樓市變局：一二線城市周邊衛(wèi)星城將是未來重要增量空間

近幾年，區(qū)域分化成為樓市發(fā)展的主旋律，在中國經(jīng)濟進(jìn)入新常態(tài)后，未來樓市的增量空間在哪里？近日國務(wù)院公布的《全國國土規(guī)劃綱要（2016—2030年）》透露了重要信號。

環(huán)一線城市的機遇

2月4日，國務(wù)院公布《全國國土規(guī)劃綱要（2016—2030年）》提出，提升優(yōu)化開發(fā)區(qū)域城鎮(zhèn)化質(zhì)量，將京津冀、長江三角洲、珠江三角洲等地區(qū)建設(shè)成為具有世界影響力的城市群，以盤活存量用地為主，嚴(yán)格控制新增建設(shè)用地，統(tǒng)籌地上地下空間，引導(dǎo)中心城市人口向周邊區(qū)域有序轉(zhuǎn)移。

這也意味著未來我國將繼續(xù)嚴(yán)格控制北上廣深這些超大城市的人口和土地。這是因為，超大城市的城區(qū)人口均已超過了千萬，北京、上海甚至超過了兩千萬，超大城市面臨著人口超載、交通擁擠、空氣污染等一系列的大城市病問題。對這些城市來說，再大幅增加土地供應(yīng)，擴大城市和人口規(guī)模也不太現(xiàn)實。對他們而言，未來的發(fā)展方向是向周邊分散。

去年12月召開的中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)，特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動周邊中小城市發(fā)展。中財辦副主任楊偉民認(rèn)為，要從根本上解決房地產(chǎn)高泡沫和高庫存并存的局面，必須調(diào)整和優(yōu)化城鎮(zhèn)化的布局和空間結(jié)構(gòu)，功能集聚過大、人口壓力過大的城市要加快疏解部分城市功能，帶動周邊中小城市的發(fā)展。

在這方面，北京、上海等超大城市近年來已加快疏解功能的腳步。2月5日，北京市市長蔡奇在“京津冀協(xié)同發(fā)展調(diào)研行”座談會上稱，推進(jìn)京津冀協(xié)同發(fā)展為北京疏解非首都功能提供契機，疏解北京非首都功能應(yīng)該把握三點：從服從重大國家戰(zhàn)略的高度把握，從實現(xiàn)首都城市可持續(xù)發(fā)展的高度把握，以及進(jìn)一步增強思想自覺和行動自覺。

蔡奇表示，未來將著力把北京建設(shè)成國際一流的和諧宜居之都，并打造現(xiàn)代化新型首都圈。目前疏解工作在人口調(diào)控方面已初見成效，去年北京中心城區(qū)人口下降11萬人，實現(xiàn)由增到減的歷史性拐點，接下來將爭取到2020年把北京市常住人口控制在2300萬以內(nèi)。

在上海，至2015年年末，全市常住人口總數(shù)為2415.27萬人。相比2014年996.42萬的外來常住人口，2015年上海外來常住人口減少近15萬。專家分析認(rèn)為，2015年減少的15萬上海外來常住人口以外來務(wù)工人員居多，此次外來常住人口的減少與房地產(chǎn)本身并無直接關(guān)系，主要是與上海的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整有關(guān)。

當(dāng)然，將部分功能疏解轉(zhuǎn)移到周邊中小城市，打造衛(wèi)星城，即城際軌道交通基礎(chǔ)上的“一小時通勤圈” ，比如上海的很多購房者到嘉興、蘇州的昆山、太倉等地買房，北京購房者到北三縣，深圳購房者到東莞、惠州，廣州購房者到佛山，這種距離都是在一小時通勤圈內(nèi)。

易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對第一財經(jīng)分析，未來一線城市周邊的一些距離在80公里內(nèi)的中小城市、衛(wèi)星城將是樓市增量的重要來源。通過發(fā)達(dá)便利的軌道交通體系，一線城市的功能將分散到這些衛(wèi)星城、中小城市當(dāng)中。

20個城市圈有前途

在一線城市嚴(yán)控新增人口和用地的同時，其他二線城市自身仍有較大的發(fā)展空間。在土地供應(yīng)方面，去年12月召開的的中央經(jīng)濟工作會議明確，要落實人地掛鉤政策，根據(jù)人口流動情況分配建設(shè)用地指標(biāo)。要落實地方政府主體責(zé)任，房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng)，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地。

這里面的人地掛鉤政策十分關(guān)鍵。尤其是，土地在地區(qū)之間的供需錯配，導(dǎo)致了部分一二線城市土地供應(yīng)不足，房價高速上漲，而大部分三四線城市土地供應(yīng)過剩，庫存高企，即使現(xiàn)在不再增加土地供應(yīng)，多年都不能消化完。

因此，要解決土地的供需錯配，必須建立起人地掛鉤政策，在三四線城市嚴(yán)控新增供應(yīng)的同時，人口流入較多的一線城市和二線核心城市必須增加土地供應(yīng)，這也是目前供給側(cè)改革的一個重要方向。

這其中，一線城市由于人口超載、交通擁擠等大城市病問題，新增建設(shè)用地已無空間，其新增供應(yīng)空間主要來自周邊的中小城市、衛(wèi)星城。但對于其他熱點二線城市如像廈門、合肥、蘇州、南京等二線熱點城市，本身的城市和人口規(guī)模與一線超大城市仍有很大距離，這些城市的發(fā)展空間仍然很大。

當(dāng)然隨著人口規(guī)模的不斷擴大和核心區(qū)房價的快速上漲，未來二線熱點二線城市也必將對周圍產(chǎn)生外溢，比如目前廈門的不少購房者就轉(zhuǎn)移到了周圍的漳州龍海，蘇州、杭州等地很多購房者則到下屬的郊縣和遠(yuǎn)城區(qū)。

規(guī)劃綱要提出，培育發(fā)展中西部地區(qū)城市群，發(fā)展壯大東北地區(qū)、中原地區(qū)、長江中游、成渝地區(qū)、關(guān)中平原城市群，適當(dāng)擴大建設(shè)用地供給，提高存量建設(shè)用地利用強度，完善基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)，加快人口、產(chǎn)業(yè)集聚，打造推動國土空間均衡開發(fā)、引領(lǐng)區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的重要增長極。

中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉對第一財經(jīng)分析，這兩年，隨著中國經(jīng)濟進(jìn)入新常態(tài)，房地產(chǎn)市場也進(jìn)入到了新常態(tài)，未來樓市比較有發(fā)展空間主要就集中在一二線大城市周圍，即一線城市和二線熱點城市的周圍，這些地方有產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的空間，有人口的支撐。

張大偉認(rèn)為，在新階段，房地產(chǎn)市場不能再簡單的再用一二三四五線來劃分，而只能分成為一二線一小時城市圈和非一二線城市圈兩大類。挨著北京深圳周邊的，哪怕是五線的縣城也比內(nèi)陸地區(qū)的三線地級市有前途，比如目前燕郊的房價已經(jīng)普遍在2、3萬了，比很多中西部的省會都貴得多。再比如未來鄭州周圍的郊區(qū)，房價會超過河南省內(nèi)其他地級市的市區(qū)價格。

他分析，未來樓市的發(fā)展將主要集中在20個左右的城市圈，這些城市圈的核心區(qū)經(jīng)過近2年的過快上漲，房價已經(jīng)很貴，因此購買力將外溢到周邊區(qū)域，即城市圈。“這些城市圈之外的其他三四五線城市，跟農(nóng)村其實是一樣的，人口都在減少。”

“歸根結(jié)底還是以為中國經(jīng)濟的活力和產(chǎn)業(yè)主要集中在20個城市，即使轉(zhuǎn)移，也只能是溢出，而不是離開。”張大偉說，像深圳的不少制造端環(huán)節(jié)就外溢轉(zhuǎn)移到了東莞和惠州。