英國(guó)700年房?jī)r(jià)史：大幅跑贏通脹，但不及股市

跨越700年，英國(guó)的房?jī)r(jià)走勢(shì)如何？Global Financial Data近期的一項(xiàng)研究表明，歷史上英國(guó)房?jī)r(jià)大幅跑贏通脹。在黑死病爆發(fā)期間（1340s），英國(guó)房?jī)r(jià)曾暴跌至歷史低位，而在二戰(zhàn)后，英國(guó)陷入了史上最糟糕的通脹，房?jī)r(jià)漲幅創(chuàng)紀(jì)錄之最。經(jīng)通脹調(diào)整后，從1940年至2016年，英國(guó)平均房?jī)r(jià)上漲了8倍。

因1290-1894年英國(guó)沒有房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，Global Financial Data用房租成本來代替房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，1895年之后的數(shù)據(jù)則是由英國(guó)央行和全英房屋抵押貸款協(xié)會(huì)提供的實(shí)際房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)。

如圖所示，過去600年間，英國(guó)房?jī)r(jià)一直穩(wěn)步上漲。唯一一次房?jī)r(jià)急劇下跌，并且觸及低位的是在14世紀(jì)40年代。這是為什么呢？因?yàn)楫?dāng)時(shí)黑死病爆發(fā)，導(dǎo)致英國(guó)人口減少了1/3。人口少了，但房屋庫(kù)存仍未削減，房?jī)r(jià)和房租暴跌，跌幅超過歷史上的任何時(shí)期。

據(jù)上述的英國(guó)全國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)，2016年英國(guó)平均房?jī)r(jià)為20萬英鎊，1290年和1360年英國(guó)平均房?jī)r(jià)分別為50英鎊和16英鎊。根據(jù)Global Financial Data的分析，在16世紀(jì)末期和17世紀(jì)初期，通貨膨脹導(dǎo)致房?jī)r(jià)整體上漲，當(dāng)時(shí)來自美洲的黃金和白銀涌向歐洲和全球其他地區(qū)，導(dǎo)致貨幣供給增加，價(jià)格攀升。

Global Financial Data表示，在黑死病爆發(fā)之前，英國(guó)人均工資約每年2英鎊，但在黑死病之后，14世紀(jì)70年代（1370s），英國(guó)工人每年平均掙4英鎊。在13世紀(jì)90年代（1290s），英國(guó)人要工作20年才能買下一棟房子，但在14世紀(jì)70年代（1370s），英國(guó)人只需工作四年就可以買房了。當(dāng)前來看，英國(guó)人需要花費(fèi)5年的工資來買房。

拿破侖戰(zhàn)爭(zhēng)（1803-1815年）期間，英國(guó)迎來了又一輪通貨膨脹。不過，第二次世界大戰(zhàn)之后，英國(guó)陷入了史上最糟糕的通脹，房?jī)r(jià)漲幅創(chuàng)紀(jì)錄之最。

然而，問題在于，整體來看，英國(guó)房?jī)r(jià)漲勢(shì)是否快于通脹？

Global Financial Data通過下圖顯示了經(jīng)通脹調(diào)整后的英國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)圖。與上圖相比，該圖確實(shí)有所不同。同樣地，在黑死病爆發(fā)時(shí)期（1340s），仍然看得出來，房?jī)r(jià)是暴跌的。不過隨后，經(jīng)通脹調(diào)整后的房?jī)r(jià)走勢(shì)保持相對(duì)平穩(wěn)。在1940年，英國(guó)平均房?jī)r(jià)比600年前黑死病爆發(fā)前的房?jī)r(jià)還要低。然而，二戰(zhàn)之后，房?jī)r(jià)開始飆升，漲幅比通脹快多了。按名義價(jià)格計(jì)算，英國(guó)平均房?jī)r(jià)從1940年的500英鎊攀升至2016年的20萬英鎊。經(jīng)通脹調(diào)整后，當(dāng)前的房?jī)r(jià)較76年前上漲了8倍。

Global Financial Data認(rèn)為，盡管房?jī)r(jià)沒有股價(jià)上漲得那么快，但在過去75年房子仍是一項(xiàng)很好的投資，未來數(shù)年可能還是如此。世界其他地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎與英國(guó)相似，限制房屋供應(yīng)的增加已經(jīng)導(dǎo)致英國(guó)房子稀缺，從而推高房?jī)r(jià)，但這樣的狀況似乎在未來短期內(nèi)難以改變。

除非有一波僵尸帶來的新瘟疫襲擊英國(guó)，否則未來數(shù)年房?jī)r(jià)仍將有可能繼續(xù)跑贏通脹，Global Financial Data嘲諷道。