不用買地蓋樓 城市運(yùn)營商也能收獲高附加值

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 魏 瓊 每經(jīng)編輯 隋丕寧    

每經(jīng)記者 魏瓊 每經(jīng)編輯 隋丕寧

在TMT行業(yè)，iPhone的高毛利，迄今無人望其項(xiàng)背。有報(bào)道稱，華為、小米、OPPO等企業(yè)的利潤相加，也僅僅只是iPhone 的一個零頭。給iPhone帶來暴利的是它自主研發(fā)的ios系統(tǒng)。因?yàn)閾碛凶灾髦R產(chǎn)權(quán)的軟件，iPhone才有如此高的毛利。

在地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型城市運(yùn)營商的過程中，運(yùn)營城市的軟件，是讓鋼筋水泥的建筑森林，最終變成一個吸引大量人口居住、生活的關(guān)鍵。擁有高品質(zhì)、先進(jìn)的城市運(yùn)營軟件，開發(fā)商才能讓手里的住宅、辦公、酒店、商業(yè)等物業(yè)賣出更高的溢價。

有些公司比如綠城服務(wù)，就是因?yàn)槟芴峁┏鞘羞\(yùn)營的軟件，而獲得市場的高估值。綠城服務(wù)的港股市盈率達(dá)到31倍以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了房地產(chǎn)開發(fā)。

相比之下，碧桂園的城市軟件，更具優(yōu)勢，內(nèi)容也更為豐富，覆蓋學(xué)校、酒店、醫(yī)療、物業(yè)等多個領(lǐng)域，并伴隨著碧桂園的地產(chǎn)開發(fā)走向全國，受到公眾的廣泛關(guān)注。那么，碧桂園所獨(dú)有的城市運(yùn)營生態(tài)系統(tǒng)，能否像iPhone的ios一樣，收獲城市運(yùn)營的高毛利呢？

●經(jīng)營社區(qū)：業(yè)主滿意度超90%

在明源地產(chǎn)研究院副院長劉策看來，并不是每一個開發(fā)商都具備構(gòu)建城市生態(tài)系統(tǒng)的實(shí)力，至少年銷售規(guī)模都要達(dá)到千億元以上。

怎樣的生態(tài)系統(tǒng)才能讓房屋銷售與物業(yè)服務(wù)形成良性循環(huán)？如何依靠物業(yè)服務(wù)提升地產(chǎn)口碑？在劉策看來，轉(zhuǎn)型城市運(yùn)營服務(wù)商，挖掘物業(yè)服務(wù)藍(lán)海需要利用地產(chǎn)的平臺聚集服務(wù)資源。

這一理念與碧桂園物業(yè)不謀而合，碧桂園物業(yè)服務(wù)公司副總經(jīng)理余向東在接受記者采訪時表示，碧桂園物業(yè)不直接生產(chǎn)產(chǎn)品，而是為業(yè)主篩選優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，做優(yōu)質(zhì)資源的整合，實(shí)現(xiàn)業(yè)主選擇的多樣化。

碧桂園物業(yè)試水社區(qū)O2O，計(jì)劃在碧桂園服務(wù)的每一個小區(qū)開設(shè)一個碧桂園鳳凰優(yōu)選體驗(yàn)店，通過去中間化為業(yè)主提供價低優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)地直供商品。

在碧桂園物業(yè)構(gòu)建的生態(tài)系統(tǒng)中，物業(yè)服務(wù)需要平衡服務(wù)與經(jīng)營兩大功能，在碧桂園的考核系統(tǒng)中，服務(wù)重要性大于經(jīng)營。碧桂園物業(yè)服務(wù)總經(jīng)理李長江坦言，如果員工服務(wù)做得不好，被業(yè)主投訴，則可能被辭退。碧桂園物業(yè)與業(yè)主之間有一個約定，業(yè)主給物業(yè)服務(wù)打分，公司設(shè)定嚴(yán)格的考核標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢查考核，將根據(jù)打分情況給予相應(yīng)的獎勵和處罰。

第三方獨(dú)立調(diào)查數(shù)據(jù)則顯示，碧桂園2014年業(yè)主滿意度95.5%，領(lǐng)先業(yè)內(nèi)平均水平；2013年，對優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)的獎金總額高達(dá)500萬元。這些一定程度上反映出業(yè)主對碧桂園服務(wù)品質(zhì)的認(rèn)可。

●規(guī)模擴(kuò)張：服務(wù)和品質(zhì)才是保障

12月初，房企密集發(fā)布前11月銷售數(shù)據(jù)，恒大以3488.5億元的銷售金額榮登榜首，萬科以3413.6億元緊隨其后，碧桂園2881.4億元排在第三位。進(jìn)入12月份，三強(qiáng)房企也將進(jìn)入決勝的沖刺階段。

房企銷售規(guī)模不斷擴(kuò)大，行業(yè)集中度不斷提升，銷售業(yè)績是硬實(shí)力的直觀體現(xiàn)。房地產(chǎn)的白銀時代，開發(fā)商之間的競爭已從單純產(chǎn)品開發(fā)的硬實(shí)力轉(zhuǎn)移到城市運(yùn)營的軟實(shí)力較量。

同策研究總監(jiān)張宏偉在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，開發(fā)商發(fā)力物業(yè)服務(wù)市場是在謀求長遠(yuǎn)發(fā)展，新房市場競爭激烈，存量房市場擴(kuò)大，物業(yè)服務(wù)凈利潤可觀，通過提供增值服務(wù)，提升物業(yè)服務(wù)水平能夠提高房屋定價，有利于房屋銷售，在規(guī)模競賽中占據(jù)有利位置。

在高力國際調(diào)研及咨詢部董事陳厚橋看來，物業(yè)服務(wù)是一座“金礦”，但不是所有房企都能很好地挖掘。經(jīng)過物業(yè)服務(wù)的一輪探索，只有那些規(guī)模大，服務(wù)基數(shù)大、實(shí)力強(qiáng)的物業(yè)公司才能存活。

在做好服務(wù)的前提下，碧桂園物業(yè)挖掘社區(qū)經(jīng)營這座“金礦”，聯(lián)合華惠金服為碧桂園超400萬業(yè)主及超10萬名員工提供含投資理財(cái)、金融社交等功能于一體的綜合性社區(qū)金融服務(wù)。

數(shù)據(jù)顯示，截至2016年6月30日，碧桂園物業(yè)管理業(yè)務(wù)分布在全國27個省(市、區(qū))的197多個城市，合同管理面積達(dá)2.29億平方米，收費(fèi)管理面積達(dá)7693.95萬平方米，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)收入9.69億元，同比增長7.1%，經(jīng)營利潤為1.87億元，同比增長127.5%。

碧桂園物業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，碧桂園未來將通過與政府、其它開發(fā)商合作，通過大型兼并、股權(quán)合作等方式擴(kuò)大物業(yè)規(guī)模。在合作項(xiàng)目選取上設(shè)立嚴(yán)格審核標(biāo)準(zhǔn)，保證服務(wù)質(zhì)量。

近日，碧桂園物業(yè)與重慶金陽地產(chǎn)簽訂戰(zhàn)略合作，全面接管金陽地產(chǎn)物業(yè)，據(jù)悉金陽地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)總量達(dá)300萬平方米。

余向東表示，通過增值服務(wù)，兩年時間碧桂園物業(yè)業(yè)績?nèi)〉昧?0倍的增長，其中，碧桂園物業(yè)提供房租貸款出租出售的代理業(yè)務(wù)取得了很好的業(yè)績，碧桂園社區(qū)中介業(yè)務(wù)占比達(dá)到整個小區(qū)業(yè)務(wù)的8成。正是建立在服務(wù)和品質(zhì)有保障的基礎(chǔ)上，碧桂園物業(yè)才能實(shí)現(xiàn)規(guī)模的擴(kuò)張，這也是未來進(jìn)一步做大的基礎(chǔ)。