低溢價搶收上海兩宅地 碧桂園不想在環(huán)滬只玩剛需？

每經(jīng)編輯 吳若凡    

每經(jīng)記者 吳若凡

每經(jīng)編輯 王婷婷

12月27日，上海奉賢園區(qū)公開出讓兩幅純住宅用地，吸引了世茂、綠地、碧桂園、綠城4家企業(yè)競拍。最終碧桂園將兩宗地塊均納入囊中，且溢價僅在3%-5.1%，總價8.72億元。

碧桂園低溢價再入奉賢宅地

今日是上海2016年最后一場土地拍賣，出讓的兩宗地塊，臨港奉賢園區(qū)二期04FX-0002單元B0701地塊和臨港奉賢園區(qū)二期04FX-0002單元B0204地塊，均為純住宅地塊，產(chǎn)權(quán)年限均為70年，起拍樓板價均為8200元/平。

最終，臨港奉賢園區(qū)二期04FX-0002單元B0204地塊，占地1.59萬方、總建面2.54萬方，最終由碧桂園以2.19億元競得，名義樓板價8616元/平，溢價率5.1%。

根據(jù)土地出讓預合同，該地塊地上可建面積2.54萬㎡，100%為住宅，但其中5%為保障房、15%永久不可出售、剩余80%為可售商品房約1.9萬㎡；地下車庫面積無須額外再交地價，此外開發(fā)商還須建設(shè)2542㎡公共服務(wù)設(shè)施無償移交政府。

雖然地塊拍賣要求頗高，但該地塊位于奉賢區(qū)奉城板塊平安鎮(zhèn)，云櫻路與草萱路交叉口，片區(qū)周邊配套尚不成熟，目前區(qū)域內(nèi)也沒有新房在售，區(qū)域市場對新的住宅類商品房有不小的需求空間。

今日碧桂園拿下的第二宗地塊——港奉賢園區(qū)二期04FX-0002單元B0701地塊，占地面積48323.5平方米，建筑面積77317.6平方米，單價8446元/平米，溢價率3%，總價6.53億。

據(jù)了解，該地塊東至規(guī)劃F8路西側(cè)綠化帶，南至江山路北側(cè)綠化帶，西至雪柳路，北至云櫻路，容積率1.6，地上限高40米。

根據(jù)出讓合同要求，配建保障性住房占比5%，開發(fā)商自持建筑面積不低于15%，中小套型住宅占比不低于60%，全裝修住宅占比在30％以上（不包含保障性住房等），另外開發(fā)商需要建設(shè)建筑面積7731.76平方米的公共服務(wù)設(shè)施并無償移交政府。

中套型住宅為建筑面積不大于90平方米的多層住宅，小高層住宅建筑面積不大于95平方米、高層住宅建筑面積不大于100平方米。

這就決定了項目會成為戶型為普通中小套型的剛需盤，不過項目地處奉賢海灣鎮(zhèn)，北鄰奉賢平安鎮(zhèn)，東面與臨港蘆潮港片區(qū)相連，區(qū)域引進的產(chǎn)業(yè)人口多為剛需置業(yè)人群，且地塊周邊3公里內(nèi)暫無新盤在售，而周邊板塊有少許新樓盤，項目的競品壓力小。

剛需入手碧桂園實際欲在環(huán)滬打多元戰(zhàn)

據(jù)了解，碧桂園在2004年悄然進入上海，在松江開發(fā)了一個項目。其后沉寂多年，在2015年4月，以嘉定區(qū)徐行鎮(zhèn)02-05地塊的契機，正式步入上海。并快速組建上海區(qū)域團隊，接連再拿下三個項目。

據(jù)碧桂園方面表示，上海區(qū)域主要做住宅業(yè)務(wù)，此外還會涉足一些永久持有性的商業(yè)，比如養(yǎng)老地產(chǎn)物業(yè)、辦公地產(chǎn)物業(yè)。不過從目前碧桂園在上海的土儲性質(zhì)來看，尚以普通住宅樓盤，特別是剛需樓盤開發(fā)為主。

記者留意到，自2015年成立一線城市公司主攻北上廣深之后，碧桂園又在今年籌備組建滬浙區(qū)域公司。而據(jù)介紹，滬浙區(qū)域公司與滬蘇區(qū)域公司相似，投資開發(fā)將不只限于浙江，也可在上海獲取項目。

這意味著，僅針對上海市場，碧桂園就已籌備了三個以上的團隊進行主攻和輔攻。“搶回失去的20年”對此業(yè)內(nèi)的評價也多為此方向。

但結(jié)合碧桂園在長三角特別是上海地區(qū)安排的資產(chǎn)培育類型來看，有三個團隊參與考察，碧桂園后續(xù)可能入手的地塊和項目，將不止是純住宅。而且，日后依靠在廣州本土發(fā)展“小鎮(zhèn)”的經(jīng)驗參與長三角衛(wèi)星城開發(fā)商，對環(huán)滬地區(qū)進行多元地產(chǎn)開發(fā)的可能性非常高。

此前，碧桂園集團滬蘇區(qū)域總裁謝金雄就透露，碧桂園已經(jīng)在上海及環(huán)上海地區(qū)，洽談多個意向地塊。

碧桂園依靠上海及長三角這個高級市場做大業(yè)績增量的意圖很明顯。而目前，據(jù)碧桂園業(yè)績數(shù)據(jù)顯示，今年1-10月碧桂園共實現(xiàn)合同銷售金額約2715.4億元，其中權(quán)益合同銷售額及權(quán)益銷售面積分別為2070.8億元及2645萬平方米。