存量房黃金時代來臨 “京滬深”二手房成交逾3萬億元

據(jù)鏈家研究院發(fā)布的《存量時代，流通為王》市場展望報告顯示，2016年，“京滬深”三大一線城市二手房交易額超過3萬億元，是新房交易額的2倍以上，而30個典型城市二手房交易額為5萬億元以上，是新建住宅交易額的1.1倍。顯然，新房進入白銀時代后，存量房的黃金時代已經(jīng)來臨。

存量房黃金時代來臨

有統(tǒng)計顯示，2016年，我國新房住宅交易額約10萬億元，二手房住宅交易額為6.5萬億元。

據(jù)報告測算，在存量資產(chǎn)端，二手房約180萬億元、商辦物業(yè)50萬億元，待售住宅庫存約3萬億元；在存量資產(chǎn)產(chǎn)生收益（即服務型收入，包括代理、渠道、媒體等）端，租賃交易額約為1萬億元、二手房交易傭金1千億元、物業(yè)管理5千億元，在加上城市更新等，這個市場的潛在空間巨大，目前才剛剛打開。

楊現(xiàn)領(lǐng)認為，存量房的黃金時代已經(jīng)來臨，預計未來三年至五年時間內(nèi)，二手房全國整體交易額將高于新房。屆時，交易和租賃市場將趨于平衡，購租并舉的供應體驗初見雛形，新房、二手房和租賃三個市場將協(xié)同發(fā)展；機構(gòu)集中度將相對更高，更容易產(chǎn)生規(guī)模效應和網(wǎng)絡效應顯著的大型交易平臺，預計未來3年－5年內(nèi)，將由3家－5家存量房領(lǐng)域的上市公司出現(xiàn)，可能來自經(jīng)紀領(lǐng)域、青年公寓等，這是大概率事件。

值得關(guān)注的是，存量市場來臨后，開發(fā)商已經(jīng)開始進入這一市場，包括運營長租公寓等。據(jù)了解，開發(fā)商目前進入存量房市場有兩種形式，一種是對業(yè)務上的布局，例如參與長租公寓等盤活物業(yè)的方式；另一種是資本上的進入，鑒于當前市場一、二手聯(lián)動交易很強，中介公司開始進入資本市場，通過資本方式參與存量資產(chǎn)交易和運營。

資產(chǎn)證券化渠道將拓寬

在楊現(xiàn)領(lǐng)看來，無論是開發(fā)運營的長租公寓，還是商用物業(yè)，未來資產(chǎn)證券渠道將拓寬。

據(jù)報告數(shù)據(jù)顯示，目前美國托管行業(yè)的規(guī)模達到了100億美元，而機構(gòu)化管理的滲透率也已占到22%，盈利則是通過傭金和后續(xù)的管理費實現(xiàn)。同樣在日本，80%的房子都通過托管的形式來實現(xiàn)，從最初的簽訂合同到篩選租戶、代收租金以及房屋維修，完整的托管業(yè)務鏈條是保證租賃市場成熟的關(guān)鍵。

更重要的是，以美國的租賃資產(chǎn)管理為例，整個模式核心就是REITs。據(jù)楊現(xiàn)領(lǐng)透露，公寓在美國REITs占10%，這個市場能夠受到關(guān)注，根本是它的回報率長期來看跑贏股市，是一項不錯的投資。

反觀中國，REITs的大門尚未真正打開，盡管有私募REITs、ABS等融資模式，但資產(chǎn)證券化渠道尚不充分，不過，2016年已經(jīng)有了很大的增長，預計未來的發(fā)展速度會超預期。

對此，楊現(xiàn)領(lǐng)認為，一方面租金上漲的趨勢明顯，長期持有租賃回報率在上升。另一方面是利率的下降趨勢。

以北京為例，《證券日報》記者從第一太平戴維斯獲得的最新住宅租賃數(shù)據(jù)顯示，2016年第四季度，由于為市場傳統(tǒng)淡季，整體入住率有所下降，但服務式公寓和高端公寓租金均環(huán)比上漲。

據(jù)第一太平戴維斯董事熊志坤向《證券日報》記者表示，鑒于監(jiān)管機制的不成熟，目前REITs的大門尚未放開，但預計2018年將有可能打通REITs的融資渠道，屆時存量資產(chǎn)運營所耗費的資金成本壓力將有所緩解。

良好流通有利于穩(wěn)定房價

《存量時代，流通為王》這份報告還提到“百人流通率”這一指標，可以用來衡量真實的房產(chǎn)需求被滿足的程度。以房屋百人流通率（每年一百個人里有多少人買房子或換房子）計算，當一個城市的百人流通率在1%到2%的時候，這個城市的供應會非常緊張，流通率很低，房價增速會比較明顯；當這一指標在2%到3%之間時，房價將比較平穩(wěn)；當這一指標在3%到5%之間時，房價基本不存在上行壓力。

以北京為例，房屋套均價格過高，新房可售庫存不斷下降，二手房供應如果不能放量，新增房源和新增客源的矛盾就會加劇，百人流通率很低。若北京的百人流通率為2.5%，那么二手房交易將超過45萬套，但2016年僅為27萬套，這意味二手房交易量還存在10多萬套的供應缺口才能起到穩(wěn)定市場供應的作用。

楊現(xiàn)領(lǐng)進一步稱，降低流通成本和各種稅費成本，同時提升中介交易的服務效率，都將對提升流通率有所影響，讓所有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)的交易更加快速變現(xiàn)。