樓市冷冰冰、客戶很挑剔 房屋中介說這才是“正常態(tài)”

2017年2月的一天，立春后的上海陽(yáng)光明媚，可是氣溫卻接近冰點(diǎn)。

在靜安區(qū)一家中介門店上班的90后楊毅輝(化名)早上套上一身西裝就匆匆出門，開始了一天的工作。忘穿外套的楊毅輝走在路上有點(diǎn)冷，但是好在在戶外的時(shí)間不長(zhǎng)，他并沒有太在意。

“從早上九點(diǎn)到晚上九點(diǎn)，基本上我都在門店里。每周大概休息一天，但是周末幾乎不會(huì)休息。”楊毅輝告訴第一財(cái)經(jīng)記者。

在中國(guó)的各個(gè)城市，都有像楊毅輝這樣的年輕人每天穿著西裝上班，他們了解每一套出租或出售的房源，能流利地向購(gòu)房者介紹周邊各大樓盤的優(yōu)缺點(diǎn)，不時(shí)出現(xiàn)在各個(gè)小區(qū)門口。

看起來很熟悉，又很陌生。隨著中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入存量房交易時(shí)代，這些撮合客戶買房賣房、租房的年輕人已具備了一定的符號(hào)意義，他們的工作，甚至在某種程度上影響了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

忙碌與平淡

一到公司，楊毅輝就開始忙碌起來。作為一個(gè)門店的經(jīng)理，他通常一早就進(jìn)行日常工作的安排，并分析一下近期的成交情況。這時(shí)候，他皺了皺眉頭。市場(chǎng)交易從去年第四季度就開始逐漸冷清，他也有了一絲絲焦慮。不過，從業(yè)5年的他已經(jīng)見慣了市場(chǎng)的高峰和低谷，略作盤點(diǎn)后他平靜地開始了下一步工作。

“您好，我是地產(chǎn)公司的，我這里有XX房源，請(qǐng)問您最近有置換需求嗎？”

一個(gè)電話一個(gè)電話打出去，基本上說話不到20秒，電話另外一端就已經(jīng)掛掉了。他的神情依舊很平靜。過去幾年，這樣的電話打了無數(shù)次，約莫一天能打100次電話，運(yùn)氣差的時(shí)候一個(gè)意向客戶都不會(huì)碰到。

“2016年上半年是我經(jīng)歷過的比較忙碌的時(shí)候，基本上就沒有休息，后來市場(chǎng)隨著調(diào)控開始回歸理性，也沒有那么忙了。”楊毅輝說。

這天上午，楊毅輝的門店里面幾乎沒有客戶到訪。最近這波寒潮到來，上海的街頭非常寒冷，購(gòu)房者的觀望態(tài)度讓樓市和天氣一樣充滿寒意。

楊毅輝稍后整理了客戶資料，又在各大網(wǎng)站發(fā)送了自己的房源信息，就這樣忙了一個(gè)上午。

第一財(cái)經(jīng)記者注意到，隨著樓市步伐的調(diào)整，中介門店的生意出現(xiàn)顯著下滑。與昔日熙熙攘攘的場(chǎng)景不同，很多門店都門可羅雀，除了一群中介業(yè)務(wù)人員，購(gòu)房者寥寥。

中午過后，楊毅輝約的客戶如約而至。接下來，他要帶著客戶看3套附近的房源。走出門店，一陣風(fēng)吹過，楊毅輝就打了一個(gè)冷戰(zhàn)。“外套忘記帶了，可是客戶已經(jīng)來了，總歸先帶客戶去看房。”他說。

客戶的預(yù)算在800萬元左右，周圍的房子也在這個(gè)區(qū)間。看的第一套房子是個(gè)兩居室戶型不那么方正的房子。客戶看了這個(gè)戶型大概10分鐘，覺得不滿意。而之后的幾套，客戶要么覺得價(jià)格很貴，要么覺得樓層太矮，似乎也不如意。

“買房總是一個(gè)長(zhǎng)期的過程，經(jīng)常推薦很多套客戶都未必成交。而現(xiàn)在投資投機(jī)客明顯少了，價(jià)格開始回歸平穩(wěn)，客戶看房的觀望心態(tài)很重。”楊毅輝說。

楊毅輝還算幸運(yùn)。這天，他的一名同事帶客戶看房，大概2分鐘不到，客戶就直接否定了這個(gè)房子，隨后揚(yáng)長(zhǎng)而去。

市場(chǎng)回歸理性

楊毅輝預(yù)感今天難再有看房的客戶，于是回到門店繼續(xù)發(fā)掘新的房源。

事實(shí)上，在各方因素調(diào)整下，樓市已經(jīng)從此前的成交火爆不斷趨于平穩(wěn)。

上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上海2016年12月二手房成交數(shù)量為13580套；而在2016年1月，二手房成交數(shù)量為44486套，2016年8月的二手房成交數(shù)量一度增至56504套。不僅如此，2016年第四季度，月均成交額都不足2萬套。

而在一手房方面，成交量同樣出現(xiàn)萎縮。

據(jù)同策咨詢數(shù)據(jù)，2017年1月份上海商品住宅網(wǎng)簽量繼續(xù)下滑，僅去化38.87萬平米，環(huán)比下滑4成，同比下滑7成，是2015年2月份以來的最低位。

從市場(chǎng)交易來看，均是前期有推盤剩余的存量交易，因此成交相當(dāng)零星。從交易量前十的榜單來看，除了排名第一的“晶耀名邸”成交14套外，其余均少于10套。

開發(fā)商端也同樣感受到市場(chǎng)的調(diào)整，很多開發(fā)商的推盤計(jì)劃都在不斷延后。

值得一提的是，剛需入市是今年1月一手樓市成交量的主力。上海1月均為外環(huán)以外剛需或者首次改善置業(yè)產(chǎn)品，成交區(qū)域?yàn)榻鹕?、青浦等外環(huán)以外遠(yuǎn)郊，成交均價(jià)都在4萬元/平方米以內(nèi)；而去年同期，24個(gè)項(xiàng)目有交易，并且結(jié)構(gòu)也較為齊全，除了剛需改善外，還有一些單價(jià)超過10萬元/平方米的高價(jià)房。

今年1月，家住浦東唐鎮(zhèn)的李瀾霏(化名)也感受到了市場(chǎng)的“冷風(fēng)”。她的房子是學(xué)區(qū)房，對(duì)口的是東方幼兒園和福山外國(guó)語(yǔ)小學(xué)，而且周圍的房子都是別墅，由于學(xué)區(qū)房?jī)?yōu)勢(shì)她一直覺得不愁賣。“去年上半年，我們小區(qū)的房源出來幾乎很少，一旦出來幾乎立馬成交。但是我最近掛出房子已經(jīng)一個(gè)月了，可是真正來看房的只有3對(duì)，看房需求明顯少了，大家觀望情緒非常嚴(yán)重。”李瀾霏說。

李瀾霏原本打算賣掉學(xué)區(qū)房換一套更好的房子，現(xiàn)在她覺得換房計(jì)劃可能應(yīng)推遲實(shí)施。

事實(shí)上，自去年10月“滬六條”政策出臺(tái)后，樓市投資客開始退出，新增客戶受到制約，違規(guī)銀行、中介及開發(fā)商也受到管制，市場(chǎng)開始不斷降溫。

因此，業(yè)內(nèi)均對(duì)2017年保持謹(jǐn)慎態(tài)度。

而在銀行端，對(duì)于樓市的收緊同樣在繼續(xù)。“之前還曾給一個(gè)客戶做了開發(fā)貸，后來我們行就暫停開發(fā)貸的發(fā)放了。”建設(shè)銀行一位公司客戶經(jīng)理告訴第一財(cái)經(jīng)記者。

多種因素作用下，市場(chǎng)開始不斷回歸理性，持“追漲”心理的購(gòu)房者開始觀望，楊毅輝也回到正常的工作狀態(tài)。

行業(yè)不斷規(guī)范

“每周有時(shí)間休息，客戶需要去拓展而不是自己找上門，很多客戶看房的時(shí)間很久，這樣的狀態(tài)其實(shí)很正常。”楊毅輝說。

此前，房產(chǎn)服務(wù)交易平臺(tái)銷冠科技聯(lián)合浙江大學(xué)發(fā)布的《2016中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人生存現(xiàn)狀報(bào)告》的數(shù)據(jù)顯示，僅有14%的經(jīng)紀(jì)人每天工作時(shí)間在8小時(shí)以內(nèi)，有36%的經(jīng)紀(jì)人一天工作10小時(shí)以上，甚至有1%的人是從醒來一直忙到睡覺，一天工作16小時(shí)。同時(shí)，87.4%的經(jīng)紀(jì)人每周休息時(shí)間少于一天。而69.1%的經(jīng)紀(jì)人平均月薪在3000至1萬元之間，有10%月入1萬到2萬元，有1%月入3萬元以上。

由于市場(chǎng)的火爆，這個(gè)行業(yè)一度出現(xiàn)不健康膨脹。對(duì)中介業(yè)務(wù)員的需求量巨大，加上同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)提高了收入門檻，許多外行紛紛進(jìn)入房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人行業(yè)。再加上管理混亂，整個(gè)房產(chǎn)中介行業(yè)的服務(wù)質(zhì)量被拖累下降，在高收入、高返點(diǎn)的利益驅(qū)動(dòng)下，“不擇手段”、“破壞行規(guī)”時(shí)有發(fā)生，監(jiān)管和自我約束變得越來越難。

而發(fā)達(dá)國(guó)家的中介行業(yè)則更為規(guī)范。以美國(guó)得克薩斯州為例，從事房地產(chǎn)這一工作之前，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要完成6門學(xué)科、180小時(shí)的課堂學(xué)習(xí)，其中包括房地產(chǎn)法、合同法等課程。之后需經(jīng)歷4小時(shí)的全國(guó)和地區(qū)的考試合格，并通過FBI的背景調(diào)查，簽約經(jīng)紀(jì)人公司才給頒發(fā)執(zhí)照。

而目前國(guó)內(nèi)的中介行業(yè)還處在粗放發(fā)展時(shí)代。

中原地產(chǎn)中國(guó)大陸區(qū)副總裁兼上海中原總經(jīng)理劉天旸認(rèn)為，現(xiàn)在的市場(chǎng)開始慢慢趨于理性，價(jià)格平穩(wěn)為主。綜合來看，預(yù)計(jì)上半年樓市仍然不會(huì)有太大的變化，但市場(chǎng)需求仍然存在，此次樓市政策效果顯著，這會(huì)讓之后的房產(chǎn)市場(chǎng)變得更健康、交易更規(guī)范。

“對(duì)行業(yè)來說，今年也是較為艱巨的一年，大量資本的涌入導(dǎo)致這個(gè)行業(yè)存在著產(chǎn)能過剩的問題，一些專業(yè)素質(zhì)不強(qiáng)的人員、缺乏規(guī)范管理實(shí)力較弱的公司就容易被淘汰。市場(chǎng)是留給有準(zhǔn)備的人和公司的，我覺得專注本業(yè)、練好內(nèi)功、提高服務(wù)品質(zhì)，才是發(fā)展的關(guān)鍵。”劉天旸說。