滑出前三的綠地2017將推一大批新人上位，張玉良到底要干什么？

每經(jīng)編輯 吳若凡 王婷婷    

每經(jīng)記者吳若凡 王婷婷

1月11日，綠地集團(tuán)（600606.SH）發(fā)布了2016年業(yè)績(jī)快報(bào)。快報(bào)顯示，綠地控股2016年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2594億元，利潤(rùn)總額142億元，年末總資產(chǎn)6926億元，分別實(shí)現(xiàn)25%、34%和15%的同比增長(zhǎng)。其中房地產(chǎn)主業(yè)在這一完整財(cái)年合同銷售金額2550億元，同比增長(zhǎng)11%。

值得一提的是，12月萬(wàn)科、恒大、碧桂園相繼公布了2016年的全年業(yè)績(jī)，銷售額均破3000億，位列全國(guó)前三，并被冠以房地產(chǎn)“WEB”（萬(wàn)科恒大碧桂園）的稱號(hào)。

相較之下，曾長(zhǎng)期“霸占”房地產(chǎn)排行榜前三的綠地，卻自2014年與萬(wàn)科爭(zhēng)奪一哥之位后，逐漸淡出三甲之席。這一度成為市場(chǎng)對(duì)綠地的一大質(zhì)疑。

但也是2014年以來(lái)綠地便一直大力宣稱“轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略”，而這也是張玉良對(duì)排名一問(wèn)的“張式”解法。1月11日，綠地控股董事長(zhǎng)、總裁張玉良在接受每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾邔ＴL時(shí)就多次強(qiáng)調(diào)，綠地已經(jīng)不是單一的房地產(chǎn)企業(yè)，“2016年綠地發(fā)展策略的核心仍然是‘時(shí)、勢(shì)’二字。‘轉(zhuǎn)型、升級(jí)’在綠地永遠(yuǎn)是常態(tài)。”

而從綠地披露的2017年戰(zhàn)略信息可見，從戰(zhàn)略結(jié)構(gòu)優(yōu)化、產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)、人事結(jié)構(gòu)調(diào)整到具體的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和合作方式，綠地在2017年都有大的改變。

戰(zhàn)略優(yōu)化：房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整 新產(chǎn)業(yè)增幅翻番

2014年前后綠地在房地產(chǎn)主業(yè)之外逐漸提出“大基建+大金融+大消費(fèi)”三大新興戰(zhàn)略，如今張玉良指出，繼續(xù)調(diào)整和優(yōu)化結(jié)構(gòu)依然是綠地的重點(diǎn)，“如今的綠地已經(jīng)跟其他房地產(chǎn)企業(yè)不一樣了。2016年整個(gè)集團(tuán)的總額超過(guò)3700億，綠地已經(jīng)是具備綜合性產(chǎn)業(yè)特征的企業(yè)集團(tuán)。”

而深度調(diào)整戰(zhàn)略的背后，張玉良考慮的是“供給側(cè)改革”的導(dǎo)向，其直言，綠地的打法是抓住結(jié)構(gòu)性的市場(chǎng)機(jī)遇，將資源配置到有需求、有增長(zhǎng)潛力的重點(diǎn)地區(qū)和產(chǎn)品領(lǐng)域。

記者注意到，由此綠地在房地產(chǎn)主業(yè)進(jìn)行了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與區(qū)域結(jié)構(gòu)“雙調(diào)整”。而數(shù)據(jù)顯示，2016年綠地在一線城市和其他城市的銷售比例約7:3，一二線重點(diǎn)城市與其他城市的新增土儲(chǔ)比例也基本為86%：14%，而2016年綠地住宅和商業(yè)辦公的物業(yè)與土地的比例也基本為7:3，結(jié)構(gòu)統(tǒng)一性很高且較為均衡，這輪為期一年有余的調(diào)整有一定成效。

專訪中張玉良就直言，2017年在綠地的計(jì)劃中 ，房地產(chǎn)并非“停下來(lái)”，只是增長(zhǎng)慢一點(diǎn)，今年要比去年上漲15%-20%。“綠地是綜合企業(yè)，應(yīng)該看總規(guī)模而不是單一的一塊。而且就算單看房地產(chǎn)，要超越綠地，估計(jì)也很難。”

“而其他產(chǎn)業(yè)板塊會(huì)快速成長(zhǎng)，比如大基建2016年比2015年翻了一番，規(guī)模從500億到了1000億，2017年還要翻一倍上到2000億。”

據(jù)了解，2016年綠地基建產(chǎn)業(yè)在平臺(tái)能級(jí)、布局力度、項(xiàng)目含金量均大幅提升，已成為綠地又一個(gè)千億級(jí)以上的產(chǎn)業(yè)板塊。全年成功并購(gòu)了江蘇省建、博大綠澤等一批實(shí)力基建企業(yè)，已初步形成“覆蓋投融建造管、布局東西南北中”的基建產(chǎn)業(yè)版圖，產(chǎn)業(yè)平臺(tái)快速擴(kuò)張。并成功中標(biāo)南京地鐵5號(hào)線、寧波杭州灣新區(qū)等多個(gè)PPP項(xiàng)目，覆蓋地鐵、高速、城市公園、片區(qū)開發(fā)等多個(gè)領(lǐng)域。

而2017年據(jù)張玉良透露，綠地將依托大基建基礎(chǔ)進(jìn)入“特色小鎮(zhèn)”領(lǐng)域。據(jù)透露，目前綠地在上海崇明島、杭州灣已經(jīng)有落地實(shí)踐，計(jì)劃在江西（南昌周邊）打造健康小鎮(zhèn)、智慧小鎮(zhèn)，在鄭州也簽了兩個(gè)小鎮(zhèn)。

而在金融產(chǎn)業(yè)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》了解到，在“投資+投行”的大資管金融的全產(chǎn)業(yè)鏈框架下，綠地已收購(gòu)香港4、9號(hào)證券牌照并成立綠地（亞洲）證券，開展境外房地產(chǎn)基金、股權(quán)投資基金的投資及管理，并參與了螞蟻金服二期、360私有化等市場(chǎng)熱點(diǎn)項(xiàng)目。

據(jù)張玉良透露，綠地在第三方支付牌照、在新加坡發(fā)行的210億REITs、保險(xiǎn)拍照獲取等方面，均有不同程度的階段性進(jìn)展。保險(xiǎn)將成為集團(tuán)金融產(chǎn)業(yè)的重要板塊之一，證券信托等則是保持流動(dòng)性的工具。

“目前2016年綠地金融方面的利潤(rùn)約40億，在集團(tuán)的利潤(rùn)率占比約25%，2017年計(jì)劃金融的利潤(rùn)率占比要也穩(wěn)定在20-25%。”張玉良告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》。

產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)：模式迭代業(yè)務(wù)協(xié)同 快速進(jìn)軍綠色小鎮(zhèn)大健康

在“新興產(chǎn)業(yè)增速翻番”的計(jì)劃下，張玉良認(rèn)為，綠地將加速迭代創(chuàng)新的商業(yè)模式、多產(chǎn)業(yè)多業(yè)務(wù)模塊的協(xié)同效應(yīng)。

以綠地新進(jìn)領(lǐng)域特色小鎮(zhèn)為例。據(jù)張玉良透露，“特色小鎮(zhèn)是國(guó)家鼓勵(lì)的領(lǐng)域，綠地要用既有資源做，比如與交大和復(fù)旦合作培育新產(chǎn)業(yè)，先在長(zhǎng)三角，一線城市周邊30-50公里的地方，造特色產(chǎn)業(yè)，把城市和生活功能建起來(lái)，這樣來(lái)做特色小鎮(zhèn)。”張玉良指出，選址是這一工程的重點(diǎn)，綠地會(huì)選擇在有溢出效應(yīng)的城市，交通方便、成本低，環(huán)境好的地段開展，方式上則是一級(jí)開發(fā)跟大基建聯(lián)動(dòng)，由第三方基建來(lái)做，這樣自身資本金小也可以運(yùn)用政府PPP的支持。

商業(yè)模式迭代方面，據(jù)了解，隨著地鐵PPP項(xiàng)目的正式落地，“地鐵+物業(yè)”模式將為綠地房地產(chǎn)主業(yè)和基建發(fā)展拓展更大空間。“進(jìn)口商品直銷+地產(chǎn)開發(fā)”則會(huì)成為綠地在區(qū)域中心城市迅速啟動(dòng)商業(yè)體運(yùn)營(yíng)的標(biāo)配模式。

即使是在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)主業(yè)，綠地在2016年聚焦的兩個(gè)關(guān)鍵詞“輕資產(chǎn)”、“產(chǎn)品+服務(wù)”將持續(xù)放大。據(jù)了解，綠地將針對(duì)房地產(chǎn)大宗資產(chǎn)，大舉推行資產(chǎn)證券化，與新加坡榮耀基金共同設(shè)立210億規(guī)模REITs，并擬在新加坡證交所主板上市。在新獲的美國(guó)南舊金山產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目中，也采取了合作收購(gòu)、小股操盤的輕資產(chǎn)運(yùn)作模式，有效優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，提升盈利能力。

針對(duì)商辦產(chǎn)品，綠地?cái)M通過(guò)集成內(nèi)外部資源，形成“創(chuàng)客中心、金融服務(wù)、企業(yè)服務(wù)平臺(tái)、綠地進(jìn)口商品直銷中心等”一系列重點(diǎn)商辦項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)配置，運(yùn)籌商辦地產(chǎn)。

針對(duì)大型產(chǎn)城一體化項(xiàng)目，綠地在資源整合、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入方面多線布局，包括戰(zhàn)略入股重慶協(xié)信意在全方位整合商辦產(chǎn)業(yè)資源，與上海交大搭建產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)平臺(tái)并引入醫(yī)療科技等產(chǎn)業(yè)資源，均為商辦及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展注入新的動(dòng)力，激活運(yùn)營(yíng)價(jià)值。

同時(shí)，張玉良還透露，綠地在投資與管理方面也將有變化。資本層面，綠地將同步推進(jìn)戰(zhàn)略性并購(gòu)和財(cái)務(wù)性投資，2017年計(jì)劃探索發(fā)展創(chuàng)投業(yè)務(wù)，重點(diǎn)投資有成熟科研成果的創(chuàng)業(yè)公司，獲取投資收益，孵化產(chǎn)業(yè)資源。

人事調(diào)整：2017年高管將大規(guī)模更新

基于多產(chǎn)業(yè)資源協(xié)同的需求，張玉良透露，在管理層面計(jì)劃建立和運(yùn)行若干區(qū)域管理總部，統(tǒng)一對(duì)外接口，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)資源，提升“投資+基建+產(chǎn)業(yè)+新城”等新商業(yè)模式的運(yùn)行效能。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)也將逐步向大市場(chǎng)、大區(qū)域、強(qiáng)管控的格局過(guò)渡。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》了解，此前綠地曾從各行業(yè)獵入一大批“80后”進(jìn)入綠地但任要職。張玉良表示，人才為匹配綠地戰(zhàn)略的“大轉(zhuǎn)型”，2016年曾開展了“千人干部培訓(xùn)”，并層層篩選最終留下40人作為后備新干部，輸送入管理層，單位的正職更換率達(dá)到了20%。

“一批就提了40多個(gè)新干部上去，2017年人還是重點(diǎn)，全員還會(huì)再進(jìn)行一輪大規(guī)模的更換，再推一批年輕人上去。”張玉良表示。