開發(fā)商賺了你的錢，你怎么賺他的錢？有一幫人用這種辦法賺翻了

每經記者 袁東 每經編輯 王曉波

你要買房，免不了要被開發(fā)商薅羊毛。作為勢單力薄的個體，開發(fā)商太過強大，想從他們身上摳點福利幾乎是不可能。

但也有一種方法，是可以從開發(fā)商身上賺錢的，比如買房產股，這是資本市場經常談論的一個話題——到底是炒房賺錢好還是直接買房產股更好。

▲圖片來源：視覺中國

在不同的時間點，炒房和買房地產股票各有優(yōu)劣，比如房地產股票估值通常更低（股息率VS房租回報率），房地產股票變現更強，房地產股票投資門檻更低；當然，炒房也有優(yōu)勢，炒房可以加很高的杠桿獲得更高的回報，炒房的波動性更?。ㄏ鄬蓛r變動）。

對很多精明的資金來說，今年他們的選擇并不是炒房，而是買房產股，尤其是香港的房產股，這些股票對應的開發(fā)商大家耳熟能詳，比如融創(chuàng)、碧桂園、恒大等等。在經歷了昨天的大漲和今天的續(xù)漲后，這些精明錢的回報多則高達57%，平均也有26%，足以和炒房的收益相媲美。

內地資金赴港股瘋狂掃貨

最近，一家來自內地的公司以168億港元的高價拿下香港總價地王，成了大家熱議的話題。其實，這不僅說明了香港樓市的火爆程度，另一方面也反映了內地資金對于香港樓市的追捧熱度。

在內地資金赴港瘋狂拿地的同時，他們也在港股攻城略地。

港股市場的內地房產股昨日集體放量走高，今日開盤仍然延續(xù)漲勢，雖然至午盤時有所回落，但仍然不影響這輪自1月份就已開始的上漲行情。

雅居樂集團（03383,HK）年初至今上漲了57.97%；碧桂園年初至今上漲了57.37%；中國恒大年初至今上漲了43.48%；融創(chuàng)中國年初至今上漲了43.41%；富力地產年初至今上漲了40.09%（以上為盤中數據，會有微小誤差）。整體來看，恒生內地地產指數自年初至3月13日累計漲幅已達26.33%，而去年該指數全年累計下跌了13%。

▲雅居樂集團走勢

▲中國恒大走勢

▲融創(chuàng)中國走勢

漲勢如虹，當然少不了資金的支撐，其中最重要的推動資金就來自內地。每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者不完全統(tǒng)計，今年2月份以來有十多只內地房產股上榜港股通十大成交活躍股名單，其中華潤置地、融創(chuàng)中國等最為活躍。

▲南下資金凈買入中資房產股情況（來源：中國證券網）

一分析人士表示，今年港股整個地產行情是比較確定的，可以看到幾家三四線城市的開發(fā)商，前兩個月的銷售額基本同比翻番了，所以今年他們全年的收益也會翻番，股價翻番也就很正常了。

那么內地資金為何如此青睞內地房產股呢？答案只有一個：便宜。

港股估值偏低已經不是新鮮話題，比如萬達從港股退市欲回到A股市場，其中的一大原因就是認為估值太低。再看房產股方面，即使今年以來香港上市的內地房產股上漲幅度很大，但是一些知名公司的估值仍然很低。如：寶龍地產的市盈率（TTM）就只有5.08倍、龍湖地產的市盈率為7.71倍、融創(chuàng)中國和碧桂園今年來上漲很多，其市盈率也只有12.73倍和13.18倍。

港股市場上房產股的持續(xù)發(fā)力，也帶動了A股房地產板塊的走強。今日早盤，萬科A、嘉凱城的漲幅一度達到7%；金地集團、招商蛇口等房產股也都出現明顯的拉漲態(tài)勢。

▲A股地產指數早盤一度漲超2%

買房產股、買地雙管齊下

作為全球房價最高的城市之一，香港樓市歷來被很多投資者追捧。李嘉誠這樣的地產大亨在把自己的業(yè)務逐漸向歐洲、澳大利亞的同時，也沒有放棄香港的房地產市場。這足以說明香港樓市的吸引力。

就在上個月24日，香港地政總署還公布了一則天價賣地公告。麒灣（香港）投資有限公司以約168.56億港元的價格，拍下一幅位于香港鴨脷洲利南道的用地，批租期為五十年。而拍得土地的麒灣投資公司其實來自內地，其母公司為龍光地產與合景泰富。

而這樣的內地房企并不在少數。據克而瑞房地產研究中心統(tǒng)計，2011至2016年，內地房企在香港參與公開住宅用地出讓，累計共成交23幅，投資總額達764億港元。若加上龍光地產、合景泰富聯合體的此次交易，以及商業(yè)用地，則投資總額超過千億港元。

這些從內地而來的“過江龍”，以“高價拿地”博得市場關注。根據仲量聯行相關報告，2013至2015年，內地開發(fā)商競得地皮中，有73%超過了市場預期。而香港本地開發(fā)商的這一數字僅為59%。此外，據香港地政總署的數據顯示，2016年5月至2017年2月，香港賣地總面積為31.4萬平方米，賣地總價1020.6億港元，內地企業(yè)占一半。

▲圖片來源：彭博

其實早在去年底，就有港媒曝出內地資金南下香港買樓。據香港《經濟日報》10月20日報道，據彭博社引述香港稅務局的數據顯示，2016年9月份，非香港永久居民買家共有250宗交易，升至14個月以來新高，較6至9月平均值高出36%；9月非香港永久居民買家支付的印花稅款高達5.06億港元，比過去4個月平均值高出26%。

香港稅務局沒有提供這些在港購買房產的非本地居民的身份，不過業(yè)界認為，他們來自內地。