經(jīng)濟參考報：六因素致今年房價很難上漲

今年房價很難上漲，主要受以下六個方面的因素影響。

一、人口流動和人口年齡結構的變化，導致房價普漲時代的結束。在房價漲幅較大的二線城市中，合肥和廈門尤引人注目。如果從二線城市過去10年人口的增長幅度看，恰好又是廈門第一、合肥第二。但同樣的省會城市如西安，或同樣的計劃單列市如大連，2015年的人口居然是減少的，這可以解釋為何在全國房地產(chǎn)火爆的2016年，西安房價幾乎沒有漲，大連房價還出現(xiàn)下跌。此外，從人口老齡化角度看，老齡化意味著房地產(chǎn)總需求長期回落。

二、流動性拐點已經(jīng)出現(xiàn)。根據(jù)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，從2011年6月至2016年6月這五年中，全國100個城市的房價加權平均上漲了28.4%，但同期M2增長了近100%，GDP增長了近50%，但2011年之前10年房價漲幅超過M2增速，說明近年來房價漲幅已經(jīng)趨緩了。此輪一線城市房價的上漲，與M2和存款高速增長相關。但目前北上深的存款增速已經(jīng)基本歸零，意味著流動性拐點已經(jīng)出現(xiàn)。

三、居民收入結構對房價的影響不容忽視。相比目前美國的40%，中國居民購房的杠桿率水平其實很低，這也從側面說明中國高收入群體的購買力很強。同時，也可以解釋為何在貨幣擴張規(guī)模如此之大的情況下，這么多年來通脹的總體水平不高的一個原因，即低收入群體的收入增長不夠快。居民收入結構的改善一般要經(jīng)歷較長時間，這也意味著持續(xù)了那么多年的高房價、高股價等現(xiàn)象仍然難以在今后幾年內(nèi)就消失。

四、產(chǎn)業(yè)結構變化致各地房價分化。中國正在經(jīng)歷大城市化過程，所以一二線城市房價走勢較強。如果再進一步觀察，會發(fā)現(xiàn)并不是所有大城市的人口都以相近的增速在膨脹，有些城市增長較快，有些大城市人口在減少，這與產(chǎn)業(yè)升級和產(chǎn)業(yè)結構演進有關?？傮w看，始于2015年的房價上漲，就是一個結構性的房地產(chǎn)牛市，除了長三角和珠三角這兩大地區(qū)房價漲幅較大外，其他兩個地區(qū)是京津冀與中部的武漢、鄭州、長沙等城市集群。房價不僅反映供求關系，同時也反映了購房者對房屋所在地的經(jīng)濟發(fā)展前景和公共服務提升的預期。

五、外部因素對國內(nèi)房價構成負面影響。為了改變?nèi)嗣駧刨H值預期，2017年央行將或多或少地收緊貨幣，這又將導致利率上行，因此，在貨幣貶值趨勢下，房價繼續(xù)上漲的理由并不充分。此外，美國2017年繼續(xù)加息應無懸念，外匯儲備的減少和海外利率水平的提高，會在一定程度上倒逼國內(nèi)利率水平抬升。

六、政策對當前房價的影響最明顯。研究發(fā)現(xiàn)，房價每一次拐點（2008年末才開始有數(shù)據(jù)）的出現(xiàn)都與政策出臺有關，這正是房價對政策導向的充分反應。在抑制房價上漲的具體方式上，中央經(jīng)濟工作會議提出，要落實地方政府主體責任，房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動周邊中小城市發(fā)展。簡而言之，就三句話，一是地方政府要承擔房價上漲的主體責任，二是二線熱門城市要增加土地供應，三是超大城市要疏散人口，帶動周邊小城市發(fā)展。

這樣看來，由于人口老齡化，房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速仍會不斷下降，房地產(chǎn)從長期看并不樂觀。從中期看，不排除房價有反彈的可能。但從短期看，全國總體房價應該有所回落或最多走平。