一夜之間變了天！深圳人的二居、三居房，突然就變成了“豪宅”……

每經(jīng)編輯 黃博文    

一覺(jué)醒來(lái)，不少深圳人的二居室、三居室，突然就“被豪宅”了。

11月8日，有消息稱(chēng)，深圳市房產(chǎn)評(píng)估發(fā)展中心對(duì)域內(nèi)二手房交易評(píng)估價(jià)格再次上調(diào)，調(diào)整平均幅度在15%，部分熱點(diǎn)區(qū)域上調(diào)幅度20%。

這樣調(diào)整意味著什么？這意味著原本只需要評(píng)估500萬(wàn)的房產(chǎn)，現(xiàn)在的評(píng)估價(jià)將攀升到575萬(wàn)元；同一套房，交易需要承擔(dān)更高的稅負(fù)。

此外，按照深圳規(guī)土委2015年10月1日起執(zhí)行的普通住宅和非普通住宅的價(jià)格劃分標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)此次房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格的上調(diào)，很多普通住宅將被劃入非普通住宅的行列，也就是傳統(tǒng)意義上的“豪宅”。對(duì)此，有購(gòu)房者調(diào)侃稱(chēng)，雖然一夜之間住上“豪宅”，但內(nèi)心是拒絕的。

“被豪宅”后稅負(fù)上升

今日下午，每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者就此致電深圳市房地產(chǎn)評(píng)估發(fā)展中心，一位工作人員表示，此次評(píng)估價(jià)上調(diào)是按市場(chǎng)價(jià)格來(lái)的，每套價(jià)格不一樣，具體價(jià)格請(qǐng)登錄深圳房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格查詢(xún)系統(tǒng)查看。

深圳同致誠(chéng)評(píng)估中心統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，此次調(diào)整基本按照行政分區(qū)調(diào)整了一定比例。其中福田、龍崗漲幅約15%；南山、寶安、龍華及光明新區(qū)漲幅約20%；鹽田、羅湖漲幅約10%；坪山新區(qū)漲幅約為15%左右；而大鵬新區(qū)未進(jìn)行調(diào)整，漲幅為0。

這也是深圳年內(nèi)房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格的第二次上調(diào)。

深圳上一次房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格的調(diào)整是在今年4月1日，主流熱點(diǎn)片區(qū)房源上調(diào)60%——80%不等，最高的甚至上調(diào)118%。彼時(shí)評(píng)估價(jià)的上調(diào)導(dǎo)致了二手房交易稅費(fèi)提高，進(jìn)而提升了買(mǎi)房和投資成本，造成深圳二手房交易量的迅速跌落。

記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，經(jīng)歷兩次上調(diào)后，深圳房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格上漲幅度普遍在75%以上，按照深圳市2015年10月1日起執(zhí)行的普通住宅和非普通住宅劃分標(biāo)準(zhǔn)，一大批普通住宅將晉升“豪宅”序列，隨之而來(lái)的是交易稅費(fèi)的上升。

根據(jù)深圳市規(guī)土委《關(guān)于深圳市2015年享受優(yōu)惠政策普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的通告》，享受優(yōu)惠政策的普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)為：

羅湖區(qū)每套總價(jià)390萬(wàn)元及以下，福田區(qū)每套總價(jià)470萬(wàn)元及以下，南山區(qū)每套總價(jià)490萬(wàn)元及以下，鹽田區(qū)每套總價(jià)330萬(wàn)元及以下，寶安區(qū)每套總價(jià)360萬(wàn)元及以下，龍華新區(qū)每套總價(jià)320萬(wàn)元及以下，龍崗區(qū)每套總價(jià)280萬(wàn)元及以下，光明新區(qū)每套總價(jià)250萬(wàn)元及以下，坪山新區(qū)每套總價(jià)200萬(wàn)元及以下，大鵬新區(qū)每套總價(jià)230萬(wàn)元及以下。

享受優(yōu)惠政策的普通住房應(yīng)同時(shí)滿(mǎn)足以下三個(gè)條件：

住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上；

單套住房套內(nèi)建筑面積120(含)平方米以下或單套建筑面積144(含)平方米以下；

實(shí)際成交價(jià)低于所在區(qū)域普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。

非普通住房在交易環(huán)節(jié)要承擔(dān)更高的稅負(fù)，以契稅為例，普通住宅，90平米（不含）以下契稅1%，90以上1.5%，非普通住宅則為3%(140平米以上含140平米)。

以深圳南山區(qū)一套116平方米的房子為例，調(diào)價(jià)前為4.2萬(wàn)/平方米，調(diào)價(jià)后已經(jīng)是5萬(wàn)/平方米，上漲了20%。調(diào)價(jià)前按未滿(mǎn)2年，首套家庭唯一普通住宅計(jì)算，調(diào)價(jià)后按非普通住宅計(jì)算，過(guò)戶(hù)費(fèi)足足增加了10.4萬(wàn)，房子一夜之間被豪宅了。

廣東信榮律師事務(wù)所主任律師張茂榮對(duì)每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者表示，二手房進(jìn)行交易時(shí)，將會(huì)產(chǎn)生實(shí)際成交價(jià)、國(guó)土局過(guò)戶(hù)價(jià)以及銀行貸款評(píng)估價(jià)三個(gè)不同價(jià)格，而此次調(diào)整的即是國(guó)土局過(guò)戶(hù)價(jià)，亦是二手房交易時(shí)征稅的依據(jù)。

張榮茂認(rèn)為，深圳房?jī)r(jià)從去年開(kāi)始出現(xiàn)了明顯上漲，本次評(píng)估價(jià)上調(diào)也是符合市場(chǎng)實(shí)際情況的；但是另一方面，普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)卻沒(méi)有跟隨市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)整，房子“被豪宅’化的傾向很明顯，下一步應(yīng)該建立住宅價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)體系等聯(lián)動(dòng)機(jī)制，政策更能反映市場(chǎng)狀況。

二手房交易繼續(xù)萎縮

業(yè)內(nèi)有觀點(diǎn)認(rèn)為，深圳此次評(píng)估價(jià)更新幅度符合預(yù)期，相對(duì)房?jī)r(jià)而言，數(shù)萬(wàn)元的增加成本，尚不足以影響購(gòu)房決策。這部分稅費(fèi)增加對(duì)于房屋總價(jià)、市場(chǎng)成交影響微乎其微，預(yù)計(jì)評(píng)估價(jià)調(diào)整的消化周期在2-3個(gè)月內(nèi)完成。相對(duì)而言，房?jī)r(jià)的漲跌更為重要。

將評(píng)估價(jià)上調(diào)時(shí)點(diǎn)放在房產(chǎn)調(diào)控最嚴(yán)的周期內(nèi)，可能強(qiáng)化此前政策的效果。中國(guó)綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁向每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者表示，此舉將進(jìn)一步壓縮房產(chǎn)成交的空間，二手房交易面臨很大的壓力。

“雖然這是增稅系統(tǒng)完善的一個(gè)途徑，但大家更多會(huì)把它列入調(diào)控政策的一個(gè)方向。”宋丁補(bǔ)充道。

在“深八條”實(shí)施后，深圳樓市早已熱度不再。新政對(duì)備案價(jià)及成交價(jià)的規(guī)定使得新項(xiàng)目獲批受阻，隨著政府對(duì)市場(chǎng)的大力稽查與整頓，新房成交價(jià)格下降，受新房市場(chǎng)影響，二手房市場(chǎng)觀望情緒濃厚，成交處于低迷狀態(tài)。

根據(jù)深圳中原研究中心的數(shù)據(jù)，深圳10月份二手住宅成交均價(jià)56790元/平方米，比上月下跌4.2個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)國(guó)土的成交備案數(shù)據(jù)來(lái)看，10月深圳二手住宅成交6329套，環(huán)比減少18%。

受政策收緊影響，市場(chǎng)整體觀望情緒濃厚，近4周超7成業(yè)主報(bào)價(jià)下調(diào)，且下調(diào)幅度多集中在1%——5%之。10月份二手住宅放盤(pán)量與訪客量相比9月明顯減少，以致中介對(duì)后市看空情緒濃厚。

這輪旨在打擊投機(jī)的最嚴(yán)調(diào)控，目前已取得初步成效。據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)，10月份深圳二手住宅購(gòu)房客中，純投資占比僅為3.6%，相比上月下降近3個(gè)百分點(diǎn)，而自住客戶(hù)占比增加明顯。

深圳中原研究中心報(bào)告表示，11月8日對(duì)評(píng)估價(jià)重新調(diào)整后，將進(jìn)一步增加二手交易成本，屆時(shí)深圳二手住宅成交將會(huì)進(jìn)一步萎縮。

本文為｜每日經(jīng)濟(jì)新聞 nbdnews 原創(chuàng)文章｜

未經(jīng)許可禁止轉(zhuǎn)載、摘編、復(fù)制及鏡像等使用

歡迎轉(zhuǎn)發(fā)、群發(fā)給你的朋友，歡迎分享到朋友圈

如需轉(zhuǎn)載請(qǐng)向本公眾號(hào)后臺(tái)申請(qǐng)并獲得授權(quán)