涿州樓市調(diào)查：開(kāi)發(fā)商瘋狂封盤(pán) 漲價(jià)勢(shì)頭或難抑制

每經(jīng)編輯 隋丕寧

隨著京津冀一體化發(fā)展的提速，環(huán)京區(qū)域涿州的房地產(chǎn)市場(chǎng)受到前所未有的關(guān)注，某些樓盤(pán)一度出現(xiàn)了“瘋搶”的局面。然而正當(dāng)大批投資者蜂擁而至?xí)r，當(dāng)?shù)卣杆俪雠_(tái)了限購(gòu)政策。3月4日，《財(cái)經(jīng)》新媒體記者在涿州實(shí)地調(diào)查了解到，目前90%的樓盤(pán)已經(jīng)“封盤(pán)”，不再對(duì)外銷(xiāo)售。原因是，很多樓盤(pán)五證不全，而監(jiān)管部門(mén)檢查力度較大，兩會(huì)期間“封盤(pán)”現(xiàn)象普遍。另外，不排除捂盤(pán)等待漲價(jià)的可能。

現(xiàn)房幾無(wú)房可售 期房“封盤(pán)”現(xiàn)象普遍

從北京西二環(huán)出發(fā)，開(kāi)車(chē)沿京港澳高速一路向西南行進(jìn)，不到一個(gè)小時(shí)便到了涿州北收費(fèi)站。剛出收費(fèi)站，就有六七個(gè)銷(xiāo)售人員手里拿著一堆樓盤(pán)宣傳單圍了過(guò)來(lái)，他們以為買(mǎi)房客來(lái)了，紛紛要帶《財(cái)經(jīng)》新媒體記者去看房，最后一名叫小王的銷(xiāo)售員上了記者的車(chē)。

由于是周五，加上剛剛出限購(gòu)政策，涿州大街上空空蕩蕩，但隨處可見(jiàn)三五成群的售樓人員。面對(duì)一棟棟建好的新樓盤(pán)，小王告訴記者，這些樓盤(pán)幾乎都沒(méi)有現(xiàn)房可買(mǎi)了?，F(xiàn)在能買(mǎi)到的只有期房，準(zhǔn)現(xiàn)房的價(jià)格比較高且樓盤(pán)比較少。

多位銷(xiāo)售人員向記者透露，涿州現(xiàn)在存在大量五證不全的項(xiàng)目，五證齊全的大概只占到十分之一。兩會(huì)期間管得嚴(yán)，大部分樓盤(pán)都封盤(pán)了，兩會(huì)以后應(yīng)該會(huì)開(kāi)盤(pán)一批。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，涿州有90%左右的樓盤(pán)現(xiàn)在都在“封盤(pán)”，部分可以排卡。

隨后記者來(lái)到位于涿州東站最近的樓盤(pán)K2獅子城，其銷(xiāo)售員表示，目前只有8號(hào)樓在售，屬于尾盤(pán)，其它樓盤(pán)都已經(jīng)封盤(pán)。距離高鐵站一公里左右的天保綠城也存在封盤(pán)的情況，目前也在排卡。除此之外，封盤(pán)的還有位于涿州碼頭鎮(zhèn)的金?；▓@、鴻坤爾灣等樓盤(pán)項(xiàng)目，位于107國(guó)道的樓盤(pán)項(xiàng)目幾乎全部封盤(pán)。

對(duì)于“封盤(pán)”的原因，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一是兩會(huì)期間政府查得嚴(yán)，證件不齊全是開(kāi)發(fā)商的一大硬傷。二是開(kāi)發(fā)商也在等待下一輪上漲，不排除捂盤(pán)的可能性。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《財(cái)經(jīng)》新媒體采訪時(shí)分析稱(chēng)，這個(gè)時(shí)候要特別警惕部分房企乘機(jī)捂盤(pán)的做法，因?yàn)橥@個(gè)時(shí)候被認(rèn)為是房地產(chǎn)市場(chǎng)看漲的一個(gè)特點(diǎn)。

“如果房企資金壓力不大，可能會(huì)采取捂盤(pán)的做法，同時(shí)也不排除會(huì)有一些違規(guī)繞過(guò)監(jiān)管的做法。建議地方政府對(duì)于現(xiàn)有的房企進(jìn)行摸底，進(jìn)而獲得更多的房源信息。” 嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。

價(jià)格三年番兩翻 限購(gòu)抑制炒房

據(jù)小王介紹，涿州現(xiàn)在幾乎已經(jīng)沒(méi)有1萬(wàn)元以下的房源，高鐵涿州東站附近的房?jī)r(jià)較高，在1.8萬(wàn)元到2萬(wàn)元之間。每天到涿州看房的人大概有一兩百撥，周六日更多一些。每周成交量在一兩百套，但最近房源很少，兩會(huì)以后火爆的情況應(yīng)該會(huì)恢復(fù)。

記者了解到，距離涿州東站十公里左右的京南一品，預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)價(jià)每平米也在1.1萬(wàn)元左右。而離高鐵站只有一兩公里的天保綠城的價(jià)格則要高很多，預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)價(jià)在每平方米1.5-1.6萬(wàn)元，甚至更高一些。

家住獅子城的張先生告訴記者，2014年在涿州買(mǎi)的房子，當(dāng)時(shí)的價(jià)格只有6000元/平方米，現(xiàn)在已經(jīng)漲到了1.8萬(wàn)元/平方米，不到三年房?jī)r(jià)翻了兩番。這一點(diǎn)也得到了小王的認(rèn)可，涿州開(kāi)發(fā)區(qū)房?jī)r(jià)漲的很快，就連老城區(qū)的房?jī)r(jià)也早已突破了萬(wàn)元大關(guān)。

隨后記者來(lái)到位于老城區(qū)的“公園8090”樓盤(pán)。如果和高鐵新城相比，這里多了些生活氣息。五證齊全、70年產(chǎn)權(quán)、LOFT等均是它的賣(mài)點(diǎn)。銷(xiāo)售人員向記者介紹，均價(jià)在1.6萬(wàn)元左右，朝南的戶(hù)型稍微貴一些，2018年中旬可以交房。該樓盤(pán)于2016年10月開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)均價(jià)為1.3萬(wàn)元左右。

事實(shí)上，導(dǎo)致涿州房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲的原因除了整體房地產(chǎn)大環(huán)境因素外，與地處北京周邊的區(qū)域優(yōu)勢(shì)是分不開(kāi)的。加上京津冀一體化發(fā)展規(guī)劃，涿州被認(rèn)為是地產(chǎn)的價(jià)值洼地，這也是導(dǎo)致更多投資者前來(lái)炒房的原因所在。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受《財(cái)經(jīng)》新媒體采訪時(shí)認(rèn)為，涿州炒房的比例還是比較高的，投資比例超過(guò)50%，如果將部分北京養(yǎng)老等需求計(jì)算成為投資，那么炒房比例將超過(guò)70%，自住剛需比例則非常低。

然而“炒房”剛剛開(kāi)始，便遭遇了政策的限制。從3月1日起，非涿州市戶(hù)籍的居民家庭，限購(gòu)1套住房，并且首付款比例不低于30%；涿州戶(hù)籍居民家庭購(gòu)買(mǎi)第2套住房時(shí)，首付款比例不低于50%。3月2日，河北淶水縣也宣布限購(gòu)。環(huán)京地區(qū)尚未限購(gòu)的只有寶坻、永清和薊縣。

其實(shí)，限購(gòu)政策出臺(tái)前，涿州就已經(jīng)受到廣泛關(guān)注，被多數(shù)人認(rèn)為是帶有強(qiáng)烈價(jià)值洼地屬性的城市。環(huán)顧周邊，固安每平米已破2萬(wàn)元關(guān)口，正在修建地鐵的燕郊更是輕松越過(guò)3萬(wàn)元。

由于廊坊北三縣限購(gòu)較早，有部分人把投資傾向放在類(lèi)似固安、涿州等區(qū)域。而固安此前上漲過(guò)快，自然會(huì)分流部分需求到涿州市場(chǎng)。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，涿州政策出臺(tái)以后，價(jià)格方面會(huì)有所抑制，市場(chǎng)交易略有下滑也是正常的。但由于涿州和北京相對(duì)較近，潛在的房?jī)r(jià)上漲壓力還是存在的。

張大偉也認(rèn)為，從市場(chǎng)看，目前公布的政策對(duì)市場(chǎng)的影響相對(duì)較弱。預(yù)計(jì)這一政策后，市場(chǎng)可能會(huì)有短期降溫，但很快會(huì)消化。

多因素或令房?jī)r(jià)難以抑制

值得注意的是，涿州、固安等環(huán)京區(qū)域此輪瘋漲和京津冀一體化、民航一體化等概念分不開(kāi)。京津冀是中國(guó)的“首都圈”，包括北京市、天津市以及河北省的保定、唐山、廊坊、石家莊、滄州、秦皇島、張家口、承德、邯鄲、邢臺(tái)、衡水等11個(gè)地級(jí)市。其中北京、天津、保定、廊坊為中部核心功能區(qū)，京津保地區(qū)將率先聯(lián)動(dòng)。

此外，首都第二機(jī)場(chǎng)選址大興，涿州距新機(jī)場(chǎng)39.8公里。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，第二機(jī)場(chǎng)將會(huì)給輻射區(qū)域帶來(lái)大型的功能性項(xiàng)目配套，催生新的臨空經(jīng)濟(jì)帶的形成，并推動(dòng)區(qū)域發(fā)展進(jìn)程。同時(shí)，從交通來(lái)說(shuō)，涿州是周邊為數(shù)不多有高鐵站且離北京比較近的城市，一天有40多趟高鐵經(jīng)過(guò)，到北京西站僅需20多分鐘。

除了交通的便利外，目前的問(wèn)題也是顯而易見(jiàn)的，就是高鐵周?chē)績(jī)r(jià)價(jià)格比較高，周?chē)涮自O(shè)施匱乏，小到餐館、超市，大到學(xué)校、商場(chǎng)都不齊全。

亞太不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院院長(zhǎng)朱凌波認(rèn)為，所謂的配套有兩種力量，一種是政府的力量，一種是市場(chǎng)的力量。每一個(gè)區(qū)域，當(dāng)樓盤(pán)、居住人口達(dá)到一定的數(shù)量和配比的時(shí)候，如果政府沒(méi)有先前的規(guī)劃，開(kāi)發(fā)商肯定會(huì)自發(fā)地填補(bǔ)這種空白。

“從房地產(chǎn)的基本面來(lái)說(shuō)，一體化能夠帶來(lái)產(chǎn)業(yè)和其他資源的聚集，從房地產(chǎn)的投資價(jià)值角度看，有積極的推動(dòng)作用。但是要警惕市場(chǎng)過(guò)度的炒作，比如說(shuō)過(guò)度地透支此類(lèi)概念而炒房，顯然也是需要積極進(jìn)行管控。”嚴(yán)躍進(jìn)在接受《財(cái)經(jīng)》新媒體采訪時(shí)說(shuō)。

朱凌波認(rèn)為，北京周邊地區(qū)具備其他城市場(chǎng)不具備的優(yōu)勢(shì)。一方面京津冀一體化的提速，對(duì)整個(gè)區(qū)域來(lái)說(shuō)是一大利好；二是北京在中國(guó)的特殊性，高端人群都在往北京流入，北京的限購(gòu)對(duì)周邊區(qū)域會(huì)有一定的溢出效應(yīng)；第三就是老百姓的投資渠道并不多，投資股票很多人都賠錢(qián)，而10到15年的事實(shí)證明，只有房地產(chǎn)的漲幅在10-15倍之間。綜合來(lái)看，短時(shí)間的房?jī)r(jià)是不會(huì)下降，只會(huì)往上走。

朱凌波認(rèn)為，高鐵因素，周邊的比價(jià)效應(yīng)，以及老百姓的投資渠道一時(shí)沒(méi)有多元化地解決和疏通，都會(huì)使更多的投資涌向房地產(chǎn)的價(jià)值洼地。

他表示，雖然受溢出效應(yīng)的影響環(huán)京區(qū)域的樓市受到多方關(guān)注，但是輻射是有一定半徑的。住在大興、天津來(lái)北京上班是可以接受的，但是住在張家口還來(lái)北京上班就不太現(xiàn)實(shí)。所以這個(gè)溢出效應(yīng)不能太盲目、太樂(lè)觀。

那么被視為調(diào)控政策的房產(chǎn)稅是否會(huì)出臺(tái)？3月4日，十二屆全國(guó)人大五次會(huì)議大會(huì)發(fā)言人傅瑩在新聞發(fā)布會(huì)上說(shuō)，房地產(chǎn)稅法的確列入本屆人大五年立法規(guī)劃，但今年沒(méi)有把房地產(chǎn)稅法提請(qǐng)人大常委會(huì)審議的安排。這意味著外界關(guān)注的房地產(chǎn)稅法不會(huì)在本屆人大任期內(nèi)出臺(tái)。

獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家、央視財(cái)經(jīng)評(píng)論員馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，“外面對(duì)‘房子是住的’這個(gè)問(wèn)題看得太簡(jiǎn)單，缺乏對(duì)這個(gè)問(wèn)題在政策配套方面的深入思考，我更擔(dān)心一提及‘長(zhǎng)效機(jī)制’，似乎就是收房產(chǎn)稅。如果長(zhǎng)效機(jī)制淪為‘加稅’的噱頭，又是對(duì)房子是住的這一定位的誤讀和偏離。”

朱凌波認(rèn)為，從大的形勢(shì)來(lái)看，房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，或者說(shuō)作為老百姓投資的一個(gè)最主要的渠道，第一個(gè)可以借鑒的就是國(guó)際上的經(jīng)驗(yàn)。在國(guó)際上有一個(gè)最通用的慣例，當(dāng)城市化進(jìn)程達(dá)到80%左右的時(shí)候房地產(chǎn)會(huì)退出支柱產(chǎn)業(yè)，包括這種郊區(qū)化。第二個(gè)就是人口紅利雙雙對(duì)沖，負(fù)面因素是老齡化和獨(dú)一代，而正面因素是城鎮(zhèn)化和二胎政策。目前中國(guó)人口老齡化大幅度提升，中國(guó)的城市化進(jìn)程現(xiàn)在達(dá)到50%左右，如果想達(dá)到80%還需要10到15年甚至20年。大家認(rèn)為在這個(gè)區(qū)間里，房地產(chǎn)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱地位可能還會(huì)保持。按照投資的慣性，在這個(gè)階段應(yīng)該說(shuō)還是有投資機(jī)會(huì)的。當(dāng)然不同的城市、不同的地段差異會(huì)很大。

對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)的走勢(shì)，朱凌波表示，“就北京而言，其在中國(guó)的特殊性是其他城市不具備的。北京是人口凈流入的，而且流入的高端人口比例很大，低端人口數(shù)量更大。所以這個(gè)城市跟其他城市不能同類(lèi)型比較。比如很多大量的三線城市，像東北人口完全是凈流出的，產(chǎn)業(yè)也停滯，所以那的房?jī)r(jià)肯定有些地方會(huì)出現(xiàn)下滑、會(huì)出現(xiàn)滯脹。但是如果僅僅談北京，包括涿州，只能當(dāng)作一個(gè)特殊城市去看，而不代表中國(guó)所有的城市都像北京這樣都在上升通道，很多人口凈流出的城市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入下降通道，目前分化已經(jīng)出現(xiàn)。”