預(yù)告2017：調(diào)控將給房地產(chǎn)逼出另一條生路

每經(jīng)編輯 王婷婷

每經(jīng)地產(chǎn)評(píng)論員  楊羚強(qiáng)

在外敵環(huán)伺、危機(jī)此起彼伏的南宋，一戶普通的富商，卻留下了一座傳承了800年的江南名園，并被詩(shī)人陸游的兩首詩(shī)，傳遍了全球。

這就是沈園。人們記住它，不僅因?yàn)樯驁@曾發(fā)生過(guò)陸游和表妹唐琬的凄美愛(ài)情故事，更因?yàn)閳@內(nèi)六朝古井、唐宋建筑、明代水池及瓦當(dāng)、滴水，脊飾、湖石等遺跡、遺物。

在中國(guó)古代，類(lèi)似沈園這樣能傳承數(shù)百年的人文遺產(chǎn)不在少數(shù)。中國(guó)的四大名園中，有頤和園、避暑山莊這樣的皇家園林，也有拙政園、留園這樣的民宅。

這和上世紀(jì)80年代建造的很多房子不同，后者只用了二三十年就面臨拆遷，但前者卻有人們極度艷羨的工匠技藝，在沒(méi)有洋釘?shù)臅r(shí)代，用木制榫卯就精巧地造出了亭臺(tái)樓閣、雕欄玉砌、朱閣綺戶、瓊樓玉宇。

你能料到嗎？2017年一些“古代匠人”的精神即將復(fù)活。因?yàn)?，中?guó)的房子迎來(lái)了一個(gè)難得的歷史機(jī)遇——房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控＋“地王”的遍地開(kāi)花。

在高壓下，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)即將出現(xiàn)脫胎換骨的蝶變。

“面粉”比“面包”還貴時(shí)，怎樣做得準(zhǔn)？

“面粉貴過(guò)面包怎么辦？”這是邦爺在2010年問(wèn)時(shí)任金地集團(tuán)副總裁、上海公司董事長(zhǎng)趙漢忠的問(wèn)題。彼時(shí)金地在上海的徐涇以創(chuàng)紀(jì)錄的價(jià)格拿下一幅高價(jià)地。

理科背景的他想了想說(shuō)，可以做成蛋糕。

但邦爺對(duì)這樣的回答，并不認(rèn)同。當(dāng)時(shí)的蛋糕也不貴，就比面包貴幾元錢(qián)。面粉貴過(guò)面包，做蛋糕能掙錢(qián)否？估計(jì)也不行！

果然，缺乏想象力的上海金地，在徐涇蓋的天鏡項(xiàng)目，雖然外界有好評(píng)，但一直賣(mài)不貴，且銷(xiāo)售非常差。

然而，如果當(dāng)時(shí)趙漢忠把“面粉”做成必勝客披薩、美心月餅、白色戀人餅干，昂貴的“面粉”還會(huì)成為問(wèn)題嗎？

回答顯然是否定的。

如果趙漢忠能再把眼光放長(zhǎng)一點(diǎn)，看到今天正在逐步成為上海新CBD的大虹橋，大膽地按照商務(wù)區(qū)的特點(diǎn)，既規(guī)劃一部分中高端的院墅，再搭配一些小高層項(xiàng)目組合，也許結(jié)果更會(huì)不同。

趙漢忠能預(yù)測(cè)到，五六年后，富人置業(yè)開(kāi)始承載一種對(duì)藝術(shù)品的鑒賞，如果樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)更有品質(zhì)和特色，最終能夠成為這個(gè)區(qū)域必須收藏的一個(gè)地標(biāo)，那處境就大不相同了。

然而，這都是事后諸葛亮的看法。以當(dāng)時(shí)的眼光看，天境已經(jīng)是超越了徐涇地區(qū)消費(fèi)能力的超高端豪宅，但畢竟沒(méi)有能夠超過(guò)那個(gè)時(shí)代。邦爺在參觀樣板間后和同行的朋友說(shuō)，天境就是在青浦復(fù)制了上海黃浦江畔的頂級(jí)豪宅尚海灣、黃浦灣，可問(wèn)題是尚海灣、黃浦灣的“擁躉”為什么要跑上幾十公里趕到青浦買(mǎi)房呢？

要知道，當(dāng)時(shí)馬未都在《百家講堂》的珍藏視頻，牢牢吸引了一大批國(guó)學(xué)“發(fā)燒友”，明清紅木家具的價(jià)格已經(jīng)翻了幾倍且一直在漲。人們迫切地要把中國(guó)傳統(tǒng)國(guó)學(xué)的精髓挖掘再?gòu)?fù)制。蘇州拙政園別上的拙政別墅已經(jīng)在按照文徵明“拙政三十一景”為母本，復(fù)建拙政園內(nèi)的八景。這些都可以成為天境的元素和定位，很可惜當(dāng)時(shí)趙漢忠沒(méi)有想到這些。

樓市的主題將由價(jià)格轉(zhuǎn)向品質(zhì)

然而，歷史的輪回總是驚人相似。今年的土地市場(chǎng)又像09年那樣火爆，不斷刷新中國(guó)土地價(jià)格的新紀(jì)錄。

無(wú)數(shù)的人都為地產(chǎn)商擔(dān)心，地價(jià)那么高，又逢嚴(yán)峻的樓市調(diào)控，房子還能怎么賣(mài)？

不要說(shuō)做成蛋糕，就是做成滿漢全席，估計(jì)也不夠成本??！

但是，開(kāi)始從中等收入國(guó)家邁向高收入國(guó)家的中國(guó)，確實(shí)要比6年前更具實(shí)力。財(cái)經(jīng)作家吳曉波說(shuō)，中國(guó)的中產(chǎn)階層人數(shù)已經(jīng)達(dá)到1.5億，這些人有意愿，也有實(shí)力為有品質(zhì)的商品花更多的錢(qián)。

其中一個(gè)例子，就是去年中國(guó)人大批量到日本買(mǎi)遠(yuǎn)比國(guó)內(nèi)價(jià)格高的人工智能的馬桶蓋和電飯煲。

在房地產(chǎn)業(yè)也有這樣的案例。

在北京樓市調(diào)控后，冷清的市場(chǎng)環(huán)境下，今年12月18日，北科建泰禾·麗春湖院子二期疊院產(chǎn)品開(kāi)盤(pán)，短時(shí)間內(nèi)全部賣(mài)出，攬金20億元。

泰禾集團(tuán)副總裁沈力男回憶，當(dāng)時(shí)開(kāi)盤(pán)，泰禾營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)的壓力很大。因?yàn)楸本┒鞆膩?lái)不是別墅銷(xiāo)售的好時(shí)節(jié)，季節(jié)性的原因使得別墅設(shè)計(jì)的景觀、植被、園林等樣板都沒(méi)有辦法在這一階段展現(xiàn)。而開(kāi)盤(pán)的那天，北京的空氣也不好，霧霾嚴(yán)重，部分路段的能見(jiàn)度甚至只有700米，最低氣溫只有0度，有些地區(qū)甚至溫度在0度以下。

但就是在這樣的環(huán)境下，依然有很多人前往買(mǎi)房。沈力男總結(jié)原因說(shuō)，是在這個(gè)項(xiàng)目中做了很多升級(jí)和改良，比如有一組園林景觀種植了大量櫻花，以實(shí)現(xiàn)春天櫻花燦爛的場(chǎng)景。又比如在空間設(shè)計(jì)上，充分考量當(dāng)代生活所需，提11.8米大尺度面寬與270°全采光客廳，又與中國(guó)新古典美學(xué)的比例尺度相吻合。

用品質(zhì)解決高地價(jià)的思維，已經(jīng)被很多開(kāi)發(fā)商見(jiàn)習(xí)。今年3月23日,綠城以37.35億元競(jìng)得潮鳴地塊,以45368元/平方米的樓面價(jià)刷新了杭州歷史。

對(duì)于這樣的高價(jià)土地，綠城的思路是把“面粉”干脆做成“茅臺(tái)”。利用土地就在西湖邊優(yōu)勢(shì)，用腳丈量項(xiàng)目地塊到西湖的距離，放飛機(jī)航拍不同高度的周邊景觀資源，建模推敲每一戶的視線角度，項(xiàng)目周邊聲環(huán)境全天不同時(shí)段實(shí)地測(cè)量，通過(guò)設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)每戶最佳的視覺(jué)角度。

在現(xiàn)場(chǎng)做建筑整體樣板區(qū)，精致推敲細(xì)節(jié)，從木飾面、瓦面顏色、戧角弧度、石材涂料質(zhì)感、木作細(xì)節(jié)、甚至門(mén)窗膠條顏色、玻璃反光度都關(guān)注到。景觀設(shè)計(jì)師不僅是畫(huà)圖、選苗，而是創(chuàng)造意境。對(duì)于一滴水落下水暈、流水的聲音、不同季節(jié)樹(shù)葉落下的感受、花開(kāi)的氣味都有事先設(shè)計(jì)。

這些案例給了2017年的樓市主題一個(gè)明確的信號(hào)，原本依靠房屋升值預(yù)期推動(dòng)銷(xiāo)售的做法，可能將在明年陷入困境。房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)主題詞，會(huì)由價(jià)格轉(zhuǎn)向品質(zhì)。

而如果能夠?qū)⒅袊?guó)的傳統(tǒng)文化精髓注入到產(chǎn)品品質(zhì)，可能收獲意想之外的奇效。

靠壓價(jià)控成本即將成為過(guò)去式

此前有一篇名為《中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入什么都不賺錢(qián)的時(shí)代！》的微信在網(wǎng)上瘋傳。內(nèi)容來(lái)自高盛私人財(cái)富管理中國(guó)區(qū)副主席暨首席投資策略師哈繼銘的演講。盡管后者否認(rèn)曾說(shuō)過(guò)上述內(nèi)容，認(rèn)為有人曲解了自己所說(shuō)的話。

但是，有一點(diǎn)確實(shí)如文章所說(shuō)，中國(guó)依靠低廉的勞動(dòng)力成本、原材料成本參與全球競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)必須找到新的增長(zhǎng)模式，這個(gè)模式就是從中國(guó)制造，變?yōu)橹袊?guó)質(zhì)造。在這個(gè)過(guò)程中，中國(guó)古代的匠人精神，以及中國(guó)傳統(tǒng)文化的精髓，將被注入到中國(guó)制造和中國(guó)服務(wù)，成為中國(guó)全球競(jìng)爭(zhēng)力的一部分。

之前，盡管張藝謀拍攝的《長(zhǎng)城》，毀譽(yù)參半，但依然在開(kāi)映后的十天內(nèi)贏得8.7億票房，并有可能最終成為一部超過(guò)10億票房的電影，票房收入遠(yuǎn)超很多進(jìn)口大片。其中，很重要的因素，就是因?yàn)椤堕L(zhǎng)城》的題材和背景，取自中國(guó)傳統(tǒng)文化。

同樣，一直被蘋(píng)果的價(jià)格壓得抬不起頭的國(guó)產(chǎn)手機(jī)，如今也能以高價(jià)參與競(jìng)爭(zhēng)。華為Mate 9保時(shí)捷的價(jià)格已經(jīng)達(dá)到萬(wàn)元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高過(guò)Iphone。華為依靠的正式中國(guó)傳統(tǒng)文化的競(jìng)爭(zhēng)力。

《華為三十年》一書(shū)透露，任正非曾經(jīng)說(shuō)：“資源是會(huì)枯竭的，唯有文化生生不息。”華為的企業(yè)文化來(lái)源之一正是中國(guó)傳統(tǒng)文化的精華。

這大概是有人預(yù)言文化和品質(zhì)將成為2017年中國(guó)經(jīng)濟(jì)主要競(jìng)爭(zhēng)力的原因。

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