北京學(xué)區(qū)房上演春之狂躁 12萬(wàn)元每平米是起步價(jià)

經(jīng)過(guò)2016年一輪猛漲后，2017年的北京（樓盤）二手房尤其是學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)走勢(shì)更加引人關(guān)注。中國(guó)證券報(bào)記者了解到，春節(jié)過(guò)后，北京不少學(xué)區(qū)房迎來(lái)一輪猛漲，一些知名學(xué)區(qū)房上漲10%以上。有中介人士甚至表示，單價(jià)低于12萬(wàn)元/平方米，都不能算是學(xué)區(qū)房。

業(yè)內(nèi)人士介紹，每年的5月1日是北京開(kāi)始采集小學(xué)生入學(xué)信息的時(shí)間點(diǎn)，這意味著適齡兒童家庭需在5月1日前完成所在學(xué)區(qū)房的落戶，因而每年春節(jié)前后都是學(xué)區(qū)房成交的高峰期。另外，受金猴年和放開(kāi)二胎政策的影響，2016年北京地區(qū)新生兒出生數(shù)量超過(guò)30萬(wàn)人，不少家長(zhǎng)未雨綢繆，在孩子出生時(shí)就參與到搶房大軍，使得學(xué)區(qū)房更加緊俏。

專家提醒，購(gòu)房者不僅要關(guān)注房源和房?jī)r(jià)，還應(yīng)關(guān)注該學(xué)區(qū)學(xué)校的招生政策等信息，合理評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。

學(xué)區(qū)房異軍突起

中國(guó)證券報(bào)記者近日走訪西城區(qū)德勝學(xué)區(qū)了解到，該學(xué)區(qū)內(nèi)一套學(xué)區(qū)房已由年前的12萬(wàn)元/平方米上漲至15萬(wàn)元/平方米。

除了價(jià)格高，學(xué)區(qū)房的成交量也遠(yuǎn)高于其他二手房。一位經(jīng)紀(jì)人對(duì)記者表示，其所在的營(yíng)業(yè)廳一位業(yè)務(wù)員2月份就在德勝學(xué)區(qū)內(nèi)成交了4套二手房。而在安德路，短短300米的距離內(nèi)就有五家房產(chǎn)中介，足可見(jiàn)附近的房市火爆程度。

據(jù)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人介紹，通常而言，重點(diǎn)小學(xué)學(xué)區(qū)內(nèi)的房源才算學(xué)區(qū)房。自2015年北京采取就近入學(xué)的政策以來(lái)，此類學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格飛速上漲，短短兩年間已翻了兩倍。

學(xué)區(qū)房的房?jī)r(jià)要遠(yuǎn)高于同等條件的非學(xué)區(qū)房。例如，東城區(qū)各小學(xué)之間教學(xué)水平差異較大，學(xué)區(qū)房與非學(xué)區(qū)房之間的價(jià)格差異明顯。重點(diǎn)小學(xué)的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格大多漲到13萬(wàn)至15萬(wàn)元/平方米，而其他同等條件的非學(xué)區(qū)二手房的價(jià)格普遍只有9萬(wàn)元/平方米左右。

同時(shí)，房?jī)r(jià)也會(huì)根據(jù)對(duì)應(yīng)學(xué)區(qū)的不同而有所波動(dòng)。“家長(zhǎng)在選擇學(xué)區(qū)時(shí)會(huì)考慮諸多因素。”一位經(jīng)紀(jì)人在向中國(guó)證券報(bào)記者介紹德勝學(xué)區(qū)的小學(xué)時(shí)表示，“育翔小學(xué)與西師附小的教學(xué)水平相當(dāng)，但育翔小學(xué)六年期間要在三個(gè)不同校區(qū)上學(xué)；相比之下，西師附小的學(xué)生上學(xué)更加方便。”因此，西師附小的學(xué)區(qū)房達(dá)到15萬(wàn)元/平方米以上。

“選擇小學(xué)時(shí)要關(guān)注小學(xué)本身?xiàng)l件，更要關(guān)注對(duì)應(yīng)的中學(xué)及小升初政策。”上述人士表示，例如，東城區(qū)和平里學(xué)區(qū)的青年湖小學(xué)，在兩年前剛被列為重點(diǎn)小學(xué)，但因?yàn)樾∩蹩梢灾鄙龞|城區(qū)重點(diǎn)中學(xué)而受到關(guān)注。其學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)達(dá)到13萬(wàn)元/平方米左右，比周邊類似的房源價(jià)格高出約2萬(wàn)元/平方米。西城區(qū)的金融街學(xué)區(qū)集中了北京四中、北京八中、北師大附屬實(shí)驗(yàn)中學(xué)等一流中學(xué)，在小升初的電腦派位中，絕大部分學(xué)生都能進(jìn)入重點(diǎn)中學(xué)，因此，這一地區(qū)的房?jī)r(jià)達(dá)到20萬(wàn)元/平方米甚至更高。

“老破小”房型受追捧

由于學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格高昂，總價(jià)較低的小戶型成為部分購(gòu)房者的選擇。根據(jù)中介展示給中國(guó)證券報(bào)記者的成交記錄，大部分學(xué)區(qū)房為50至70平方米、總價(jià)為650萬(wàn)至800萬(wàn)元的一居室或小兩居室。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人介紹，大多數(shù)購(gòu)買學(xué)區(qū)房的家庭資金有限，多選擇換房而不是另購(gòu)第二套房。小戶型既能滿足落戶的需求，又能勉強(qiáng)滿足居住，相對(duì)低的總價(jià)也利于日后出手。實(shí)際上，大多數(shù)家長(zhǎng)購(gòu)買學(xué)區(qū)房除了滿足教育需求外，學(xué)區(qū)房還具備投資屬性。這也是學(xué)區(qū)房長(zhǎng)盛不衰的一個(gè)原因。近十年來(lái)，北京房?jī)r(jià)一直處于上升通道，學(xué)區(qū)房屬于稀缺資源，漲幅遠(yuǎn)高于普通住宅。盡管不少學(xué)區(qū)房都屬于“老破小”，但仍然備受追捧。

由于學(xué)區(qū)房單價(jià)高，半地下室也受到了一些預(yù)算不夠的購(gòu)房者關(guān)注。例如，實(shí)驗(yàn)二小德勝校區(qū)附近的一間在售半地下室，報(bào)價(jià)為11萬(wàn)元/平方米，比普通房型低2萬(wàn)元/平方米左右。

中國(guó)證券報(bào)記者隨經(jīng)紀(jì)人參觀了一套58平方米的學(xué)區(qū)房。該房樓道內(nèi)昏暗、破舊，電梯老化，僅有兩間臥室而沒(méi)有客廳。但報(bào)價(jià)達(dá)到了670萬(wàn)元。“購(gòu)買附近房子都是為了孩子上學(xué)。”一位經(jīng)紀(jì)人說(shuō)，“這些二手房大多房齡較長(zhǎng)，價(jià)格又高，單純?yōu)榱烁纳谱》織l件是不會(huì)在這里選擇的。”在孩子小學(xué)畢業(yè)后，許多購(gòu)房者會(huì)選擇把房子再次出售，更換條件更好的住房。

在2016年以前，有些家庭為了落戶而購(gòu)買已無(wú)法入住的老舊二手房，或是過(guò)道、廚房等不能居住的房產(chǎn)。今年1月26日，北京住建委發(fā)布通知，提出住宅平房進(jìn)行房產(chǎn)交易時(shí)，不具有居住功能的門道、廚房、廁所等，在房源核驗(yàn)和不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中或?qū)⒈粯?biāo)注記載。這意味著對(duì)于“過(guò)道房”的管理日趨嚴(yán)格，無(wú)法居住的房產(chǎn)將逐漸失去落戶入學(xué)的功能。

與教育資源息息相關(guān)

面對(duì)居高不下的房?jī)r(jià)，多位業(yè)內(nèi)人士表示，房?jī)r(jià)高的根本是由于地價(jià)高，降低地價(jià)才可控制住房?jī)r(jià)。然而對(duì)于學(xué)區(qū)房來(lái)說(shuō)，影響其價(jià)格的不僅僅是地價(jià)，更與周邊的教育資源息息相關(guān)。

2015年，北京市開(kāi)始實(shí)施義務(wù)教育階段學(xué)生就近入學(xué)的政策。此舉的初衷是為了減輕中小學(xué)生負(fù)擔(dān)，讓更多學(xué)生享受到優(yōu)質(zhì)的教育資源。不過(guò)，這逐漸演變成一場(chǎng)“購(gòu)房大戰(zhàn)”，主要還是因?yàn)榻逃Y源分布極度不均衡。

根據(jù)北京市教委的統(tǒng)計(jì)，2010年以來(lái)，北京市適齡兒童人數(shù)每年平均遞增2萬(wàn)人，年均增長(zhǎng)20%。隨著近年來(lái)二胎政策的開(kāi)放，未來(lái)幾年中小學(xué)在校生的規(guī)模將大幅增加。而優(yōu)質(zhì)教育資源愈發(fā)捉襟見(jiàn)肘。全國(guó)人大代表、北京教育科學(xué)研究院的吳正憲調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北京的小學(xué)師資力量奇缺，一些學(xué)校在編專職老師需求缺口高達(dá)47%。

多家房產(chǎn)中介對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，北京的優(yōu)質(zhì)教育資源過(guò)于集中，大多數(shù)位于海淀區(qū)與西城區(qū)。海淀區(qū)各學(xué)校之間差距較大。西城區(qū)由于重點(diǎn)中學(xué)比例遠(yuǎn)高于其他區(qū)縣，一直以來(lái)都是北京教育的高地。因此，西城區(qū)的學(xué)區(qū)房更加受到熱捧。近年來(lái)，西城區(qū)尤其是老西城的學(xué)區(qū)房尤其搶手。

作為購(gòu)房者，政策層面的變化并不在掌控之中，但學(xué)區(qū)房的風(fēng)險(xiǎn)卻不得不考慮。學(xué)區(qū)資源是學(xué)區(qū)房的核心價(jià)值，在一些出房量較大的熱門學(xué)區(qū)，若學(xué)校未來(lái)沒(méi)有擴(kuò)招計(jì)劃，很有可能在入學(xué)時(shí)面臨踏空或?qū)W區(qū)調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)。一位學(xué)區(qū)房達(dá)人對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，購(gòu)房者應(yīng)客觀評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，避免出現(xiàn)踩踏現(xiàn)象。“比如，在一些出房量大的熱門學(xué)區(qū)，如果孩子落戶年限較短，建議還是盡量避開(kāi)熱點(diǎn)，選擇一些擁擠程度不是那么高的學(xué)區(qū)落戶。”

目前，劃片入學(xué)的政策剛剛進(jìn)行了兩年，未來(lái)對(duì)學(xué)區(qū)房的剛性需求將更大，優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)房源缺口會(huì)更大。