去年樓市新政余威尚存 上海暫未卷入調(diào)控“風暴”

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 文 多    

每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 文 多

3月至今，全國已有北京、廣州、南京、杭州、青島等多個城市對全域或部分區(qū)域升級樓市調(diào)控。而去年11月，上海也曾出臺了一輪調(diào)控政策，從提高首付比例、認房認貸到控制貸款等，號稱上海史上最嚴調(diào)控，但在今年3月的調(diào)控潮中，處于一線“風暴眼”的上海卻尚未跟進。

從機構(gòu)數(shù)據(jù)看，2月上海一手房同比成交量一度“腰斬”，房價也出現(xiàn)松動。在這一波調(diào)控潮席卷全國的背景下，上海的調(diào)控成果能否為全國樹立典范？一些在售新盤的實際銷售受調(diào)控影響又有多大？3月18日前后，《每日經(jīng)濟新聞》記者實地走訪了多個樓盤，一探究竟。

●2月新房成交量同比降49.1%

2016年初，上海樓市出現(xiàn)火熱局面，僅青浦區(qū)域就出現(xiàn)了多個開盤當日售罄的樓盤。但伴隨“3·25”新政出臺，明確表示嚴厲打擊房價過快上漲，樓市在4~5月出現(xiàn)回落。

不過，去年6月上海房價再度反彈，上海整體成交均價突破4萬元/平方米。在樓市尚未徹底回暖時，去年11月，上海樓市新政再度加碼，并帶來一系列變化。

青浦區(qū)中原地產(chǎn)一位經(jīng)理人向先生告訴記者，11月的新政帶來的最明顯變化，就是銷售形式變了。向先生說，行情好的時候，樓盤只讓你認籌，大家排隊搖號，開幾棟賣幾棟，這樣把客戶集中起來，可以造成哄搶的氛圍。

然而，當前上海樓市嚴格執(zhí)行“一房一價”等政策，使得市場比之前更為透明化。

在此背景下，記者注意到，一些項目開始以小批量多次開盤的方式營造熱銷氛圍。但是，向經(jīng)理稱，“這短期尚能維持較高簽約率，但很多項目的去化速度還是明顯放慢，也就是說以價換量對市場的刺激度在減弱”。

反映在總體數(shù)據(jù)上，據(jù)中原地產(chǎn)最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上海2月新建商品住宅成交面積36.3萬平方米，環(huán)比減少6.7%，同比下滑49.1%。

億翰智庫董事張化東告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，上海的開發(fā)商從拿地到開盤基本在12個月以上，在當前去化周期不足18個月的情況下，開發(fā)商推盤意愿不會很強。

●低價位剛需房受到熱捧

記者走訪了位于上海青浦區(qū)趙巷青湖東路上的某知名房企項目發(fā)現(xiàn)，該項目的成交量與調(diào)控之前相比，在供貨量近似的前提下減少了近一半。

該項目在2016年年初時，單價在2萬元/平方米左右，現(xiàn)在均價則在4萬元/平方米左右。據(jù)項目營銷經(jīng)理介紹說，原先項目一天能賣兩三套，如今兩天才能賣一套。

熟悉該區(qū)域的某中介人士告訴記者，之所以會出現(xiàn)這樣的問題，和這個項目本身位置偏僻有關(guān)——樓盤位于趙巷鎮(zhèn)邊界，離趙巷和青浦城區(qū)較遠，同時距離在建的17號線地鐵站也有2公里左右的路程，加之開發(fā)商不愿降價，兩者的疊加效應使得客戶被分流。

當然，一些價格定位面向剛需購房者的樓盤，依然得到市場追捧。

同樣的位于青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)的萬科天空之城，與上述樓盤有著不同的景象。據(jù)項目經(jīng)理稱，今年3月初開盤至今，300多套房源開盤當日500多組客戶認籌，去化八成以上，目前只剩下一些較差的樓層。

向經(jīng)理告訴記者，目前青浦區(qū)地鐵沿線的新盤競爭力比較強，尤其是離大虹橋最近的徐涇鎮(zhèn)，該區(qū)域一手住宅少，二手住宅價格又高。只要有新盤開出，價格也適中甚至略低于二手房，就會很搶手。

記者觀察發(fā)現(xiàn)，就當前上海樓市而言，如果本身價格和周邊二手房價格相差不大，且以低價入市——比如朱家角新城，在新政出臺后其低價盤依然很搶手。

再以上月開盤的路勁·上海派三期為例，在開盤后依然出現(xiàn)了“排隊買房”的情形，總價220萬元、68平方米的小戶型被稱為上海剛需族的“落腳地”，其開盤單價每平方米33000元的價格則被稱為“稀缺”價格。

向經(jīng)理告訴記者，目前300萬元以下的房子在上海屬于稀缺品，剛需客戶在市場上選擇面窄，只要有此類產(chǎn)品就會遭到瘋搶，而這主要是受貸款政策影響。

不過，向經(jīng)理強調(diào)說，相對而言，總價在400萬元以上的房源，客戶基本屬于二次置業(yè)，有過貸款記錄的首付較高，因此除非房子品質(zhì)很好，不然就會出現(xiàn)上述青浦某樓盤去化慢的情況。