這個地方兩年前房價下跌20%，如今有樓盤價格半年翻倍，瘋狂搶房的原因卻是……

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每經記者 黃博文 每經編輯 李凈翰

在全國調控持續(xù)加碼之下，一二線熱點城市房價被按下“暫停鍵”，但海南部分城市卻是例外。2月22日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的1月70城市數(shù)據(jù)顯示，1月份漲幅最高的城市為三亞，環(huán)比漲幅1.7%。在外界看來，海南的房價指數(shù)正在與人們的“躲霾”訴求緊密聯(lián)系起來。

▲圖片來源：視覺中國

剛過去的春節(jié)，北方的霧霾驅趕著人流跨過瓊州海峽，去“天涯海角”呼吸新鮮的空氣。伴隨著人流南下的，是涌入海南樓市洶涌的購買力，這一過程仍在持續(xù)。

隨著大量外省人口的養(yǎng)老置業(yè)、旅游置業(yè)，海南樓市又迎來“重生”。這距《羊城晚報》在2015年的這篇《海南房價跌兩成 市民掀起炒股風》報道，才過去兩年時間。

全款優(yōu)先選房

過去的春節(jié)假期，深圳工作的小楊在三亞度過，他本來自東北。自從家里在三亞買了房，春節(jié)到海南過節(jié)已經是固定動作，東北反而去的很少了。

東北人涌入海南置業(yè)已是司空見慣，小楊僅是這大規(guī)模季節(jié)性遷徙中一個縮影。北方嚴重的霧霾和寒冷的冬季，驅趕著龐大的人流越過瓊州海峽，奔向海南的碧海藍天。伴隨著滾滾的人流，洶涌的購買力隨機進入海南樓市。

根據(jù)?？诿捞m國際機場的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2017年1月旅客吞吐量為222.30萬人；2016年12月為191.92萬人，10月為143.53萬人，9月為128.21萬人，呈現(xiàn)隨著溫度的降低以及春節(jié)假期到來，而人流增加的情況。

正是獨特的“躲霾”邏輯，海南樓市迎來持續(xù)的上漲行情，搶房傳聞屢見不鮮。近日?？谝幻钚辗慨a經紀人發(fā)布的微信朋友圈顯示：

星華海岸城開盤價6999元/平方米，你不要，現(xiàn)在漲到17000元/平方米，半年時間，這就是海南房地產的火爆現(xiàn)狀。

每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者聯(lián)系為此樓盤拓客的海南房產經紀人冼先生得知，樓盤在售均價在13000－16000元/平方米之間，去年9月份首次開盤起價為6999元/平方米，不足半年價格翻倍。

▲圖片來源：視覺中國

“現(xiàn)在售樓處都是外地人在看房，看兩三天就買了，稍遲疑好樓層就被搶了。”冼先生向記者表示，售樓處的通行做法是全款買房的優(yōu)先選房，按揭的選房次序排在后面。

這位經紀人引用海南“雙暫”政策解釋稱，海南控制供地規(guī)模，好地段的房源開發(fā)商都舍不得賣，市場上賣的是以前的老盤。

在越來越多外省人口到海南購房的背景下，海南樓市成交逆勢上漲。根據(jù)統(tǒng)計顯示，去年12月，熱門旅游城市三亞，新房成交4624套，比2015年同期翻了一倍多，成交均價為20186元/平方米，繼2015年10月之后首次回升至2萬元/平方米的水平線，市中心普通高層住宅的單價已經超過3萬元/平方米，最高的別墅項目開盤價甚至達到6萬元/每平方米。

中原地產的數(shù)據(jù)顯示，1月海南省成交8344套,成交面積76.48萬平方米，環(huán)比下跌20.17%，同比上漲21.63%,成交均價為15143元/平方米，環(huán)比上漲7.24%,同比上漲34.40%。

海南樓市“重生”記

在很長的時間里，與海南樓市如影隨形的就是樓市泡沫。1988年海南省成立，大量開發(fā)商以及資金擠入海南，房價暴漲，但因海南經濟基礎薄弱無人接盤，導致泡沫破裂；2014年市場遇冷，海南樓市也曾大幅跳水?！堆虺峭韴蟆肪驮?015年的這篇《海南房價跌兩成 市民掀起炒股風》報道中寫道：

海口市的樓市從2014年開始，有熱潮減退的跡象。資料顯示，2015年1月，海口住房成交均價為7780.6元/平方米，比2014年同期下降了28.8%。

?？谑心隙山瓋砂兑恢笔歉邫n住宅小區(qū)的集中地，2015年初剛在南渡江西岸安家的林太太告訴記者，這個小區(qū)住宅在2013年底單價還在10000元左右，2014年年底已降至7500元。

▲圖片來源：視覺中國

2016年2月23日，海南省出臺“兩個暫停”政策，對商品住宅庫存消化期超過全省平均水平的市縣，暫停辦理新增商品住宅及產權式酒店用地審批，暫停新建商品住宅項目規(guī)劃報建審批，以消化現(xiàn)有房源。

2017年2月15日，海南省政府發(fā)布《2016年海口、三亞房地產價格走勢分析》，指出經過將近一年房地產市場“去庫存”調控，?？诤腿齺喩唐纷≌齑娉尚黠@，但壓力依然較大。

大力去庫存之下，截至2016年底，海南省商品住宅庫存比2015年底減少868萬平方米，去化期從45個月降到了23個月。但在業(yè)界人士看來，23個月的去化周期仍處于警戒線之上，供過于求仍然嚴重。

最近，海南樓市火爆引起了“地產大咖”任志強的注意。他說，來海南買房的人是來買陽光的，海南最吸引人的地方就在它的環(huán)境資源——陽光、空氣、藍天、海水，這些才是最珍貴的，至于教育、醫(yī)療等雖然還是相對落后，但這沒什么可抱怨的，這里的房產著力點還是放在旅游發(fā)展上。

海南房地產酒店運營策劃CEO萬志兵表示，海南房地產是典型的外向型市場。從投資價值區(qū)域看，表現(xiàn)比較活躍的是澄邁、?？?、萬寧、博鰲等區(qū)域。

受龐大的潛在需求刺激，2016年諸多地產巨頭紛紛加碼海南投資。截至目前，萬達、萬科、恒大、綠城、雅居樂、融創(chuàng)、中海等，排名前20的房企基本都布局了海南市場。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進看來，很多人到海南投資購房后發(fā)現(xiàn)很難轉手，這造成房產市場流通性較差。另外，眾多房企投資非理性狂熱，大規(guī)模土地出讓后，市場供應總體偏高。

三四線樓市為何突然火爆？

前不久，國家統(tǒng)計局披露的70個大中城市房價指數(shù)報告顯示，從環(huán)比看，一二線城市房價基本止?jié)q。初步測算，1月份一線城市新建商品住宅價格環(huán)比繼續(xù)持平；二線城市新建商品住宅價格微漲0.1%，漲幅比上月回落0.1個百分點。

不同于當前熱點一線城市的止?jié)q行情，上述報告顯示，三線城市房價走勢總體平穩(wěn)。具體來看，1月份三線城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲0.4%，漲幅與上月相同。從同比來看，無錫、九江、泉州等三線或四線城市均出現(xiàn)一定漲幅。

知名經濟學家任澤平指出，準確地說，是大都市圈和熱點核心城市周邊的城市銷售火爆。比如，南京周邊的揚州、泰州、馬鞍山，北京周邊的廊坊，上海周邊的蘇州、無錫，深圳周邊的東莞、惠州，廈門周邊的漳州、泉州，濟南周邊的泰安，等等。

針對上述今非昔比的樓市地域反差這一現(xiàn)象，任澤平說，大都市圈周邊的三四線城市銷售火爆主要是一二線城市漲價和調控后的外溢效應。在一二線熱點城市高房價和購房門檻提高之后，大量購房需求向周邊外溢和擠出，且當前房地產政策“因城施策”，三四線城市繼續(xù)享受鼓勵去庫存政策紅利。

每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者發(fā)現(xiàn)，除了三四線樓市需求及成交升溫之外，不少實力房企也在加碼布局相應的區(qū)域，比如2月24日中南建設斥資近10億元摘得安徽馬鞍山一幅地塊，樓面地價4754元/平方米，恒大地產近日豪擲60億元進駐非熱點二線城市南昌的新建區(qū)。

此外，閩系巨頭之一的泰禾集團近來宣布其與山西梗陽集團戰(zhàn)略合作，一舉殺入太原樓市。此種現(xiàn)象已完全不同于去年地產央企、地方國企及上市房企集中扎堆一線及熱點二線瘋搶高價地的情況。