36.4%；受供應(yīng)推升，全年凈吸納量達(dá)21.9萬平方米；大量新增供應(yīng)的入市及激烈的市場競爭共同將年末中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)商業(yè)空置率推升至19.5%，同比升高7.8個百分點。