今天數(shù)百萬(wàn)人的灰色收入將成非法！這個(gè)行業(yè)將在一夜間面臨崩塌！

每經(jīng)編輯 楊羚強(qiáng)    

國(guó)家發(fā)改委和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部署從2016年11月10日至12月10日在全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)展“商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)專項(xiàng)檢查”，其中有一個(gè)檢查項(xiàng)目，可能會(huì)將一個(gè)房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)的“灰色地帶”給擊垮。

這個(gè)內(nèi)容就是《國(guó)家發(fā)展改革委辦公廳、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳關(guān)于開(kāi)展商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)專項(xiàng)檢查的通知》中第七條指出的，在標(biāo)價(jià)和公示的收費(fèi)之外加價(jià)、另行收取未予標(biāo)明的費(fèi)用。

這條內(nèi)容看似普通，其實(shí)很少人知道，在全國(guó)402萬(wàn)從業(yè)者中（國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2014年數(shù)據(jù)）有相當(dāng)比例的一群人，就是靠房?jī)r(jià)之外的灰色收費(fèi)生活的，這筆灰色費(fèi)用有很多名字——電商費(fèi)、團(tuán)購(gòu)費(fèi)、額外優(yōu)惠費(fèi)…

但現(xiàn)在，國(guó)家全面禁止了這一部分收費(fèi)，依托這一收費(fèi)建立起的利益鏈也即將銷(xiāo)聲匿跡。

這對(duì)部分上市公司而言，可能會(huì)讓其收入出現(xiàn)大滑坡；對(duì)普通消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，這意味著原來(lái)在房?jī)r(jià)之外連發(fā)票都沒(méi)有的那部分費(fèi)用，即將消失，整個(gè)購(gòu)房開(kāi)支將因此減少2萬(wàn)—50萬(wàn)。

非法行為的“溫床”讓多少人叫苦！

在很多城市都活躍著一群房產(chǎn)“小中介”，他們到處給購(gòu)房者分發(fā)小廣告，號(hào)稱通過(guò)他們買(mǎi)房能拿到比售樓處報(bào)價(jià)便宜5萬(wàn)-100萬(wàn)的總價(jià)。

但你“上鉤”之后，他們往往會(huì)告訴你，要拿優(yōu)惠得先交一筆團(tuán)購(gòu)費(fèi)，少的要2萬(wàn)，多的可能要50萬(wàn)。

慢慢得，大家發(fā)現(xiàn)，這些小中介越來(lái)越多，而且多了個(gè)很“互聯(lián)網(wǎng)+”的名字—房地產(chǎn)電商。房多多、騰訊房產(chǎn)、鳳凰房產(chǎn)、房掌柜、房天下……這些電商平臺(tái)都做過(guò)團(tuán)購(gòu)，也都收取過(guò)團(tuán)購(gòu)費(fèi)。

通常一筆電商團(tuán)購(gòu)費(fèi)的分配是這樣的:電商公司收取團(tuán)購(gòu)費(fèi)后，將其中的50%左右返回給開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)，作為后者的銷(xiāo)售獎(jiǎng)金。剩余的50%，其中30%左右作為參與分銷(xiāo)的中介公司的傭金收入，由后者再做分配。電商公司則收取整個(gè)電商費(fèi)的20%左右作為廣告費(fèi)。

這部分費(fèi)用“負(fù)面”影響很廣：對(duì)房企而言，由于團(tuán)購(gòu)費(fèi)用通常不開(kāi)發(fā)票，不納入工商、稅務(wù)監(jiān)管，也不納入開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)管理；分配又是暗箱操作，分配比例不固定，因此很容易引發(fā)地產(chǎn)商內(nèi)部的管理問(wèn)題。

上海地產(chǎn)圈傳言，有開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)，就是因?yàn)闊o(wú)法說(shuō)清這筆電商費(fèi)用的分配，被公司質(zhì)疑存在貪腐行為。電商費(fèi)用分配，也逐漸成為游離在房企內(nèi)部治理體系外的一個(gè)管理難題。

中介公司也因?yàn)檫@筆費(fèi)用頭疼。有些電商平臺(tái)，不斷通過(guò)返還高額電商費(fèi)用等方式，引誘經(jīng)紀(jì)人做“私活”，把屬于中介公司的客源帶到售樓處，但這也引發(fā)了中介公司和房地產(chǎn)龍頭企業(yè)的跨行業(yè)“戰(zhàn)爭(zhēng)”。

對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，因?yàn)殡娚痰拇嬖?，他們還可能維權(quán)無(wú)門(mén)。很多購(gòu)房者在發(fā)現(xiàn)房屋存在重大質(zhì)量問(wèn)題，要求退還房款時(shí)，才發(fā)現(xiàn)當(dāng)初交給電商平臺(tái)的團(tuán)購(gòu)費(fèi)用，早就已經(jīng)被電商私分，根本不能退。

電商還是開(kāi)發(fā)商把不合規(guī)的漲價(jià)行為，洗成合規(guī)漲價(jià)的“幫兇”。根據(jù)STV新聞綜合頻道報(bào)道，今年3月，上海中金海棠灣購(gòu)房者買(mǎi)房前就被需要支付一筆電商費(fèi)，金額高達(dá)65萬(wàn)元，疑似“變相”漲價(jià)。因?yàn)榘凑丈虾Ｏ嚓P(guān)規(guī)定，房屋預(yù)售價(jià)格都是不可以漲價(jià)，只能降價(jià)銷(xiāo)售。但通過(guò)收取電商費(fèi)，中金海棠卻能法外“漲價(jià)”，并且可以脫逃巨額稅收。

甚至紙媒的衰落，也和房產(chǎn)電商有關(guān)。房產(chǎn)電商讓很多開(kāi)發(fā)商改走“零廣告”銷(xiāo)售的路線。他們讓帶客的中間商向消費(fèi)者直接收費(fèi)，又不開(kāi)具任何發(fā)票。經(jīng)營(yíng)必須合法合規(guī)的紙媒，顯然不能接受這樣一種灰色的“創(chuàng)新”模式。于是，樓盤(pán)廣告慢慢從報(bào)紙消失，很多紙媒因此而面臨生存壓力。

事實(shí)上，紙媒的壓力往往不是純粹來(lái)自新媒體這個(gè)新物種，如同電視的出現(xiàn)，不能使廣播滅亡一樣，新媒體誕生，也只是增加了一種媒體類型而已。紙媒式微的很大一部分真相，其實(shí)是“劣幣驅(qū)逐了良幣”。

灰色收入沒(méi)了，有人日子不好過(guò)！

“黃金時(shí)代變成白銀時(shí)代”，這種說(shuō)法早在好幾年前就存在。

其實(shí)發(fā)改委和住建部的這次大整頓、大檢查，對(duì)電商、中介以及開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售員來(lái)說(shuō)，才是讓“黃金時(shí)代”真正變成了“白銀時(shí)代”。以后，所有的收入，都要納入工商、財(cái)稅的監(jiān)管，灰色收入會(huì)因此越來(lái)越少。

邦爺曾經(jīng)接觸過(guò)某家專門(mén)做電商的經(jīng)紀(jì)人團(tuán)隊(duì)。在電商的收費(fèi)被發(fā)改委宣布為“違規(guī)”前，他們每賣(mài)掉一套200多萬(wàn)的別墅就能拿到9萬(wàn)的傭金。而通常他們成交一套同樣總價(jià)的公寓只能拿到4萬(wàn)的傭金。

最為關(guān)鍵的是，這9萬(wàn)的傭金，無(wú)需交納任何企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅等，屬于標(biāo)準(zhǔn)的無(wú)稅收入。而賣(mài)二手房的傭金收入，卻要交營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅等各種各樣的稅。

所以這家公司幾乎所有的人，都跑去新房做銷(xiāo)售，沒(méi)有一個(gè)人愿意好好賣(mài)二手房。

然而，如今電商的團(tuán)購(gòu)費(fèi)用已經(jīng)被認(rèn)定為“違規(guī)”，他們想要像過(guò)去那樣賺大錢(qián)，就沒(méi)有了可能性。

雖然有房地產(chǎn)企業(yè)愿意以每銷(xiāo)售一套房屋給3%的提成，吸引他們繼續(xù)賣(mài)房子，但和之前相比，收入仍然要低出不少。

一些靠收?qǐng)F(tuán)購(gòu)費(fèi)過(guò)日子的互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，接下去也會(huì)很難運(yùn)營(yíng)。自身沒(méi)有吸引客源能力的房地產(chǎn)電商，將不得不重新回到靠在報(bào)紙打廣告，吸引流量的時(shí)代。房地產(chǎn)電商轉(zhuǎn)型，已經(jīng)勢(shì)在必然。

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