萬科對12城項目計提跌價準(zhǔn)備，風(fēng)雨真要來了嗎

萬科今年年報計提存貨跌價準(zhǔn)備的城市增加到了12個，不少輿論認(rèn)為這是這些城市房價一定會跌的信號。

在今日上午舉行的萬科業(yè)績推介會上，萬科董秘朱旭解釋了為何對部分地區(qū)的項目計提存貨跌價準(zhǔn)備。她表示，這主要是基于審慎的態(tài)度，未來仍將謹(jǐn)慎，尤其對三四線城市保持謹(jǐn)慎。

1、萬科計提存貨跌價準(zhǔn)備項目增至13個 涉及12城在剛剛發(fā)布的2016年年報中，萬科表示報告期內(nèi)計提存貨跌價準(zhǔn)備13.8億元，較2015年增長82.3%，原因在于部分城市房價、地價持續(xù)調(diào)整。

值得注意的是，盡管萬科在近些年的年報中都會對部分城市的房地產(chǎn)項目計提存貨跌價準(zhǔn)備，但此次涉及項目首次超過10個，達(dá)到13個之多，涉及煙臺、烏魯木齊、鎮(zhèn)江等12個城市，數(shù)量較上一年度大幅增加。

在樓市持續(xù)高燒，多個城市開始加碼調(diào)控的大環(huán)境下，萬科此舉背后的意蘊(yùn)令人遐想。地產(chǎn)龍頭公司越來越謹(jǐn)慎，這些三四線城市房價將面臨更大壓力?

萬科2016年年報計提存貨跌價準(zhǔn)備的項目及所涉城市

2、萬科年報透露信息不容忽視：曾為樓市“章魚帝”?作為國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)長期的“一哥”，萬科對房地產(chǎn)行業(yè)的看法及發(fā)展思路一向為業(yè)內(nèi)所看重，其計提存貨跌價準(zhǔn)備行為本身是否是樓市的風(fēng)向標(biāo)?

根據(jù)萬科2015年年報，萬科計提存貨跌價準(zhǔn)備項目所在城市包括唐山、煙臺、烏魯木齊、蕪湖、營口，其中唐山、煙臺、烏魯木齊三個城市的項目是增加計提，蕪湖、營口的項目是新增。不管如何，計提行為本身表明了萬科對這幾個城市樓市的看淡。

從2016年的情況來看，萬科預(yù)測還是比較準(zhǔn)的，2015年年報中計提存貨跌價準(zhǔn)備的幾個城市樓市表現(xiàn)普遍表現(xiàn)不佳。

根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，截至2016年12月，烏魯木齊新建商品住宅價格指數(shù)同比下降1.4%，是唯一出現(xiàn)下降的省會城市，唐山新建商品住宅價格指數(shù)同比僅上漲3.0%，漲幅處于70個大中城市后列。

煙臺2016年樓市成交雖比較活躍，但房價偏冷。根據(jù)克爾瑞(CRIC)和易居研究院的數(shù)據(jù)，煙臺2016年新建商品住成交面積同比增長32%，均價為6752元/平方米，同比漲幅僅為2%，房價屬于相對偏冷的一類。

蕪湖2016年的房價漲幅也相對較小。根據(jù)蕪湖市住建委網(wǎng)站披露的數(shù)據(jù)，2016年蕪湖市區(qū)商品房銷售面積486.41萬平方米，同比增長76.72%，銷售金額為303.22億元，同比增長81.65%。價格方面，市區(qū)商品房銷售均價為6234元/平方米，同比增長2.79%，其中商品住房銷售均價為5983元/平方米，同比增長10.46%。價格漲幅在全國樓市一片火熱的情況下不算突出。

營口的情況大體相似。根據(jù)安信證券的研究，截至去年10月，營口房地產(chǎn)的供需比超過了280%，供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求。

另外，從東、中、西部的房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)來看，2016年全年烏魯木齊所在的西部地區(qū)商品房銷售面積增速明顯小于東部和中部地區(qū)。根據(jù)國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計，2016年西部地區(qū)商品房銷售面積38346萬平方米，增速為15.6%，同期東部地區(qū)和中部地區(qū)的增速分別為22.7%和28.4%。

2015年年報中，萬科對溫州龍灣花園、煙臺海云臺、唐山紅郡、撫順金域藍(lán)灣、烏魯木齊南山郡、烏魯木齊金域緹香等 6 個可能存在風(fēng)險的項目計提存貨跌價準(zhǔn)備 7.64 億元。這些項目主要集中在泡沫處于擠出階段的浙江溫州、西部的烏魯木齊以及近年經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)下滑的東北地區(qū)。從2015年樓市表現(xiàn)來看，這些地方相對全國樓市而言，始終不溫不火。

萬科2015年年報計提存貨跌價準(zhǔn)備的項目及所涉城市

事實上，除萬科外，房地產(chǎn)行業(yè)因不看好某個地區(qū)樓市和具體項目而對房地產(chǎn)項目提減值準(zhǔn)備的情形也很普遍，如中糧地產(chǎn)[股評]近日就宣布，為旗下杭州方圓府項目計提投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備1661萬元;財信發(fā)展[股評]對旗下的重慶國興北岸江山項目、棠城公司的國興海棠國際項目合計計提3111萬元的存貨跌價準(zhǔn)備。

房地產(chǎn)公司相較于普通老百姓[股評]更熟悉房地產(chǎn)本身，其對樓市的理解深度和前瞻性往往強(qiáng)于普通人。在龍頭地產(chǎn)公司萬科將計提存貨跌價準(zhǔn)備的項目所涉城市擴(kuò)大至12個城市的背后，是否意味著其本身在房市量價齊升的情況下，部分城市樓市的隱憂可能進(jìn)一步加大?

正如萬科年報中所說，“對于中國房地產(chǎn)企業(yè)而言，如何面對2016年的市場繁榮，并非一個輕松的話題。有時候，幸福與憂慮的邊界并非那么清晰。這一年中國房地產(chǎn)市場的總銷售規(guī)模創(chuàng)造了歷史新紀(jì)錄，但這真的只是一件值得慶幸的事情嗎?”