重慶樓市再上“緊箍咒” 嚴(yán)整房企預(yù)售抵押融資亂象

每經(jīng)編輯 杜冉樂(lè)    

每經(jīng)記者 杜冉樂(lè)

繼前不久重慶厘清“三無(wú)人員”入渝購(gòu)房涉及的個(gè)人房產(chǎn)稅“盲點(diǎn)”之后，重慶再度重拳出擊，對(duì)“預(yù)售環(huán)節(jié)”進(jìn)行嚴(yán)控。

2月4日晚，重慶市國(guó)土房管局官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售許可審批和在建建筑抵押登記的通知》，要求抵押房地產(chǎn)不得用于預(yù)售，預(yù)售商品房不得用于抵押，并規(guī)范在建建筑物抵押登記，做好土地抵押轉(zhuǎn)在建建筑物抵押登記銜接工作，規(guī)范房企的商品房預(yù)售及抵押融資。

值得一提的是，該整治行動(dòng)除了重慶市國(guó)土房管局之外，執(zhí)行部門還包括央行重慶營(yíng)管部、重慶銀監(jiān)局與重慶市金融辦。上次重慶關(guān)于個(gè)人房產(chǎn)稅的行動(dòng)也涉及市級(jí)6個(gè)部門。多部門聯(lián)動(dòng)之下，重慶對(duì)樓市的調(diào)控力度有所增大。

對(duì)其中緣由，重慶知名房地產(chǎn)金融專家、亞信控股集團(tuán)董秘榮騰洪認(rèn)為，“在重慶經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展的大背景下，未來(lái)重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)上，房?jī)r(jià)也會(huì)呈平穩(wěn)上漲的態(tài)勢(shì)，但政府希望抑制炒家，用一句話總結(jié)就是‘房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)投資的’。”

加碼控制房產(chǎn)抵押融資

據(jù)《楚天都市報(bào)》去年6月份的報(bào)道，因?yàn)殇N售了已抵押查封商品房的違規(guī)行為，當(dāng)?shù)刂鞴懿块T曾查處了33家涉嫌房企。另?yè)?jù)《南方都市報(bào)》2015年報(bào)道，廣州市場(chǎng)曾出現(xiàn)千萬(wàn)房產(chǎn)賣了再抵押，28戶業(yè)主求證無(wú)門的情況。

而類似的違規(guī)現(xiàn)象在重慶和很多地方的樓市也頻頻發(fā)生。

因而《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，此次重慶加碼的調(diào)控政策中，從抵押房地產(chǎn)的程資格、程序和金融端都做了控制。

根據(jù)文件具體要求,“抵押房地產(chǎn)不得用于預(yù)售”規(guī)定房企依法申辦預(yù)售證時(shí)的房屋及所占土地不得抵押，如果對(duì)應(yīng)的土地已抵押，應(yīng)先注銷抵押權(quán)登記，注銷抵押權(quán)的土地面積應(yīng)大于該建筑物對(duì)應(yīng)的土地面積。

與此同時(shí)，重慶房企應(yīng)按預(yù)售許可內(nèi)容對(duì)外銷售，不得將已預(yù)售的房屋用于抵押融資，而金融機(jī)構(gòu)也不得接受房企用已、預(yù)售的房屋作為抵押物。即如果房企想辦理在建建筑的抵押登記，各登記機(jī)構(gòu)不得再將取得預(yù)售許可作為抵押融資前置條件，相關(guān)金融機(jī)構(gòu)也不得要求在抵押融資時(shí)提供預(yù)售許可證。這一舉無(wú)疑從“錢”端抑制了房企違規(guī)施行預(yù)售房屋抵押的行為。

文件最后一條則重在規(guī)范和厘清抵押權(quán)人的權(quán)利順序，土地抵押轉(zhuǎn)在建建筑物抵押登記銜接中，規(guī)定土地使用權(quán)已辦理抵押登記的，可在不注銷原抵押權(quán)的情況下，申請(qǐng)已建成房屋連同所占用土地的在建建筑物抵押登記，在建建筑物所占用部分的土地為順位抵押。

據(jù)此，重慶房企相關(guān)申請(qǐng)人提供的登記材料除第三條規(guī)定的材料外，還應(yīng)提交本次抵押權(quán)人知曉該抵押物已設(shè)定抵押權(quán)的書面材料。

“下猛藥”維穩(wěn)重慶房?jī)r(jià)？

2016年底以來(lái)，重慶市針對(duì)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)突然異常躁動(dòng)而發(fā)布穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期的三條措施，即保持土地有效供給，加大購(gòu)地審查力度，防止囤地、炒地等，嚴(yán)格執(zhí)行商品房預(yù)售備案，嚴(yán)打哄抬房?jī)r(jià)等違法行為，繼續(xù)做好房產(chǎn)稅試點(diǎn)。

如果對(duì)照起來(lái)看，重慶市在預(yù)售和房產(chǎn)稅上已下猛藥。與此同時(shí)，重慶市土地交易中心最新數(shù)據(jù)顯示，截至目前，重慶主城區(qū)2017年2月擬公開出讓10宗土地，起拍總價(jià)約為16億元。不過(guò)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者暫未看到重慶新年供地的相關(guān)計(jì)劃和數(shù)據(jù)。

而在榮騰洪看來(lái)，當(dāng)前重慶土地供應(yīng)量依然是比較大的。

“而城市發(fā)展階段相對(duì)比其它直轄市來(lái)說(shuō)比較慢，流入人口相對(duì)偏少，全市流出人口則較多，因而供應(yīng)和需求不成正比，房?jī)r(jià)要大幅上漲也不現(xiàn)實(shí)。雖然也有高價(jià)位區(qū)域，比如兩江新區(qū)照母山板塊在售樓盤均價(jià)1萬(wàn)元/平方米，但其他主城均價(jià)在8000元/平方米。”

榮騰洪認(rèn)為，從價(jià)格和供需看，重慶房?jī)r(jià)還處于正常中，不會(huì)很大波動(dòng)，隨新盤上市爆發(fā)式增長(zhǎng)基本很難，更何況還有二手房的交易，因?qū)W區(qū)和軌道源線會(huì)有價(jià)格差異，其他地方都趨于價(jià)格穩(wěn)定。