融創(chuàng)開(kāi)啟“雙保險(xiǎn)”：700億現(xiàn)金+優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ) 劍指2100億

　　3月28日，專(zhuān)注于高端精品物業(yè)開(kāi)發(fā)的融創(chuàng)中國(guó)(01918,HK)在香港發(fā)布了2016年業(yè)績(jī)報(bào)告，全年實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額1506億元，同比增長(zhǎng)121%，一舉成為千億房企軍團(tuán)的佼佼者。

相對(duì)于銷(xiāo)售收入，融創(chuàng)2016年結(jié)轉(zhuǎn)的營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)53.6%至353.44億元；毛利同比增長(zhǎng)69.7%至48.48億元，每股收益0.71元，擬每股派息0.257元。

截至目前，融創(chuàng)的土地儲(chǔ)備近8000萬(wàn)平方米，其中去年以來(lái)新增逾5000萬(wàn)平方米，更為關(guān)鍵的是2/3為收并購(gòu)所得。而該房企手捏現(xiàn)金近700億元。

受調(diào)控影響，不少一線(xiàn)房企大鱷均放緩了銷(xiāo)售增速。按照年初規(guī)劃，融創(chuàng)今年的銷(xiāo)售目標(biāo)是2100億元，這意味著其預(yù)計(jì)增幅約40%。

避開(kāi)地王借并購(gòu)增加優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)

2016年，是我國(guó)土地市場(chǎng)“沸騰”的一年。地王誕生接連不斷，熱門(mén)城市地塊溢價(jià)率之高令人咋舌。

克而瑞年終統(tǒng)計(jì)顯示，2016年30多個(gè)城市刷出340宗左右單價(jià)、總價(jià)地王，數(shù)量創(chuàng)歷史新高。

彼時(shí)，相對(duì)于不少實(shí)力房企一度表現(xiàn)出非理性拿地的狂熱，融創(chuàng)憑借自身在并購(gòu)市場(chǎng)的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，成功避免了土地公開(kāi)招拍掛市場(chǎng)的劇烈競(jìng)爭(zhēng)。

數(shù)據(jù)顯示，2016年第3季度是融創(chuàng)拿地高峰，涉及儲(chǔ)備體量2143萬(wàn)平方米，其中有60%的地塊屬于收購(gòu)方式獲得。進(jìn)入第四季度，融創(chuàng)獲取土地1150萬(wàn)平方米，收購(gòu)比例達(dá)到82%。

招銀國(guó)際房地產(chǎn)分析師文干森等分析指出，2016 年融創(chuàng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)進(jìn)取，成功進(jìn)入深圳、廣州、佛山、東莞、鄭州、廈門(mén)、青島、南寧、昆明市場(chǎng)等一二線(xiàn)核心城市。

從宏觀格局來(lái)看，融創(chuàng)當(dāng)前戰(zhàn)略布局區(qū)域已較為清晰，即逐漸形成了北京、華北、上海、西南、東南、廣深、華中和海南八大區(qū)域、40余座一線(xiàn)、環(huán)一線(xiàn)和核心城市的全國(guó)布局。

廣發(fā)證券房地產(chǎn)分析師樂(lè)加棟等指出，2010年融創(chuàng)進(jìn)入北京、天津等5個(gè)城市；2012年完成圍繞五大核心城市的區(qū)域布局；2016年以來(lái)在廣深區(qū)域獲取8個(gè)項(xiàng)目。其認(rèn)為融創(chuàng)堅(jiān)持區(qū)域深耕戰(zhàn)略，遵循“一線(xiàn)城市、強(qiáng)二線(xiàn)城市、環(huán)一線(xiàn)城市”布局，選擇區(qū)域核心級(jí)城市深耕。

目前，融創(chuàng)土地儲(chǔ)備總量7912萬(wàn)平方米，如果分版塊來(lái)看，西南區(qū)域占比20%，北京區(qū)域、華北區(qū)域、上海區(qū)域和東南區(qū)域分別占16%、18%、15%和11%，廣深、華中、海南三大區(qū)域占比為10%、7%、3%。

就近8000萬(wàn)平方米體量的儲(chǔ)量來(lái)說(shuō)，融創(chuàng)旗下涉及竣工未售部分僅占6%，待建和在建部分占比高達(dá)94%。按照業(yè)內(nèi)較為一致的觀點(diǎn)，典型一二線(xiàn)城市投資安全性相對(duì)較高，供需關(guān)系也較為活躍，銷(xiāo)售變現(xiàn)勢(shì)頭可期。

近700億現(xiàn)金 財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)健

既然有這么多土地儲(chǔ)備，那么融創(chuàng)去年的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?nèi)绾?？年?bào)顯示，該房企實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入353.4億元，同比增長(zhǎng)54%，實(shí)現(xiàn)毛利48.5億元，同比增長(zhǎng)70%；賬面毛利率13.7%，同比上漲1.3個(gè)百分點(diǎn)。

若剔除物業(yè)減值撥備影響和收購(gòu)物業(yè)公允值重新計(jì)量的影響，融創(chuàng)的毛利率為23.4%，真實(shí)毛利率同比上漲4.4個(gè)百分點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)溢利29.4億元。

除了賺錢(qián)能力較強(qiáng)之外，融創(chuàng)中國(guó)截至2016年底的總資產(chǎn)為2932億元，增長(zhǎng)153.9%，手持現(xiàn)金698億元，較2015年底的271億元提升158%，對(duì)短期借款覆蓋倍數(shù)達(dá)2.1倍。

透過(guò)年報(bào)也不難發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前融創(chuàng)中國(guó)的短期負(fù)債明顯降低，一年以?xún)?nèi)的短期借款占該房企總借款的比例已從2014年的40%下降到2016年的29%。

融創(chuàng)中國(guó)副總裁兼董秘高曦表示，“債務(wù)增加主要是換來(lái)大量好的土地，這些土地即便有限價(jià)、限購(gòu)，我相信流動(dòng)性還是非常好的，因?yàn)槟玫爻杀井?dāng)時(shí)控制得比較合理。”

當(dāng)前，標(biāo)桿房企萬(wàn)科的現(xiàn)金余額為870億元，剛進(jìn)入千億級(jí)的綠城中國(guó)的現(xiàn)金余額近250億元，融創(chuàng)作為千億級(jí)軍團(tuán)的新晉“地產(chǎn)大鱷”，上述手持的現(xiàn)金情況顯然較為可觀。

面對(duì)當(dāng)前樓市風(fēng)云變幻，即便是一線(xiàn)房企僅有較為可觀的現(xiàn)金仍不夠，還需要進(jìn)一步優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，如此才能提高資本收益率。

截至2016年底，融創(chuàng)加權(quán)平均融資成本降低到5.98%，同比下降1.62個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)下該房企成立以來(lái)的新低。

談及此，高曦具體解釋說(shuō)，“去年我們非常好地把控了境內(nèi)公司債放開(kāi)的市場(chǎng)窗口，也積極控制外幣借款的利率風(fēng)險(xiǎn)和匯率風(fēng)險(xiǎn)，持續(xù)降低融資成本和優(yōu)化借款期限結(jié)構(gòu)。這對(duì)我們?nèi)谫Y成本降低起到非常關(guān)鍵的作用。”

2100億目標(biāo)“有深意”

2016年，融創(chuàng)的房地產(chǎn)銷(xiāo)售均價(jià)仍領(lǐng)跑同行，達(dá)到20480元/平方米，這是其銷(xiāo)售均價(jià)連續(xù)第四年維持在20000元/平方米之上。就去年千億級(jí)房企，僅有融創(chuàng)、綠城銷(xiāo)售均價(jià)突破了2萬(wàn)元。

相對(duì)于綠城，當(dāng)前融創(chuàng)的盤(pán)子更大。上述產(chǎn)品持續(xù)較高的售價(jià)，也說(shuō)明了融創(chuàng)對(duì)高端產(chǎn)品較強(qiáng)的議價(jià)和溢價(jià)空間，突顯了該房企在高端精品住宅開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)力，奠定了在全國(guó)高端住宅市場(chǎng)的領(lǐng)先地位。

當(dāng)前，融創(chuàng)在全國(guó)一線(xiàn)、環(huán)一線(xiàn)和核心城市形成了多條備受市場(chǎng)追捧的高端產(chǎn)品，包括最具代表性的“壹號(hào)院”、“桃花源”、“府系”等高端產(chǎn)品系。

數(shù)據(jù)顯示，去年融創(chuàng)在天津、重慶、無(wú)錫的市場(chǎng)份額位列第一，在北京位列第二，在上海位列第三，在杭州位列第四，在蘇州位列第五。

基于當(dāng)前良好的土儲(chǔ)規(guī)模，加上融創(chuàng)堅(jiān)持“高周轉(zhuǎn)”的市場(chǎng)策略，其今年的銷(xiāo)售目標(biāo)是2100億元。相對(duì)于去年銷(xiāo)售1506億元，預(yù)計(jì)同比增幅40%。與去年銷(xiāo)售增幅相比，今年融創(chuàng)定的目標(biāo)顯然是放緩了增速。從當(dāng)前一線(xiàn)房企來(lái)看，對(duì)市場(chǎng)相對(duì)偏于謹(jǐn)慎。

高曦表示，“該進(jìn)的城市都進(jìn)完了，該建的團(tuán)隊(duì)都建完了，后面主要精力將放在提升能力上。我們希望未來(lái)幾年逐漸釋放出跟我們規(guī)模相匹配的利潤(rùn)。”