昆百大欲控股偉業(yè)我愛我家 房產(chǎn)中介獲高估值有三大因素

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 杜冉樂 每經(jīng)編輯 隋丕寧    

每經(jīng)記者 杜冉樂 每經(jīng)編輯 隋丕寧

孫宏斌豪擲26億元入股二手房中介業(yè)大鱷北京鏈家，獲得6.25%的股權(quán)。依此計(jì)算，北京鏈家的估值高達(dá)416億元。

同一行業(yè)的A股上市公司世聯(lián)行，雖在加速全方位轉(zhuǎn)型，但相比鏈家的業(yè)務(wù)更多聚焦于新房市場，當(dāng)前市值也不過140多億元。

去年9月以來，昆百大籌劃重大資產(chǎn)重組，擬收購北京偉業(yè)我愛我家現(xiàn)有股東的控股權(quán)。該事項(xiàng)至今仍在推進(jìn)中。隨著存量房時(shí)代的到來，外界對其也抱有較高期待。

2015年以來，10多家房產(chǎn)中介先后掛牌新三板，像上海復(fù)星系的策源股份實(shí)現(xiàn)權(quán)益融資1.65億元。

標(biāo)的公司2015年虧2097萬

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，昆百大的主要業(yè)務(wù)集中于云南市場的百貨商場、房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理等。隨著近年來互聯(lián)網(wǎng)電商風(fēng)起云涌，昆百大業(yè)務(wù)逐步萎縮，業(yè)績也遭遇下滑。

去年9月初，昆百大發(fā)布籌劃重大資產(chǎn)重組事項(xiàng)，到去年11月份，其對外披露擬籌劃收購北京偉業(yè)我愛我家。此消息一出，外界驚呼二手房中介也開始加速進(jìn)軍A股市場了。

公告顯示，昆百大擬以發(fā)行股份及現(xiàn)金支付的方式收購偉業(yè)我愛我家包括劉田、林潔、張曉晉、李彬等在內(nèi)的部分股東所持的控股權(quán)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查詢國家工商信用信息系統(tǒng)進(jìn)一步了解到，北京偉業(yè)我愛我家成立于1998年，注冊資本為1210.758萬元，法人代表為劉田，涉及18個(gè)股東，其中包括李斌、張曉晉、劉田、要嘉佳、趙鐵路、陸斌斌、徐斌、王霞8個(gè)自然人股東。剩下10個(gè)全為企業(yè)法人，包括北京茂林泰潔投資管理中心（有限合伙）、北京林茂泰捷投資管理中心（有限合伙）、北京新中吉文投資管理（有限合伙）、西藏利禾投資管理有限公司、達(dá)孜時(shí)潮投資管理有限公司、北京執(zhí)一愛佳創(chuàng)業(yè)投資管理中心（有限合伙）、北京太合達(dá)力投資管理有限公司、北京偉業(yè)策略房地產(chǎn)投資顧問有限公司、北京和信天股權(quán)基金、上海彧萌至胄資產(chǎn)管理合伙企業(yè)（有限合伙）。

2016年7月，昆百大A停牌之前，昆百大曾間接參股北京我愛我家。期間，劉田等人以股權(quán)變更的形式先進(jìn)后出，不僅讓昆百大A提前獲得一部分股權(quán)，還不斷集中自身籌碼，以方便昆百大A對其控股權(quán)的收購。

記者注意到，上述多家有限合伙企業(yè)，實(shí)為一些復(fù)雜背景的私募股權(quán)基金對創(chuàng)業(yè)企業(yè)上市之前的一次突擊入股。以此觀之，能夠引起眾資本集中追捧的股權(quán)投資或許意味著一場更大的財(cái)富盛宴。

昆百大表示，收購之后，結(jié)合本公司資金和平臺(tái)優(yōu)勢，利用標(biāo)的資產(chǎn)的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)和資源優(yōu)勢，促進(jìn)雙方業(yè)務(wù)發(fā)展，提高其盈利能力。

記者從權(quán)威渠道獲悉，2015年末，北京偉業(yè)我愛我家總資產(chǎn)4.82億元，但凈資產(chǎn)為-3.407億元，2015年?duì)I業(yè)收入19億元，主營收入18.7億元，利潤總額及凈利潤均虧損2097萬元。

估值核心：業(yè)務(wù)、規(guī)模和數(shù)據(jù)

去年6月份，包括華興資本等多家機(jī)構(gòu)豪擲60億元集中入股北京鏈家，這是鏈家2015年收購成都、重慶、上海、深圳等多地房產(chǎn)中介壯大市場規(guī)模之后的B輪融資。

據(jù)財(cái)新網(wǎng)報(bào)道，上述機(jī)構(gòu)攜60億元入股，持股比例為15%~20%。依此計(jì)算當(dāng)時(shí)北京鏈家估值在300億元~400億元之間。前不久，融創(chuàng)中國斥資26億元入股鏈家，成為鏈家成功實(shí)現(xiàn)C輪融資的唯一戰(zhàn)略投資對象，持股比例為6.25%。這意味著鏈家的市場估值直接被推到了400億元之上，高達(dá)416億元。

來自重慶的大型房產(chǎn)中介誠祥地產(chǎn)一位相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，房產(chǎn)中介的估值在于網(wǎng)點(diǎn)規(guī)模。像鏈家全國網(wǎng)點(diǎn)8000家之多，這是其他中介一時(shí)難以趕上的。

但業(yè)內(nèi)也有另一種聲音認(rèn)為，網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量會(huì)因?yàn)橛澓唾Y金的大量投入等原因迅速擴(kuò)大或者收縮。因此網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量不是構(gòu)成中介公司估值的主要因素，關(guān)鍵還是中介公司的市場份額占有率和盈利能力。

記者注意到，2015年以來，包括崇峻股份、策源股份、正合股份、房譜網(wǎng)、房米網(wǎng)、智聯(lián)股份、圣博華康等大約10家中介登陸新三板掛牌，部分企業(yè)已實(shí)現(xiàn)多輪融資。

比如，策源股份2015年9月份正式掛牌新三板，當(dāng)月底就拋出了定增融資方案，新發(fā)行股份1500萬股，每股成本11元，相對于2015年股份制改造之初的每股面值1元，估值已然大增。

作為上海復(fù)星系旗下的企業(yè)，策源股份上述定增引來了海通、中信、德邦、天風(fēng)等實(shí)力券商及北京天星資本、復(fù)星高科技集團(tuán)等鼎力相助，還有私募股權(quán)基金——上海坤珉投資管理中心（有限合伙）。

知名房地產(chǎn)金融專家、亞信控股集團(tuán)董秘榮騰洪表示，未來，房產(chǎn)中介的網(wǎng)絡(luò)空間在于新金融市場拓展，互聯(lián)網(wǎng)金融空間是規(guī)?；薪榘l(fā)展網(wǎng)點(diǎn)的機(jī)會(huì)。估值溢價(jià)能力在于新金融當(dāng)中。這個(gè)風(fēng)口與規(guī)模、基礎(chǔ)和數(shù)據(jù)有關(guān)，也是投資的增長點(diǎn)。

“估值的核心在于業(yè)務(wù)模式和本身規(guī)模，還有數(shù)據(jù)價(jià)值。”榮騰洪強(qiáng)調(diào)說，未來市場獲利能力是鏈家的核心，嫁接什么業(yè)務(wù)都可以實(shí)現(xiàn)落地，比如京東自建物流，搖身一變就成了京東快遞，鏈家是地產(chǎn)與金融跨界結(jié)合體，新零售或許就是中介干起的。