一夜之間變了天！深圳人的二居、三居房，突然就變成了“豪宅”……

每經(jīng)編輯 黃博文    

一覺醒來，不少深圳人的二居室、三居室，突然就“被豪宅”了。

11月8日，有消息稱，深圳市房產(chǎn)評估發(fā)展中心對域內(nèi)二手房交易評估價格再次上調(diào)，調(diào)整平均幅度在15%，部分熱點區(qū)域上調(diào)幅度20%。

這樣調(diào)整意味著什么？這意味著原本只需要評估500萬的房產(chǎn)，現(xiàn)在的評估價將攀升到575萬元；同一套房，交易需要承擔(dān)更高的稅負(fù)。

此外，按照深圳規(guī)土委2015年10月1日起執(zhí)行的普通住宅和非普通住宅的價格劃分標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)此次房產(chǎn)評估價格的上調(diào)，很多普通住宅將被劃入非普通住宅的行列，也就是傳統(tǒng)意義上的“豪宅”。對此，有購房者調(diào)侃稱，雖然一夜之間住上“豪宅”，但內(nèi)心是拒絕的。

“被豪宅”后稅負(fù)上升

今日下午，每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號：nbdnews）記者就此致電深圳市房地產(chǎn)評估發(fā)展中心，一位工作人員表示，此次評估價上調(diào)是按市場價格來的，每套價格不一樣，具體價格請登錄深圳房產(chǎn)評估價格查詢系統(tǒng)查看。

深圳同致誠評估中心統(tǒng)計結(jié)果顯示，此次調(diào)整基本按照行政分區(qū)調(diào)整了一定比例。其中福田、龍崗漲幅約15%；南山、寶安、龍華及光明新區(qū)漲幅約20%；鹽田、羅湖漲幅約10%；坪山新區(qū)漲幅約為15%左右；而大鵬新區(qū)未進(jìn)行調(diào)整，漲幅為0。

這也是深圳年內(nèi)房產(chǎn)評估價格的第二次上調(diào)。

深圳上一次房產(chǎn)評估價格的調(diào)整是在今年4月1日，主流熱點片區(qū)房源上調(diào)60%——80%不等，最高的甚至上調(diào)118%。彼時評估價的上調(diào)導(dǎo)致了二手房交易稅費提高，進(jìn)而提升了買房和投資成本，造成深圳二手房交易量的迅速跌落。

記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，經(jīng)歷兩次上調(diào)后，深圳房產(chǎn)評估價格上漲幅度普遍在75%以上，按照深圳市2015年10月1日起執(zhí)行的普通住宅和非普通住宅劃分標(biāo)準(zhǔn)，一大批普通住宅將晉升“豪宅”序列，隨之而來的是交易稅費的上升。

根據(jù)深圳市規(guī)土委《關(guān)于深圳市2015年享受優(yōu)惠政策普通住房價格標(biāo)準(zhǔn)的通告》，享受優(yōu)惠政策的普通住房價格標(biāo)準(zhǔn)為：

羅湖區(qū)每套總價390萬元及以下，福田區(qū)每套總價470萬元及以下，南山區(qū)每套總價490萬元及以下，鹽田區(qū)每套總價330萬元及以下，寶安區(qū)每套總價360萬元及以下，龍華新區(qū)每套總價320萬元及以下，龍崗區(qū)每套總價280萬元及以下，光明新區(qū)每套總價250萬元及以下，坪山新區(qū)每套總價200萬元及以下，大鵬新區(qū)每套總價230萬元及以下。

享受優(yōu)惠政策的普通住房應(yīng)同時滿足以下三個條件：

住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上；

單套住房套內(nèi)建筑面積120(含)平方米以下或單套建筑面積144(含)平方米以下；

實際成交價低于所在區(qū)域普通住房價格標(biāo)準(zhǔn)。

非普通住房在交易環(huán)節(jié)要承擔(dān)更高的稅負(fù)，以契稅為例，普通住宅，90平米（不含）以下契稅1%，90以上1.5%，非普通住宅則為3%(140平米以上含140平米)。

以深圳南山區(qū)一套116平方米的房子為例，調(diào)價前為4.2萬/平方米，調(diào)價后已經(jīng)是5萬/平方米，上漲了20%。調(diào)價前按未滿2年，首套家庭唯一普通住宅計算，調(diào)價后按非普通住宅計算，過戶費足足增加了10.4萬，房子一夜之間被豪宅了。

廣東信榮律師事務(wù)所主任律師張茂榮對每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號：nbdnews）記者表示，二手房進(jìn)行交易時，將會產(chǎn)生實際成交價、國土局過戶價以及銀行貸款評估價三個不同價格，而此次調(diào)整的即是國土局過戶價，亦是二手房交易時征稅的依據(jù)。

張榮茂認(rèn)為，深圳房價從去年開始出現(xiàn)了明顯上漲，本次評估價上調(diào)也是符合市場實際情況的；但是另一方面，普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)卻沒有跟隨市場進(jìn)行調(diào)整，房子“被豪宅’化的傾向很明顯，下一步應(yīng)該建立住宅價格標(biāo)準(zhǔn)體系等聯(lián)動機(jī)制，政策更能反映市場狀況。

二手房交易繼續(xù)萎縮

業(yè)內(nèi)有觀點認(rèn)為，深圳此次評估價更新幅度符合預(yù)期，相對房價而言，數(shù)萬元的增加成本，尚不足以影響購房決策。這部分稅費增加對于房屋總價、市場成交影響微乎其微，預(yù)計評估價調(diào)整的消化周期在2-3個月內(nèi)完成。相對而言，房價的漲跌更為重要。

將評估價上調(diào)時點放在房產(chǎn)調(diào)控最嚴(yán)的周期內(nèi)，可能強(qiáng)化此前政策的效果。中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁向每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號：nbdnews）記者表示，此舉將進(jìn)一步壓縮房產(chǎn)成交的空間，二手房交易面臨很大的壓力。

“雖然這是增稅系統(tǒng)完善的一個途徑，但大家更多會把它列入調(diào)控政策的一個方向。”宋丁補(bǔ)充道。

在“深八條”實施后，深圳樓市早已熱度不再。新政對備案價及成交價的規(guī)定使得新項目獲批受阻，隨著政府對市場的大力稽查與整頓，新房成交價格下降，受新房市場影響，二手房市場觀望情緒濃厚，成交處于低迷狀態(tài)。

根據(jù)深圳中原研究中心的數(shù)據(jù)，深圳10月份二手住宅成交均價56790元/平方米，比上月下跌4.2個百分點。據(jù)國土的成交備案數(shù)據(jù)來看，10月深圳二手住宅成交6329套，環(huán)比減少18%。

受政策收緊影響，市場整體觀望情緒濃厚，近4周超7成業(yè)主報價下調(diào)，且下調(diào)幅度多集中在1%——5%之。10月份二手住宅放盤量與訪客量相比9月明顯減少，以致中介對后市看空情緒濃厚。

這輪旨在打擊投機(jī)的最嚴(yán)調(diào)控，目前已取得初步成效。據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計，10月份深圳二手住宅購房客中，純投資占比僅為3.6%，相比上月下降近3個百分點，而自住客戶占比增加明顯。

深圳中原研究中心報告表示，11月8日對評估價重新調(diào)整后，將進(jìn)一步增加二手交易成本，屆時深圳二手住宅成交將會進(jìn)一步萎縮。

本文為｜每日經(jīng)濟(jì)新聞 nbdnews 原創(chuàng)文章｜

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