百億企業(yè)面臨破產(chǎn) 上萬業(yè)主“水景住宅夢”或破碎

(已停工兩年多的祥云國際)

(“債權(quán)”申報現(xiàn)場)

(祥云國際效果圖)

河北聯(lián)邦偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司(下稱“河北聯(lián)邦”)是一家在河北家喻戶曉的民營公司，也是河北省龍頭房企之一，旗下多個項目曾被列入河北省重點扶持項目。但時間走到2017年，這家公司的經(jīng)營卻走到了終點，而旗下的祥云國際項目是整個事件的導(dǎo)火索……

“吃遍中國”成“空中花園”

祥云國際項目總占地約1800畝，是省市政府重點支持的集商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、居住地產(chǎn)為一體的重點工程，祥云國際片區(qū)是省會傾力打造繁華地標(biāo)十大片區(qū)之一。是聯(lián)邦偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)集團繼聯(lián)邦名都、聯(lián)邦東方明珠后的又一旅游地產(chǎn)項目。

祥云國際整體規(guī)劃由兩大部分組成，南部為占地1300余畝低密度超大型水景高端居住社區(qū);北部為占地426畝華北首席“吃遍中國”水上樂享主題公園。

但隨著公司實際控制人2014年因涉嫌犯罪被帶走協(xié)查，河北聯(lián)邦陸續(xù)爆發(fā)百億級債務(wù)危機，同時，旗下百億級房產(chǎn)項目被查封，上萬業(yè)主或?qū)?ldquo;房財兩空”。

近期，環(huán)球網(wǎng)財經(jīng)記者連續(xù)接到多位河北及周邊地區(qū)群眾的材料投訴前述情況，稱隨著李生被帶走協(xié)查(現(xiàn)已被取保候?qū)?，河北聯(lián)邦百億元債務(wù)危機集中爆發(fā)，同時旗下房產(chǎn)項目——祥云國際被法院查封，已售房屋無法正常交付使用。

根據(jù)公開報道，李生于被帶走協(xié)查是因為涉及到反腐問題。據(jù)環(huán)球網(wǎng)財經(jīng)記者調(diào)查，李生是河北聯(lián)邦(重組前)的法人代表和實際控制人，為推動公司多個項目的進展，他不僅吸納了河北融投控股集團有限公司(下稱“河北融投”)、德信資本、華夏銀行等多家金融機構(gòu)的高息融資，還在出售樓盤的過程中，間或推出過“6返住宅、8返公寓等涉嫌非法吸儲”的銷售模式。

李生被帶走協(xié)查也直接導(dǎo)致河北聯(lián)邦多筆基金和融資違約，而這也最終導(dǎo)致河北聯(lián)邦及旗下祥云國際等項目被石家莊市中級人民法院查封，已售房屋無法交付，上萬業(yè)主面臨無家可歸的局面。

多位祥云國際業(yè)主在接受環(huán)球網(wǎng)財經(jīng)記者采訪時表示，自2014年9月27日危機出現(xiàn)以來，當(dāng)?shù)卣?、金融機構(gòu)、業(yè)主等歷經(jīng)多次努力，仍未能挽救這個房產(chǎn)項目的命運。

經(jīng)多次與政府、開發(fā)商等協(xié)商無果后，祥云國際上萬名業(yè)主分批、多次向河北省兩級政府申訴維權(quán)，另有部分業(yè)主還曾向國家信訪局上訪。

多方背書·政府官員出面站臺

2008年9月，因資金鏈斷裂，山東三聯(lián)集團房地產(chǎn)項目“三聯(lián)·彩石山莊”因涉及層層質(zhì)押被濟南市中級人民法院依法查封。自此，2000多名濟南及周邊地區(qū)的購房者走上了長達8年的漫長維權(quán)“要房”路。

歷史總是在不斷被重復(fù)上演，三聯(lián)·彩石山莊闌尾8年帶給業(yè)主的陣陣寒意尚未完全褪去，河北聯(lián)邦祥云國際房產(chǎn)項目又被歷史推到了同一個懸崖邊上。

2月22日，還沒出正月，石家莊普降大雪，天氣寒冷。比天氣還冷的，是自發(fā)集合在祥云國際售樓處的數(shù)百名業(yè)主。石家莊市中院規(guī)定的債權(quán)人登記期限馬上到了，他們一方面互相告誡著不簽字，一方面還期盼從工作組的口中得到“聯(lián)邦有救了、樓盤不會破產(chǎn)”的好消息。

跟之前一樣，他們還是失望的離開了。業(yè)主代表張偉(化名)告訴環(huán)球網(wǎng)，2014年9月27日，河北聯(lián)邦實際控制人李生在售樓處被相關(guān)部門帶走協(xié)查，河北聯(lián)邦隨即陷入危機，祥云國際也逐漸走向絕境。

據(jù)《財經(jīng)》此前報道，李生被抓，是因為涉及到了彼時河北官場的震蕩。2014年，中央巡視組向河北省反饋巡視情況時，著重點出了土地承建和干部選任方面的問題，稱河北省在“黨風(fēng)廉政建設(shè)方面，土地和承建領(lǐng)域腐敗問題嚴(yán)重，監(jiān)督責(zé)任落實不到位，執(zhí)紀(jì)失之于寬、失之于軟。

也正是在這種背景下，石家莊橋西區(qū)原區(qū)委書記陶明法被調(diào)查后，供認(rèn)李生向其行賄700萬。2014年9月27日，李生在祥云國際售樓處被帶走協(xié)查，聯(lián)邦的多個項目，尤其是祥云國際危機立顯。

祥云國際位于石家莊市橋西區(qū)。橋西區(qū)是石家莊市的金融中心，近年來區(qū)內(nèi)房價水漲船高，緊靠南二環(huán)和石家莊新火車站的祥云國際無疑占據(jù)了極大的地利，市場價至少已上漲了一倍。

多名業(yè)主告訴環(huán)球網(wǎng)財經(jīng)記者，祥云國際不僅承載了眾多業(yè)主安居樂業(yè)的心愿，也背負(fù)著不少業(yè)主“生金旺鋪人生贏家”的財富夢想。

業(yè)主邢愛國(化名)告訴環(huán)球網(wǎng)，除普通住宅，祥云國際間或推出過“8返住宅、6返公寓、13返商鋪”等理財項目，此舉曾名噪一時。“以8返住宅為例，房款168萬，8年合同，前兩年按18%返還房款，一年差不多25萬，”邢愛國說，“8年時間，除拿回投資，還白落一房子，我認(rèn)為很劃算，就入手了。

類似形式還有“6年返本公寓”和“13年返本租商鋪”。危機到來之前，返息如此之高的理財項目曾一度引發(fā)業(yè)主集體搶購。從“3期商鋪開始，需搖號才有可能購房，”業(yè)主孟云(化名)說，“返還本金，還送一套房子，怎么算都合適，雖然也考慮過風(fēng)險，但業(yè)主認(rèn)為有著政府和多家河北省級媒體背書的項目不會破產(chǎn)。”

根據(jù)最高院對“非法吸儲“的解釋，“不具有房產(chǎn)銷售真是內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購，銷售房產(chǎn)份額等方式非法吸收資金的，應(yīng)當(dāng)以非法吸收公眾存款罪處罰。”

一位長期關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)但不愿具名的律師告訴環(huán)球網(wǎng)財經(jīng)記者，前述理財模式游走在普通民間借貸和非法吸收公眾存款的邊緣上。

據(jù)環(huán)球網(wǎng)財經(jīng)記者調(diào)查，祥云國際2012年5月31日召開的商品運營項目發(fā)布會，石家莊市政府副市長張殿奎、石家莊橋西區(qū)區(qū)委書記陶明法(即供述李生行賄事實的官員)等石家莊市、區(qū)兩級政府官員出席。

據(jù)業(yè)主反映，除購房合同外，河北聯(lián)邦還與一眾商家簽署了一份委托租賃合同，由北國大西洋(上海)商業(yè)管理公司統(tǒng)一運營管理。業(yè)內(nèi)人士表示，河北聯(lián)邦此舉明顯是為了規(guī)避前述“非法吸儲”的相關(guān)法規(guī)。

北大西洋(上海)商業(yè)管理公司由河北聯(lián)邦與北國商城股份有限公司(下稱“北國商城”)共同組建。公開資料顯示，北國商城隸屬于北人集團，是石家莊當(dāng)?shù)刈罹呖诒馁徫锷虉鲋弧?/p>

但祥云國際項目還未建成，北大西洋(上海)商業(yè)管理公司便選擇了“撤離”，成為導(dǎo)致祥云國際走向困境的倒塌的第一塊多米諾骨牌。

絕境·百億債務(wù)困住幾萬人

隨著李生被帶走協(xié)查，河北聯(lián)邦的其他多筆融資、房地產(chǎn)基金也出現(xiàn)違約。據(jù)業(yè)主材料反映，河北聯(lián)邦涉及的抵押等業(yè)務(wù)超過30筆，僅金額過億元的就有5期。

第一筆違約基金歸屬德信資本。根據(jù)德信資本出具的盡職調(diào)查，該筆金額為10億元的基金產(chǎn)品本于2014年8月底陸續(xù)到期，截止2014年底，已兌付的第一批次的第一期基金共6000萬元。但2014年底1月15日到期的5期基金，卻因河北聯(lián)邦及實際控制人李生卷入反腐風(fēng)波突生變故，出現(xiàn)對付危機。

據(jù)《財經(jīng)》報道，2014年9月27日李生被帶走后，項目銷售放緩，影響河北聯(lián)邦的售樓款及相關(guān)金融機構(gòu)資款的現(xiàn)金流入，使其旗下整體地產(chǎn)項目流動性緊張。

根據(jù)河北聯(lián)邦募集說明書，德信資本的兩個地產(chǎn)項目的風(fēng)控措施，主要是土地及在建工程抵押，河北聯(lián)邦股東李生、尹文佳提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保，對資金回款進行監(jiān)管。

而除了德信資本外，河北聯(lián)邦還有多個機構(gòu)債權(quán)人，在德信資本出具的投資分析報告材料中，截止李生被帶走，該公司對外借款總計46.5億元。

其中，第一大債權(quán)人為華夏銀行，貸款總計18.45億元，包括對御景江山城(河北聯(lián)邦旗下房地產(chǎn)項目)的抵押貸款4.3億元，華夏銀行中山支行無抵押貸款4.98億元，以及東方明珠商業(yè)抵押貸款9.17億元。此外，還有河北路橋、河北融投、華融資產(chǎn)、華融湘江銀行及基金合伙企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)等多個債權(quán)人。

遲遲未有李生歸來的消息后，機構(gòu)債權(quán)人之一的德信資本立即聯(lián)合其余債權(quán)人啟動重組收購方案。

據(jù)《華夏時報》報道，彼時，多數(shù)涉事基金投資者認(rèn)為河北聯(lián)邦是區(qū)域龍頭房企，且一期基金已兌付成功，項目本身沒有問題。多次洽談后，2014年12月，河北聯(lián)邦主要債權(quán)人與河北融投簽訂并購重組協(xié)議，并于2015年1月發(fā)起并設(shè)立并購?fù)顿Y基金，受讓并持有河北聯(lián)邦60%的股權(quán)。

但據(jù)業(yè)主介紹，河北聯(lián)邦最有希望“還魂”的此次重組卻最終流產(chǎn)。2015年1月24日，隨后也陷入債務(wù)危機的河北融投被主管部門更換了管理層。2015年1月25日，河北省國資委下文，宣布暫停河北融投的全部業(yè)務(wù)，包括代償、履約或釋放抵押物。“河北融投債務(wù)危機”爆發(fā)，首當(dāng)其沖就是10億元投向河北聯(lián)邦的融資款，以及為德信資本擔(dān)保的8億元融資。

2015年2月9日，由河北省政府、省國資委、石家莊市政府、河北承建、河北融投、河北聯(lián)邦的主要負(fù)責(zé)人參與的重組會持續(xù)了數(shù)個小時，在漫長博弈后，重組方案未受通過，以流產(chǎn)告終。

業(yè)主代表邢愛國說，這是多個重組方案中最有希望也比較可行的一個。該方案由華夏銀行為“河北聯(lián)邦“擔(dān)保貸款5億元償還融投，“河北聯(lián)邦”從邯鄲項目和“祥云國際”住宅項目銷售收入中自籌5億元償還融投。此外，中科建設(shè)供應(yīng)鏈管理發(fā)展(上海)有限公司(下稱“中科建”)統(tǒng)一擔(dān)保9億元，在5年內(nèi)若“河北聯(lián)邦”不能償還河北融投，由中科建代償(河北聯(lián)邦對河北融投總負(fù)債約18億元，其中自融10億元，為德信資本擔(dān)保8億元)。

“我們認(rèn)為，前述方案再保障業(yè)主權(quán)益的同時，最大限度的保證和照顧了河北融投的利益，政府、華夏等都同意，但事情最終卡在了現(xiàn)任河北融投董事長梁靜那里。”邢愛國說。

業(yè)主材料中稱，這也是河北聯(lián)邦最接近重組的一次。

此后，中新房、中科建等均曾試圖并購重組河北聯(lián)邦，但因祥云國際等樓盤涉及層層質(zhì)押，德信資本等數(shù)額較大的機構(gòu)債權(quán)人同時向石家莊市中級人民法院提起訴訟，祥云國際項目整體被法院查封。

河北聯(lián)邦走向破產(chǎn)重整。2016年11月8日開始，自然人業(yè)主陸續(xù)接到石家莊市中院債權(quán)人申報登記表，限期2017年3月2日前登記申報債券，并書面說明債權(quán)數(shù)額、有無財產(chǎn)擔(dān)保及是否屬于連帶債權(quán)，并提供相關(guān)證據(jù)材料。如未能在上述期限內(nèi)依法申報的，在破產(chǎn)重整計劃執(zhí)行期間不得行使權(quán)利。

2月27日，仍想做最后掙扎的業(yè)主再次于河北省政府及省信訪局維權(quán)。多位業(yè)主告訴環(huán)球網(wǎng)財經(jīng)記，河北省政府電話安排了省信訪局接訪，“據(jù)說安排接待業(yè)主信訪的是一位姓鄧的主任，”業(yè)主代表劉偉說，“我們業(yè)主一直等到下午五點半，也沒有任何人跟我們聯(lián)系。”

案例回顧·解決危機仍需政府牽頭

前述不愿具名律師在接受環(huán)球網(wǎng)財經(jīng)記者采訪時表示，類似事件不乏先例。

2008年9月，因資金鏈斷裂，三聯(lián)集團房地產(chǎn)項目“濟南采石山莊”徹底停工，自此，2000余名購房者走上漫長維權(quán)路。

經(jīng)過多次博弈，2014年6月，山東省政府研究解決彩石山莊項目問題，確定了“按照法制思維，在法律框架內(nèi)予以解決”的指導(dǎo)思路。同年7月15日，按照省、市處理三聯(lián)問題領(lǐng)導(dǎo)小組“整體處置，分步實施，先期啟動彩石山莊項目”的工作思路，濟南市中院成立“處理三聯(lián)彩石山莊問題領(lǐng)導(dǎo)小組”，確定了本案司法處置的“四項原則”，即“在法律框架內(nèi)嚴(yán)格依法解決、著重保障民生、兼顧其他債權(quán)人利益、開通便民通道提供優(yōu)質(zhì)司法服務(wù)”，領(lǐng)導(dǎo)小組匯集了濟南兩級法院多名審判業(yè)務(wù)經(jīng)營，由濟南中院院長親自掛帥。

解決采石山莊問題，遇到的第一個難題就是優(yōu)先受償權(quán)問題，這也是當(dāng)下一旦開發(fā)商破產(chǎn)清算，祥云國際購房者所面臨的問題，現(xiàn)實是，三聯(lián)彩石山莊涉案土地等可供執(zhí)行的資產(chǎn)被層層抵押，抵押權(quán)人享有優(yōu)先受償權(quán)，沒有明確的法律和司法解釋規(guī)定購房群眾的購房款及利息可優(yōu)先于抵押人進行受償，這意味著司法解決的最終結(jié)果可能是購房群眾的利益無法得以保障，問題無法得到徹底解決。

最終，濟南市中院從維護群眾生存權(quán)和發(fā)展權(quán)的角度，在反復(fù)調(diào)研論證的基礎(chǔ)上，形成了相對于承包人的建設(shè)工程價款和抵押權(quán)人抵押權(quán)而言，購房戶的基本債權(quán)應(yīng)優(yōu)先受償?shù)囊庖姟?/p>

“消費者買受人享有優(yōu)先權(quán)，是因為消費者的利益屬于生存利益，而銀行、建筑商等的利益屬于經(jīng)營利益，生存利益應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護，而經(jīng)營利益應(yīng)當(dāng)退居其次。”彼時濟南市中院執(zhí)行庭副廳長介紹說。

前述律師稱，河北聯(lián)邦在銷售過程中出現(xiàn)的違規(guī)理財項目，其實也揭示了中小房企融資難的現(xiàn)狀，非常規(guī)的地下融資方式廣泛存在于房地產(chǎn)市場。“此事或可借鑒三聯(lián)彩石山莊的‘救活’經(jīng)驗，爭取政府出面疏通各方關(guān)系，最終找到并購重組企業(yè)。”該律師說。

“建議業(yè)主盡量地參與法院申報，不過大部分業(yè)主需要申報的不是債權(quán)，而是《破產(chǎn)法》第十八條規(guī)定的取回權(quán)，也就是要求開發(fā)商或接盤人辦理房產(chǎn)證和解決后續(xù)問題的權(quán)利。”北京大成律師事務(wù)所律師于文濤說。此外，于文濤還強調(diào)，目前已全部付款或辦理按揭并實際交付的房屋破產(chǎn)清算不會收回房子退款付息，更不會因為參與申報取回權(quán)而造成房子被收回。

就河北聯(lián)邦及祥云國際破產(chǎn)重整的進展情況，及上萬名業(yè)主的善后安置問題，環(huán)球網(wǎng)財經(jīng)書面采訪了河北省政府、石家莊市公安局、石家莊市中級人民法院、石家莊市橋西區(qū)政府，截至環(huán)球網(wǎng)財經(jīng)記者發(fā)稿，未有任何回復(fù)。

根據(jù)石家莊市中級人民法院通知書，第一次債權(quán)人會議將于2017年3月17日召開。對于結(jié)果，邢愛國、孟云等多位接受環(huán)球網(wǎng)財經(jīng)記者采訪的業(yè)主表示，只能期待最好的結(jié)果出現(xiàn)……