美國樓市泡沫將破？曼哈頓租金四年來首次全線下跌

2月份，紐約曼哈頓區(qū)租金全線下跌，為2012年來首次。近年來美國房地產(chǎn)市場持續(xù)表現(xiàn)十分強(qiáng)勁，而美聯(lián)儲貨幣政策趨緊或?qū)⒔o美國地產(chǎn)市場帶來較大沖擊。

地產(chǎn)公司Douglas Elliman的數(shù)據(jù)顯示，2月曼哈頓區(qū)新租出的公寓數(shù)量為3634套，比上月下降了28％。另外，各類型公寓月租金中位數(shù)下跌0.9％至3350美元。

租金下跌的背后，是租賃市場供需關(guān)系發(fā)生了變化。在供應(yīng)端，2月底，曼哈頓區(qū)出租的公寓總量為6,872套，比上年同期增長了近12％；在需求端，曼哈頓地區(qū)尋求更小、更便宜的公寓的年輕求職者，等來了新公寓的建成。

根據(jù)地產(chǎn)公司Miller Samuel和Douglas Elliman的數(shù)據(jù)，2月份房屋業(yè)主要價(jià)的平均值降低了3.3％。此外，業(yè)主還向租客提供優(yōu)惠，上月有26%的業(yè)主提供“租金免費(fèi)月”或免去經(jīng)紀(jì)費(fèi)的優(yōu)惠，這一比例是公司記錄中的次高值。

近年來美國房地產(chǎn)市場持續(xù)表現(xiàn)十分強(qiáng)勁。據(jù)全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會發(fā)布的數(shù)據(jù)，美國1月份二手房銷量達(dá)到569萬套，創(chuàng)下2007年2月以來最高記錄，同比增幅達(dá)3.8%。1月二手房銷售價(jià)格中位數(shù)為22.89萬美元，同比大增7.1%。至此，美國二手房銷售價(jià)格中位數(shù)已連續(xù)59個(gè)月實(shí)現(xiàn)同比增長。

曼哈頓租金的下跌也許只是美國房地產(chǎn)市場的縮影，今后美聯(lián)儲的貨幣收緊政策或?qū)⒔o繁榮的地產(chǎn)市場帶來更大沖擊。

本月4日，美聯(lián)儲主席耶倫(Janet Yellen)表示：

FOMC委員會將評估就業(yè)和通脹的演進(jìn)是否繼續(xù)符合預(yù)期，若符合，進(jìn)一步調(diào)整聯(lián)邦基金利率可能是適宜的。

耶倫的表態(tài)被視為3月可能加息的強(qiáng)烈信號。瑞士信貸董事總經(jīng)理、亞洲首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家陶冬近日也表示，美國3月加息已沒有懸念，因?yàn)槊绹堰M(jìn)入完全就業(yè)的時(shí)代。預(yù)計(jì)今年美國將加3次息，明年將再加3次。

2015年12月，美聯(lián)儲啟動十年來首次加息，去年12月進(jìn)行了第二次加息。至于加息對美國房地產(chǎn)市場的影響，美國最大的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)平臺Zillow經(jīng)濟(jì)學(xué)家Aaron Terrazas近日表示：

過去三個(gè)月美國利率水平上升了25-50基點(diǎn)，目前普通的抵押貸款利率在4%左右，這確實(shí)帶來了一些影響，比如今年1月美國待售房屋銷量增速放緩。舊金山、圣何塞等去年初還躋身全美樓市漲幅最快的十個(gè)城市之列，在今年1月變成了漲速最慢的市場，這都顯示出購房者受到比較大的影響。

實(shí)際上，近期美國的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)面臨危機(jī)。華爾街見聞之前介紹，做空美國面向零售業(yè)商業(yè)地產(chǎn)REITs的空頭倉位，已從去年12月底的56億美元飆升至3月6日的76億美元。據(jù)全美房地產(chǎn)投資信托協(xié)會，去年7月底至今年3月6日，區(qū)域性購物中心REITs指數(shù)跌幅已達(dá)22%。對沖基金選擇對美國購物中心下手，是因?yàn)榱闶凵痰甏罅康归]，網(wǎng)購時(shí)代，消費(fèi)者逐漸摒棄線下實(shí)體購物。