上海擬推房屋質(zhì)量險(xiǎn)替代物業(yè)保修金 把控風(fēng)險(xiǎn)同時(shí)節(jié)約費(fèi)用

每經(jīng)編輯 馬瑋煒    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 馬瑋煒

11月9日，上海市發(fā)展和改革委員會(huì)通過(guò)官方微信發(fā)布消息稱，市金融辦、住建委、保監(jiān)局等部門聯(lián)合舉行發(fā)布會(huì)，將在上海保障性住房中全面推行建設(shè)工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)制度，作為先行先試的區(qū)域，浦東新區(qū)將在商品房領(lǐng)域率先全面落地該制度。

變種的物業(yè)保修金

這項(xiàng)保險(xiǎn)的全名為建設(shè)工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)，英文簡(jiǎn)稱IDI，是一項(xiàng)由建設(shè)單位（即開(kāi)發(fā)商）作為投保人，向保險(xiǎn)公司交付保險(xiǎn)費(fèi)，由保險(xiǎn)公司按照約定，在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中提供質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)控制服務(wù)，并在建設(shè)項(xiàng)目竣工后，業(yè)主在正常使用過(guò)程中，仍然發(fā)現(xiàn)房屋存在質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，保險(xiǎn)公司承擔(dān)一定的賠償責(zé)任的保險(xiǎn)。

從內(nèi)容形式上看，這是此前上海采取的物業(yè)保修金制度的一個(gè)變種。

物業(yè)保修金即開(kāi)發(fā)商需繳納約住宅造價(jià)3%的物業(yè)保修金給政府相關(guān)部門，若在保質(zhì)期內(nèi)出現(xiàn)問(wèn)題，施工單位不作為或不到位的情況下，可動(dòng)用此資金進(jìn)行維修，若保質(zhì)期內(nèi)沒(méi)有問(wèn)題，經(jīng)過(guò)相關(guān)單位認(rèn)可，保證金可歸還開(kāi)發(fā)建設(shè)單位。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者翻閱相關(guān)資料發(fā)現(xiàn)，早在2011年11月《上海市住宅物業(yè)保修金管理暫行辦法》第六條規(guī)定，新建住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)其他建筑物，其建設(shè)單位按照建筑安裝總造價(jià)的3%交納保修金。

早在2007年，浙江省便在國(guó)內(nèi)率先推出住宅物業(yè)保修金制度，隨后山東省、陜西省等地也相繼推出，為的就是規(guī)避掉一部分工程質(zhì)量的遺留問(wèn)題。

此次上海推出IDI，兩者都是基于保障房屋質(zhì)量的出發(fā)點(diǎn)，但卻在把關(guān)環(huán)節(jié)上完全不同。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，相較于物業(yè)保修金作為后期質(zhì)量保修資金的一個(gè)擔(dān)保，這項(xiàng)保險(xiǎn)可在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中提供質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)控制服務(wù)，防患于未然。

同時(shí)，由于很多房屋問(wèn)題往往要在居住過(guò)程中才能發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，所以在建設(shè)項(xiàng)目竣工后，業(yè)主在正常使用過(guò)程中，仍然發(fā)現(xiàn)房屋存在質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，保險(xiǎn)公司承擔(dān)一定的賠償責(zé)任的保險(xiǎn)。

保險(xiǎn)金額為工程造價(jià)的1.5%

上海市保監(jiān)局透露，目前上海實(shí)行的IDI基準(zhǔn)費(fèi)率一般為工程總造價(jià)的1.5%，今后將根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、技術(shù)復(fù)雜程度、施工單位業(yè)績(jī)、項(xiàng)目管理水平、質(zhì)量投訴及理賠情況等因素，確定每個(gè)項(xiàng)目的保險(xiǎn)費(fèi)率，逐步實(shí)行差別費(fèi)率和浮動(dòng)費(fèi)率。

相較于房屋造價(jià)3%的物業(yè)保險(xiǎn)金，IDI的基準(zhǔn)費(fèi)率大約只有前者的一半，對(duì)此，記者采訪了某開(kāi)發(fā)商土建崗員工，其表示，“這對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是利好，因?yàn)榻坏腻X變少了。”

根據(jù)此前文件規(guī)定，若保質(zhì)期內(nèi)沒(méi)有問(wèn)題，經(jīng)過(guò)相關(guān)單位認(rèn)可，物業(yè)保險(xiǎn)金是可以歸還開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的，但I(xiàn)DI是不會(huì)退還的，基于這點(diǎn)，該業(yè)內(nèi)人士表示，“其實(shí)從來(lái)沒(méi)有遇到過(guò)保險(xiǎn)金退還的情況，基本都會(huì)幫你用完，沒(méi)有差別的。”

“當(dāng)然，這個(gè)對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，暫時(shí)還看不出好壞，因?yàn)椴恢廊绻娴某霈F(xiàn)各種質(zhì)量問(wèn)題，以前是找物業(yè)，現(xiàn)在涉及到保險(xiǎn)公司，流程和效率會(huì)不會(huì)有影響還不確定。”他說(shuō)。

對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)的看法是，“通過(guò)房屋質(zhì)量險(xiǎn)來(lái)取代物業(yè)保修金，有積極的意義。第一是使得購(gòu)房者購(gòu)房質(zhì)量可以得到實(shí)質(zhì)性的保障，第二是保險(xiǎn)企業(yè)對(duì)房企的房屋質(zhì)量把控也會(huì)更加關(guān)注，第三是此類資金模式下，使得業(yè)主個(gè)體有更好的權(quán)利，進(jìn)而可以積極保障住房權(quán)利。”

“當(dāng)然，后續(xù)需要提防的一些風(fēng)險(xiǎn)是，對(duì)于具體涉及的保險(xiǎn)內(nèi)容，建議業(yè)主、房企等需要仔細(xì)學(xué)習(xí)，同時(shí)，也要對(duì)各類房屋質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行等級(jí)劃分，進(jìn)而明確相應(yīng)的理賠或解決方案。”

根據(jù)消息顯示，目前在上海已有中國(guó)太平洋保險(xiǎn)、中國(guó)平安和中國(guó)人保三家保險(xiǎn)公司具有主承保資格，可以出具工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)保單。