內地租金收益難看漲 恒隆加碼物業(yè)銷售和改造

每經編輯 馬瑋煒    

每經實習記者 馬瑋煒

“內地商業(yè)環(huán)境依然比較困難，能夠取得一些些業(yè)績增長已經屬于不錯的了。”日前在恒隆地產2016年業(yè)績會上，恒隆集團董事長陳啟宗對媒體如是坦言。

而在這背后，恒隆地產披露的業(yè)績顯示，公司2016年營業(yè)收入同比增長46%至130.59億港元，營業(yè)溢利89.19億港元，同比漲幅36%。

在全年物業(yè)租金收入中，內地物業(yè)租金收入為34.16億元，占比接近52%，但由于人民幣貶值，換算成港元后則下跌5%，另香港物業(yè)租金收入按港元計值增長5%。

“整體表現增長較微”是外界對恒隆2016年業(yè)績的評述，但2017年包括恒隆在內的房企都將面臨更為緊張的資金端和供求端環(huán)境，而日前內地市場千億房企已擴增至12家，地產規(guī)模百億的恒隆略顯弱勢。如何實現更好的財務周轉及規(guī)模擴張，或許會是恒隆和更多港資房企不得不慎重思考的一個問題。

租金收入增長甚微 恒隆加碼銷售型物業(yè)

在恒隆地產2016年的財報中，營收和利潤均頗為亮眼，但《每日經濟新聞》注意到，“受惠于2016年售出較多住宅單位，物業(yè)銷售收入躍升345%至港元53.22億元”。香港的住宅樓盤對恒隆全年業(yè)績貢獻率大增，相比之下，以往的“強項”租金收入，在2016年走勢持平（為77.37億港元），則略顯式微。

具體分析恒隆2016年全年物業(yè)租金收入可見，香港物業(yè)租金收入按港元計值增長5%。其內地物業(yè)租金收入為人民幣34.16億元，占比已接近52%，錄得1%左右的增長，由于人民幣貶值，換算成港元后則下跌5%。

而目前恒隆地產在內地已開業(yè)的八家商場中，成熟項目如上海徐匯區(qū)的港匯恒隆因租金調升，租金收入溫和增長1%至9.74億元。但也有上海靜安區(qū)的恒隆廣場由于關閉地庫進行資產優(yōu)化工程，在2016年租金收益減少5%至人民幣6.78億元。沈陽的市府恒隆廣場及無錫的恒隆廣場則在零售市道不景氣的情況下受到較大沖擊，兩座購物商場的總租金收入較去年減少18%。

面對這樣的局面，從恒隆業(yè)績會上的表述中，《每日經濟新聞》注意到，改造翻新商場、優(yōu)化租戶、物業(yè)改造被視為扭轉現狀的重要手段。據了解，去年7月沈陽項目即獲批進行甲級辦公樓頂層19個樓層改建成酒店的計劃。

雖然即使是上海恒隆廣場這樣的成熟項目也因優(yōu)化工程影響了租金收益，不過在陳啟宗看來，當上海恒隆廣場優(yōu)化工程步入尾聲，2017年表現會更好。而恒隆看中的是提升物業(yè)的回報率獲取長期租金收益。

值得一提的是，由于2016年香港浪澄灣、藍塘道等住宅樓盤貢獻增長，在內地市場，恒隆或加碼可銷售物業(yè)的比重。

會上陳啟宗就透露，“恒隆已經有一些土地在做（銷售物業(yè)）發(fā)展了，這些土地全部跟商場掛鉤，都是在商場或者是寫字樓的旁邊，也就是說這些都是豪宅，比較高檔的。”

據記者了解，恒隆位于武漢、沈陽、昆明的項目均已涉及銷售型物業(yè)，據透露，多個項目的公寓貨值達百億。

“由于恒隆一直走高端百貨路線，而近兩年的國內消費轉型升級，讓老百姓更看重性價比，休閑型消費居多，這是導致恒隆變得冷清，而奧特萊斯這樣的商場卻大熱。”優(yōu)淘城總裁薛建雄告訴《每日經濟新聞》。

面對內地高端零售業(yè)的困境，對原有物業(yè)進行“貼地氣”地改造，以及加碼能產生高周轉的銷售型物業(yè)，恒隆地產的運作方式已經發(fā)生明顯改變。

房企千億時代 港資房企式微？

實際上，需要改變的或許不止恒隆。

本世紀初，大舉進軍內地市場的港資房企，在多個城市打造了一個又一個地標項目，在口碑、產品、利潤、運作模式等方面收獲了數年的掌聲。但克而瑞數據顯示，截止目前，內地市場千億房企已擴增至12家，老牌港資房企卻在規(guī)模、經營增長等多方面略顯弱勢。

新世界百貨的最新一期財報數據顯示，2016年公司的收益為36.6億港元，相較于2015年的40.3億港元下降了3.7億港元，租金收入也幾乎持平為6.395億港元。而湯臣、華人置業(yè)、和記黃埔等港資房企近年則有大量的拋售動作。

“近年來內地房企發(fā)展擴張迅猛，憑借高周轉模式、融資之變、政策利好，以及對市場的熟悉，迅速攻城略池。相對而言，港資房企對內地政策的把握和變化的敏捷度，相對沒有內地大型房企好。因而在度過黃金十年后，在白銀時代顯得有點慢。”有業(yè)內人士向《每日經濟新聞》直言。

不過在其看來，因為港資房企投資渠道更廣，運作方式以及對存量資產的打造手段成熟，它們可以更關注其他行業(yè)的投資渠道和機會，換倉套現或者如恒隆一般分散物業(yè)投資類型都不失為好選擇。