西安“新地王”未完成交易要重拍，背后原因讓人咋舌！

每經(jīng)編輯 戈安黎    

一塊土地的拍賣能吸引眾多注意力，不外乎幾種因素：

1. 地塊處于黃金地段，多個大佬之前就垂涎三尺；

2. 拍賣之間輪番加價，刀光劍影，吃瓜群眾，喜聞樂見；

3. 高額的土地出讓金，締造出新的“地王”；

然而西安一塊土地，在拍賣之前就引起眾多關(guān)注。甚至從報名時間起，就有西安主流媒體與自媒體追蹤。

更勁爆的是，西安國土資源局官網(wǎng)消息稱，網(wǎng)掛系統(tǒng)故障，12月14日交易的記錄和結(jié)果無效，15日進行現(xiàn)場競拍。

粉巷君（微信ID：粉巷財經(jīng)）注意到，這宗土地招拍掛，事先張揚，事后追蹤，其實是西安多年以來少有的、真正意義上的競拍。

那么問題來了：西安的土地為什么就不能像拍賣會的古董一樣，輪番舉牌競拍呢？往下看！

一樁事先張揚的招拍掛

西安東二環(huán)一宗地籍編號為XC3-4-571地塊的招拍掛信息一招掛，就備受矚目。這樁12月14日16時截止的招拍掛，早在12日16時報名時間一經(jīng)公布，就有媒體聞風而動。為什么？先看地塊的“成色”！

位置：西安新城區(qū)華清西路以南、金花北路以西

面積：折合137.42畝（居住用地）

容積率：≤2.8；綠地率：≥35%；建筑密度：≤20%

出讓年限：70年

保證金：3.5億元；起始價：6.9億元；沒有設(shè)定最高限價

最重要的信息：該地塊是陜建機廠地塊的一部分，非城改地塊

上面信息可以解讀為：

① 主城區(qū)幾無凈地的情況下，忽然出讓新城區(qū)超過100畝地塊——絕對的肥肉。

② 這是一塊非城改地，對外來房企來講，不用摻和城改的程序——絕佳的選擇。

③ 3.5億元保證金、近7億元的起始價，意味著已經(jīng)在客觀上將絕大多數(shù)中小房企推在門檻之外——大佬們廝殺了，還不來吃瓜看戲？

④ 未設(shè)定最高限價，業(yè)內(nèi)估計這塊成交價會超過10億元——西安新“地王”。

由此看來，這塊地事先張揚、備受關(guān)注，也在情理之中。

詭異一幕：系統(tǒng)出現(xiàn)故障  重新現(xiàn)場競拍

這宗土地采用網(wǎng)拍，截止時間是12月14日16時。

12月14日14時35分左右，第29輪的價格已經(jīng)到了12.7億元，一直到了14時58分的第40輪，價格已經(jīng)到了16.3億元。

隨后的事情，粉巷君（微信ID：粉巷財經(jīng)）不知道了，因為網(wǎng)頁打不開了。西安市國土局的公告給出的解釋是：國土局網(wǎng)掛系統(tǒng)出現(xiàn)臨時故障。

如果按16.3億元報價計算，這個地塊溢價率達136.23%，折合每畝地價1186.32萬元，最低樓面單價約6354.5元。

12月14日午夜，西安市國土局忽然發(fā)出通知，稱XC3-4-571地塊“由于網(wǎng)掛系統(tǒng)故障，宗地未完成交易”，并擬12月15日對該宗地組織現(xiàn)場競拍。

“事先約定”的西安土地招拍掛市場

我們再回到開頭，為什么一個普通的招拍掛，在西安都能上演得轟轟烈烈？答案是，西安近年來的土地招拍掛市場，很少有真正意義上的競拍。少見自然多怪！

一塊凈地，開發(fā)商掏了錢，辦了手續(xù)，蓋房子，這當然是最順利的。然而在西安，情況要復(fù)雜得多。

西安主城區(qū)幾乎沒有凈地的情況下，開發(fā)商面臨兩個選擇： 要么主城區(qū)之外摘地，要么參與城改。

如果要選擇一，別忘了李嘉誠說過地產(chǎn)項目最重要的要素：地段、地段，還是地段。主城區(qū)之外的地塊絕大多數(shù)不及主城區(qū)內(nèi)優(yōu)質(zhì)。

如果要選擇二，則意味著參與城改，就要面臨繁復(fù)的城改手續(xù)和不確定的拆遷和安置難題。而就近10年來講，西安土地出讓市場最大的特點就是城改地塊占比極大。

此前有房管部門的負責人對粉巷君（微信ID：粉巷財經(jīng)）分析稱，在上述情況下，開發(fā)商要參與城改項目，地方政府就要給予一定的補償，無論政策還是土地出讓金方面。（這已經(jīng)是公開的秘密。）

在拿地之前的環(huán)節(jié)，開發(fā)商一般先和政府協(xié)商好，開始征地、拆遷、安置、土地平整、地塊推廣，然后才是正式招拍掛。

而參與招拍掛的開發(fā)商當然洞悉其中門道，自然不會參與加價。所以就出現(xiàn)了幾乎全是底價拿地的情形。

如果有人打破“潛規(guī)則”會出現(xiàn)什么情形？

試想一下，如果A開發(fā)商做了征地、拆遷、安置等工作（事實上，上述工作也是最難的環(huán)節(jié)），在招拍掛的環(huán)節(jié)中，被B開發(fā)商摘走了地塊，會出現(xiàn)什么情形？

粉巷君（微信ID：粉巷財經(jīng)）記憶中，西安土地招拍掛市場未出現(xiàn)過類似場景，不過與西安比鄰的鄭州今年就出現(xiàn)過“拍飛”的情況。

和西安一樣，鄭州城改項目的手續(xù)與遇到的拆遷、安置等問題并不比西安輕松。2016年7月7日，在鄭州某本土開發(fā)商先前介入的地塊招拍掛之后，一個名為“k2”的北京開發(fā)商忽然加入土地拍賣行列。

好戲來了！

平時你們不是低價交易嗎？對不起，那是沒遇到我k2！不客氣地講，k2用“顯規(guī)則”打敗了“潛規(guī)則”——它拿到了地塊。

對鄭州本土開發(fā)商（或者習(xí)慣鄭州土地出讓習(xí)慣的開發(fā)商）來講，默認了此前拿地的“潛規(guī)則”，在他們眼里，k2是攪局者：別人征地、拆遷、安置、土地平整、地塊推廣一系列難辦的環(huán)節(jié)辦完了，k2坐享其成。

但對k2來講：我所有拿地的手續(xù)、資金、程序是合法的，為什么不能參與摘地？

然而“強龍壓不過地頭蛇”，k2在鄭州的最新動態(tài)：k2暫時中止了在鄭州市場拿地。

k2暫時離開了鄭州土地市場，但遺留的土地市場轉(zhuǎn)讓的頑疾并沒有消除。相對于西安來講，雖然真正招拍掛有可能締造一個新的地王，但整個形同虛設(shè)的土地招拍掛市場，其頑疾同樣沒有消除。