每日經(jīng)濟(jì)新聞 2016-11-13 18:52:05
11月12日,云南城投公告稱,擬定向增發(fā)大約9.21億股新股,總募資48億元用于旗下昆明、大理和西咸新區(qū)三個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)。
每經(jīng)編輯 杜冉樂
每經(jīng)記者 杜冉樂
11月12日,云南城投(600239,SH)公告稱,擬定向增發(fā)大約9.21億股新股,總募資48億元用于旗下昆明、大理和西咸新區(qū)三個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn),當(dāng)前不少上市房企因受監(jiān)管新規(guī)影響,要么撤回并修改定增申請(qǐng),要么直接就終止。云南城投逆市拋出大額定增計(jì)劃,加上前不久試圖一舉并購(gòu)銀泰置地,讓外界對(duì)其刮目相看。
蹊蹺的是,兩年前該房企曾推出過一個(gè)40億元的定增計(jì)劃,后來卻不了了之。當(dāng)前,其負(fù)債率接近90%,坦言幾乎觸及債務(wù)融資上限。
逆市定增為地產(chǎn)項(xiàng)目
預(yù)案顯示,云南城投擬定向發(fā)行大約9.21億股的新股,每股成本不低于5.21元,總募資48億元。其中,母公司云南城投集團(tuán)以現(xiàn)金認(rèn)購(gòu)不低于前述新發(fā)行股份總額的38%。
上述48億元定增資金未來將安排用于昆明融城昆明湖二期、大理海東方悅榕莊酒店與西咸新區(qū)春城十八里三個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目,其中昆明融城昆明湖二期將獲得定增補(bǔ)血34.5億元。
但記者注意到,上述三個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投入資金大約101.9億元,定增募資補(bǔ)血僅占大約47%,這意味著云南城投仍需考慮其他資金來推動(dòng)項(xiàng)目開發(fā)。
從募投項(xiàng)目可行性研報(bào)來看,昆明融城昆明湖二期預(yù)計(jì)總投資74.16億元,其中涉及土地成本12.26億元、前期工程成本與基礎(chǔ)設(shè)施成本合計(jì)7.6億元、建安成本41.27億元、資本化利息7.6億元。按照銷售總收入91.29億元計(jì)算,該項(xiàng)目銷售凈利率8.03%。
不過,根據(jù)前述可行性研報(bào)測(cè)算數(shù)據(jù),大理海東方悅榕莊酒店未來銷售凈利率為14.5%,西咸新區(qū)春城十八里未來銷售凈利率為11.54%。
云南城投方面表示,通過此次定增募資,保障公司戰(zhàn)略布局實(shí)施,進(jìn)一步深耕旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)以及住宅地產(chǎn)領(lǐng)域等,改善其財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。
截至9月底,云南城投的資產(chǎn)負(fù)債率接近90%。該房企坦言,此指標(biāo)處于較高水平,繼續(xù)擴(kuò)大債務(wù)規(guī)模的空間較為有限。
頗為蹊蹺的是,2014年10月份云南城投曾拋出過一份40億元定增募資預(yù)案,參與認(rèn)購(gòu)的機(jī)構(gòu)除了母公司之外,還包括國(guó)壽安保基金、財(cái)通基金、歌斐諾寶三家機(jī)構(gòu),但此后該資本動(dòng)作卻無并未有下文。
記者發(fā)現(xiàn),今年8月份,云南城投突然披露一個(gè)終止定增的投資者說明會(huì)公告。云南城投董事長(zhǎng)許雷表示,當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生較大變化,公司的發(fā)行方案已不具備可行性。
當(dāng)前,上市房企定增募資范圍受限,尤其是不能將定增募資用于償還金融機(jī)構(gòu)借款等,多家知名房企要么撤回申請(qǐng),要么修訂預(yù)案,甚至像天津松江定增預(yù)案今年3月已審核通過,但至今尚未拿到批文。云南城投此時(shí)再拋出新的定增預(yù)案,能否順利通過尚不得而知。
區(qū)域房企逆境謀轉(zhuǎn)型
三季報(bào)顯示,云南城投經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為凈流出14.7億元,比去年同期飆漲53.7%,說明該房企當(dāng)前仍處于持續(xù)投入資金階段,經(jīng)營(yíng)性銷售回款很難覆蓋項(xiàng)目開發(fā)所需的投入資金。
上述指標(biāo)的惡化顯然異常于今年以來很多A股上市房企受益于樓市回暖后的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流普遍“回正”這一情況。從項(xiàng)目布局來看,這些現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正者多沾了熱點(diǎn)樓市的光。
除此之外,云南城投截至9月底的賬面資金為45.7億元,但短期借款與一年內(nèi)非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)大約120億元,也顯然難以覆蓋其短期償債壓力。
盡管如此,這并不妨礙這家云南國(guó)資上市房企走出去甚至做大做強(qiáng)的野心。許雷表示,云南城投母公司是云南省屬企業(yè),是云南省國(guó)企改革平臺(tái)之一,目前在集團(tuán)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的推動(dòng)下逐漸從地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)向開發(fā)加運(yùn)營(yíng)服務(wù),從傳統(tǒng)房地產(chǎn)向旅游文化健康養(yǎng)老逐步轉(zhuǎn)型。
接近云南城投的上海一家投資機(jī)構(gòu)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,云南城投的資本動(dòng)作還是蠻大的,有些內(nèi)容在房地產(chǎn)行業(yè)中還頗具開創(chuàng)性意義。
今年9月底,云南城投曾擬注冊(cè)發(fā)行40億元PPN(非公開定向債務(wù)融資工具),期限最長(zhǎng)5年,將用于補(bǔ)充該房企營(yíng)運(yùn)資金及償還金融機(jī)構(gòu)貸款、信用債券及項(xiàng)目建設(shè)。
11月初,云南城投又拋出了一個(gè)龐大的地產(chǎn)并購(gòu)方案,擬斥巨資收購(gòu)銀泰置地布局全國(guó)多地的8個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。如果該并購(gòu)交易能順利完成,該房企將一躍成為全國(guó)化大型房企。
近日,云南省省長(zhǎng)陳豪曾公開表示,要積極引進(jìn)境內(nèi)外知名房企入滇投資開發(fā),支持省內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)做優(yōu)做強(qiáng)等。
為了推進(jìn)1.6萬畝的“七彩云南·古滇文化旅游名城”百億級(jí)項(xiàng)目,云南城投近來對(duì)其開發(fā)主體擬現(xiàn)金增資8400萬元,實(shí)現(xiàn)對(duì)該開發(fā)主體70%的控股,試圖與該項(xiàng)目另一股東昆明諾仕達(dá)聯(lián)袂打造。
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