李宇嘉：建立房地產(chǎn)長效機制 應(yīng)從重建市場秩序入手

李宇嘉

上周末召開的中共中央政治局會議，在分析研究2017年經(jīng)濟工作時提出，2017年是推進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的深化之年，要深入推進“三去一降一補”，要加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。

筆者認為，十八大以來，以供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革打破轉(zhuǎn)型困境的架構(gòu)已建立，未來將進入改革“深化期”。就房地產(chǎn)而言，盡管市場化發(fā)展已有20年，但短期應(yīng)急式管理較為多見，各界渴望長效機制盡快出爐，以攻克行業(yè)積弊以及對經(jīng)濟金融的掣肘。

本輪樓市調(diào)控，之所以再次啟動行政干預(yù)并在需求端加碼，市場失靈倒逼政府干預(yù)強化是重要原因。今年以來，實體經(jīng)濟盈利下滑，“資產(chǎn)配置荒”預(yù)期強烈，由于金融監(jiān)管的不盡完善，旨在穩(wěn)定經(jīng)濟和助推轉(zhuǎn)型的寬松貨幣政策被少數(shù)人異化為“加杠桿”的資產(chǎn)配置盛宴。

基于控制系統(tǒng)性風險的考慮，管理層不得不再次行政干預(yù)以糾偏市場失靈。但是，調(diào)控只是將部分需求和流動性暫時摁住，未來總體寬松的貨幣政策基調(diào)、人口流入不會改變，“資產(chǎn)配置荒”難以改觀，熱點城市樓市資產(chǎn)泡沫風險猶存。

目前，市場監(jiān)管上還存在“短板”，比如今年4月住建部透露，未來將落實新建商品房、二手房買賣合同網(wǎng)簽備案制度，實現(xiàn)網(wǎng)簽業(yè)務(wù)系統(tǒng)全覆蓋。這意味著還有一些三四線城市沒有網(wǎng)簽備案制度，“一房多賣”情況仍然存在。有的二線城市，盡管已建立網(wǎng)簽備案制度，但執(zhí)行不到位。比如，有的開發(fā)商通過“假網(wǎng)簽”來捂盤惜售、制造供不應(yīng)求的假象，這些都源于網(wǎng)簽備案制度在監(jiān)管上有疏漏。

近期，住建部相繼公布兩批房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機構(gòu)違法違規(guī)“黑名單”，其中不乏一些知名企業(yè)。這些企業(yè)主要涉嫌發(fā)布虛假廣告，惡意編造散布謠言，制造房源緊張氣氛，采取違規(guī)預(yù)售、捂盤惜售等手段，煽動消費者購房，以抬高房價、牟取私利等。事實上，中介機構(gòu)、開發(fā)企業(yè)以及近年來興起的自媒體中，上述違規(guī)行為普遍存在，在很多城市甚至成為見怪不怪的“潛規(guī)則”。由此，重建市場基礎(chǔ)秩序，已經(jīng)成為監(jiān)管的基本內(nèi)容，也是建設(shè)長效機制的第一步。

但是，多年來房地產(chǎn)市場監(jiān)管更多地集中在上游開發(fā)和預(yù)售審批上，對中下游銷售端（包括二手房）及牽涉到房企、中介機構(gòu)、媒體的行為監(jiān)管較少。同時，近年來熱點城市樓市已進入存量時代，一線和二線城市二手房交易占比分別達到60%和50%，中介代理、估價、按揭等環(huán)節(jié)牽涉的行業(yè)內(nèi)人群龐大，京滬深房產(chǎn)中介從業(yè)人員為開發(fā)企業(yè)的2倍以上。但監(jiān)管重點依舊在上游開發(fā)和新房市場，二手房交易、中介機構(gòu)、自媒體在很大程度上處于野蠻生長的態(tài)勢。

隨著存量房交易占比越來越大，有限的行政資源無法應(yīng)對，未來行業(yè)監(jiān)管鏈條必須要重構(gòu)。目前，熱點城市一個行政區(qū)的房地產(chǎn)管理部門，專職房地產(chǎn)市場管理的可能就3~5個人，但轄區(qū)內(nèi)僅中介從業(yè)人員就有數(shù)千甚至更多。

基于此，借鑒發(fā)達國家的經(jīng)驗，必須要發(fā)揮行業(yè)協(xié)會自律管理的作用。例如住建部發(fā)布“黑名單”就是行業(yè)自律的一種形式。行業(yè)自律要以“授信激勵、失信懲戒”為原則，讓失信者寸步難行（無人買其房、無人找其代理），倒逼市場形成誠信的威懾作用和經(jīng)營習慣。

行政監(jiān)管、行業(yè)自律和社會管理將是未來房地產(chǎn)管理的三股力量。行業(yè)公共屬性突出，管理社會化的情況下，合理配置管理資源也是監(jiān)管的重要內(nèi)容。因此，要建立全面準確、可得性強的數(shù)據(jù)體系。目前，樓市在杠桿率、房價收入比、住房自有率、庫存及消化周期等方面的結(jié)論差別很大，甚至截然相反，原因就在于數(shù)據(jù)的制約。

此外，熱點城市土地供應(yīng)不足，癥結(jié)在于工業(yè)用地盤活難度大。由于產(chǎn)能過剩、外需疲軟，新經(jīng)濟成為轉(zhuǎn)型方向，熱點城市大片工業(yè)用地亟待盤活。但土地掌握在國企手里，若轉(zhuǎn)向住宅，規(guī)劃和用途管制的上位法橫亙在面前，要么補繳巨額土地出讓金（過去這些土地是無償劃撥的），還要自建生活配套；要么，到期后政府收回重新“招拍掛”。

目前，為降低成本，借助創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新政策東風，掌握土地的國企都在打造創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房、創(chuàng)意園區(qū)等，但一窩蜂后辦公商業(yè)就過剩了，住宅用地供應(yīng)緊張沒有得到緩減。因此，盤活存量須在用途管制、利益平衡上做系統(tǒng)的政策設(shè)計。

（作者為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員）