“退房令”后第七個(gè)年頭 市場(chǎng)倒逼央企地產(chǎn)公司加速重組

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 馬瑋煒 每經(jīng)編輯 羅偉    

每經(jīng)記者 馬瑋煒 每經(jīng)編輯 羅偉

3月21日，中國(guó)海誠(chéng)發(fā)布公告，其收到控股股東中國(guó)輕工集團(tuán)公司發(fā)來(lái)的《關(guān)于中輕集團(tuán)與保利集團(tuán)籌劃重組事項(xiàng)的通知》，中輕集團(tuán)與保利集團(tuán)擬實(shí)施重組，按照該協(xié)議，中輕集團(tuán)整體產(chǎn)權(quán)將無(wú)償劃轉(zhuǎn)進(jìn)入保利集團(tuán)。

雖然重組尚未獲得國(guó)資委及相關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)，存在不確定性，但是接二連三的央企重組卻釋放出明確的行業(yè)信息，為了避免資源的重疊、閑置和浪費(fèi)，諸多央企的地產(chǎn)板塊更在提速重組。

距離2010年國(guó)資委下達(dá)“退房令”，已經(jīng)過(guò)去7年時(shí)間，收效并不算理想。相反，國(guó)企央企地產(chǎn)公司一度還在利用其融資成本低的優(yōu)勢(shì)在土地市場(chǎng)“兇猛”布局，為的就是做大自身規(guī)模，有更多資產(chǎn)可以在重組中發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢(shì)，避免被“并吞”的命運(yùn)。

金融巨無(wú)霸的地產(chǎn)玩法

然而近兩年，央企地產(chǎn)的重組步伐已然開(kāi)始加快，不論是“大魚(yú)吃小魚(yú)”抑或通過(guò)整合重組自身業(yè)務(wù)板塊來(lái)提升效率和規(guī)模的公司都不在少數(shù)，隨著市場(chǎng)化、混合所有制改革的深入，賺錢(qián)運(yùn)營(yíng)能力都考驗(yàn)著這些央企地產(chǎn)公司是否有資格活下去。

信達(dá)進(jìn)入大眾視野就是憑借其“財(cái)大氣粗”的拿地風(fēng)格，上海新江灣、杭州奧體、上海顧村，這些天價(jià)地的背后是這家地產(chǎn)公司超強(qiáng)的融資能力。根據(jù)公開(kāi)資料梳理，從2015年7月~2016年6月，不到一年的時(shí)間里，信達(dá)在杭州、上海、合肥、深圳等城市拍下6地塊，總耗資高達(dá)352億元，然而2015年其全年?duì)I業(yè)收入僅為81.36億元。

營(yíng)收狀況和拿地底氣不在一個(gè)檔次的反差彰顯了信達(dá)地產(chǎn)的特殊，眾所周知，信達(dá)地產(chǎn)的母公司信達(dá)資產(chǎn)管理有限公司作為國(guó)內(nèi)四大金融資產(chǎn)管理公司之一，由國(guó)家財(cái)政部直接控股，主要業(yè)務(wù)是處置不良資產(chǎn)，因?yàn)樵谪?cái)務(wù)和政策上的優(yōu)勢(shì)，觸角頻頻伸向房地產(chǎn)，大舉拿地。但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，拿地往往只是第一步，信達(dá)作為一個(gè)資產(chǎn)管理公司，還需要解決其在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)上的短板。

大多數(shù)時(shí)候，信達(dá)會(huì)選擇引入合作方，比如上海新江灣城項(xiàng)目以及深圳坪山項(xiàng)目，信達(dá)就先后引入了閩商泰禾，讓其操盤(pán)，而廣州廣日電梯廠地塊、杭州南星項(xiàng)目等，信達(dá)也選擇出讓項(xiàng)目部分股權(quán)。

信達(dá)地產(chǎn)董事長(zhǎng)賈洪浩就曾對(duì)媒體表示，信達(dá)地產(chǎn)采取的是房地產(chǎn)主業(yè)與資本運(yùn)營(yíng)協(xié)調(diào)發(fā)展的模式。

3月18日，根據(jù)信達(dá)地產(chǎn)公告稱重大資產(chǎn)重組停牌。其在3月份頻頻停牌重組。根據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)的此前報(bào)道，這與信達(dá)地產(chǎn)母公司中國(guó)信達(dá)接手北京東直門(mén)國(guó)盛項(xiàng)目相關(guān)，信達(dá)地產(chǎn)作為中國(guó)信達(dá)旗下唯一的地產(chǎn)平臺(tái)，很有可能會(huì)接受這個(gè)項(xiàng)目。

通過(guò)重組，將母公司手下收納的“不良資產(chǎn)”通過(guò)“子公司”的地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)來(lái)處置整合。手持大把資金通過(guò)買地來(lái)中長(zhǎng)期的保障貨值，對(duì)抗通脹，可見(jiàn)，信達(dá)地產(chǎn)在整個(gè)中國(guó)信達(dá)中扮演了關(guān)鍵角色。

市場(chǎng)倒逼比政策更有用

老牌央企的整合、吸納、吞并、淘汰也屢見(jiàn)不鮮。

2013年8月，中國(guó)海外發(fā)展有限公司宣布，控股股東中國(guó)建筑股份有限公司，擬將旗下中建股份房地產(chǎn)事業(yè)部、中國(guó)中建地產(chǎn)有限公司及中建國(guó)際建設(shè)有限公司運(yùn)營(yíng)的房地產(chǎn)發(fā)展業(yè)務(wù)注入中海地產(chǎn)。

去年9月，中海地產(chǎn)又宣布完成對(duì)中信集團(tuán)地產(chǎn)物業(yè)組合的主要交易，這場(chǎng)對(duì)價(jià)高達(dá)310億元、涉及總資產(chǎn)超過(guò)千億元的整合，也是迄今為止房地產(chǎn)間最大央企整合案例。

去年年底，中航地產(chǎn)以9個(gè)資產(chǎn)包將近20.3億元的價(jià)格將旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓給保利地產(chǎn)，完成重組，剝離虧損已久的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)后，中航地產(chǎn)會(huì)集中資源發(fā)展優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，比如物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

整合之后，脫胎換骨、煥發(fā)新生的企業(yè)也不在少數(shù)。2015年，招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司以換股形式吸收合并招商地產(chǎn)再上市。重組完成后，招商地產(chǎn)將隨之退市，招商蛇口將成為招商局集團(tuán)的唯一地產(chǎn)上市平臺(tái)。

創(chuàng)建于1984年的招商地產(chǎn)，是一家百年企業(yè)，曾經(jīng)擁有過(guò)“招保萬(wàn)金”的黃金時(shí)代，然而，在2010之后卻顯得后繼乏力，業(yè)績(jī)一直徘徊在千億元門(mén)檻之外。

2015年底，招商蛇口成為招商地產(chǎn)與蛇口工業(yè)區(qū)重組的新生兒，招商蛇口提出“再造新蛇口”和“前海蛇口自貿(mào)區(qū)建設(shè)運(yùn)營(yíng)”為核心，大力拓展特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)以及郵輪港區(qū)經(jīng)濟(jì)帶，致力于成為“中國(guó)卓越的城市綜合開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)服務(wù)商”的運(yùn)營(yíng)思想。

根據(jù)招商蛇口方面的公告數(shù)據(jù)，其2016年實(shí)現(xiàn)銷售金額739.34億元，同比增加30%，銷售面積為471.15萬(wàn)平方米，同比增加32%，3年復(fù)合增長(zhǎng)率近20%，業(yè)績(jī)排名第14位，重組后業(yè)務(wù)提升明顯。

億翰智庫(kù)上市房企研究主任張化東直言，“這些央企重組，是趨勢(shì)也是市場(chǎng)倒逼機(jī)制在發(fā)揮作用，有些房企做得不夠?qū)I(yè)或者不賺錢(qián)，那不如和其他房企重組換一部分股權(quán)抑或通過(guò)合作模式來(lái)實(shí)現(xiàn)共贏。”

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)同樣認(rèn)為，央企重組是一種非常好的契機(jī)，“因?yàn)橹亟M本身也是優(yōu)勝劣汰的機(jī)制所帶來(lái)的效應(yīng)，實(shí)力不強(qiáng)的央企繼續(xù)做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，只會(huì)發(fā)現(xiàn)成本和費(fèi)用很高，所以加快重組也是確保其他業(yè)務(wù)不受影響的關(guān)鍵。”